[성공으로 이끄는 투자노하우] 전셋값에 수도권 빌라 경매노릴까?

한경닷컴 더 라이피스트

수도권 빌라 경매의 장점은?
신도시에 공급되는 소형 다세대주택 경매물량이 풍부한데다 낙찰가율도 계속 떨어지고 있어 시세 대비 20% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 상품이어서 전세자금으로 내 집 마련을 하려는 실수요자들의 투자 수요가 몰려 있다.
전셋값 폭등으로 고민하는 실수요자들이라면 낙찰가율이 크게 떨어진 수도권 연립ㆍ다세대주택을 경매시장에서 찾아보는 것도 내 집 마련의 꿈을 이루는 하나의 방법이다. 수도권 다세대주택은 입지가 좋고 시설과 편의시설도 잘 갖춰진 편이라 더욱 인기를 끌 전망이다.
아파트와 비교해 상대적으로 가격이 훨씬 저렴한 다세대주택은 서울 시내나 인접 지역의 다른 주택들과 달리 매매가는 훨씬 저렴한 반면 전월세 가격은 차이가 크지 않아 투자금 대비 연 수익률이 높아 소형 주택 매입임대사업 수요도 꾸준히 몰려 내 집 마련과 임대수요가 넉넉한 편이다.
소형 빌라 경매시장 동향
수도권 연립ㆍ다세대 주택의 낙찰가율이 평균 74.7%로 2006년 1월 이후 최저치로 떨어진 상태다. 지역별로는 서울 77.1%, 경기 78.6%, 인천 69.5%를 기록했다. 올 상반기에 비해 10% 이상 낙찰가율이 떨어졌다.
소형 다세대주택의 낙찰가율이 이처럼 지속적으로 떨어지는 이유는 최근 사업이 지지부진한 재개발ㆍ재건축 지역에서 공급되는 소형 다세대 주택의 인기가 떨어진 때문으로 분석된다.
9월 중순에서 10월까지 약 한 달 동안 입찰에 부쳐지는 수도권 빌라 경매물량은 약 400~450여건 정도여서 물량은 풍부한 편이다. 입찰 경쟁률은 3대1로 아파트보다 현저하게 낮은 편이어서 낙찰 받을 확률이 높은 편이다.
수도권 소형 빌라 투자전략
유찰횟수가 늘고 낙찰가율이 하락하는 추세이기 때문에 법원 경매를 통한 소형 빌라 매입이 전세대란으로 고민하는 세입자의 대안이 될 수 있으므로 적극적으로 값싸고 입지 좋은 우량 빌라 물건을 입찰하는 것도 좋은 내 집 마련 방법이다.
수도권 빌라는 전세가율이 계속 오르고 있어 전세가 폭등으로 고민하는 연립∙다세대 세입자들에게 법원경매가 내 집 마련의 기회를 제공하는 대안이 될 것으로 전망된다. 장기 거주가 예상되는 실수요자라면 무리하게 보증금을 인상해주기보다는 경매를 통한 저가매수를 노려보는 것도 좋은 방법이다.
소형 다세대주택은 다른 부동산 상품에 비해 권리 분석이 비교적 쉽고 환금성이 높은 편이라 경매 초보자라도 큰 실수를 염려하지 않아도 되는 빌라를 공략해볼 만하다.
올 초까지만 해도 1회 유찰 후 90% 선에 낙찰됐던데 비해 하반기 들어 낙찰가율이 80% 선 이하로 떨어졌고 입찰경쟁률도 낮아 훨씬 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 좋은 기회인 셈이다.
수도권 외곽 교통여건이 좋지 않은 곳이나 지은지 20년 이상돼 주택이 노후화됐거나 주변에 혐오시설 등이 있는 경우 낙찰가율이 통상 10% 정도 저렴한 편이다. 통근거리와 교통여건 등 입지를 따져 가격 저렴한 지역을 집중적으로 공략하는 것도 값싸게 낙찰 받는 방법이다.
입찰 시 주의할 점
수도권 소형 빌라를 경매로 낙찰 받으려면 시세 대비 얼마정도 저렴하게 낙찰 받는지 미리 체크해야 한다. 고가에 낙찰되거나 경쟁률이 치열한 곳을 차라리 급매물이 훨씬 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 또 환금성이나 시세차익 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
수도권 외곽의 소형 주택은 매입가가 저렴해 내 집 마련 실수요 차원에서는 유리하지만 예전처럼 시세차익을 기대하기 어려운 게 단점이다. 특히 호재가 없는 지역 소형 주택은 매각 때 제값을 받지 못할 수도 있어 가격을 높이 써 낙찰 받거나 단기 수익률만 좇아 투자하는 것은 위험하다.
소형 빌라 경매는 채권·채무 관계가 복잡하게 얽혀 있는 물건도 많고 법적 절차도 까다로워 조심하지 않으면 자칫 문제 있는 주택을 낙찰 받을 가능성도 있다. 요즘에는 소형 주택에 사람들이 몰리면서 경쟁률이 높아져 오히려 높은 가격에 낙찰될 수 있으니 보수적인 견지에서 입찰하는 것이 바람직하다.
경매 물건의 등기부등본을 떼어 채권·채무 관계를 분석하는 것도 필수다. 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류 등은 낙찰이 되더라도 말소되지 않는다. 또한 경매 물건은 방치된 경우가 많으므로 직접 현장을 찾아 관리 상태와 누수, 균열 등을 확인하는 게 좋다.
수도권에는 용인ㆍ판교ㆍ성남 등 인근에서 새 소형 주택들의 공급이 늘어나면서 지역 내 이주 수요가 많아지고 수요층이 분산되고 있어 가격 하락의 가장 큰 원인이 되고 있는 만큼 소형 주택 공급이 많거나 가격이 하락하는 지역은 입찰가를 낮춰서 낙찰 받는 게 유리하다.


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