부동산투자를 공동으로 하는 과정에서 무심코 투자자 중 1명의 명의로 등기를 하게 되면, 자칫 부동산실명법에 위반될 수 있다. 다음의 판결은, 부동산회사의 권유로 소액투자자들 여러명이 토지를 함께 매수하는 과정에서 부동산투자회사가 정해준 투자자 중 1명의 이름으로 등기가 된 것에 대해 부동산실명법위반으로 투자자 모두에게 과징금이 부과된 사안이다(대전지방법원 2011. 11. 16.선고 2011구합1810 과징금부과처분취소). 투자자들 입장에서는 부동산투자회사의 권유로 별 생각없이 각자의 명의로 이전등기를 하지 않았지만, 결과적으로 범법이 되어버린 것이다. 공동투자시 유의해야 할 대목이다. 1. 처분의 경위가. 별지 표 순번 1 내지 10 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 관하여, 2004. 2. 25. 류00 앞으로 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기가 마쳐졌다가, 2008. 9. 10. 다시 송00(별지 표 순번 1 기재 토지에 관하여)과 이00(별지 표 순번 2 내지 10 기재 토지에 관하여) 앞으로 각 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기가 마쳐졌다. 나. 이 사건 각 토지를 공동담보로 하여 2004. 3. 27.경 채권최고액 6,000만 원, 채무자 류00, 근저당권자 선정자 강00으로 하는 근저당권설정등기가, 같은 날 채권최고액 7,000만 원, 채무자 류00, 근저당권자 원고 및 선정자 박00, 정00, 최00로 하는 각 근저당권설정등기가 각 마쳐졌다가, 2008. 9. 11. 모두 말소등기되었다. 다. 피고(00시장)는 2011. 1. 17. 원고 및 선정자들이 이 사건 각 토지를 실질적으로 매수하면서 이 사건 각 토지에 관하여 마친 근저당권설정등기의 각 채권최고액 상당(원고 및 선정자 박00, 정00, 최00는 각 7,000만 원, 선정자 강00은 6,000만 원)의 금원을 매수대금으로 부담함으로써 그 매수대금 부담 비율만큼 이 사건 각 토지를 실질적으로 소유하였음에도, 이를 류00 명의로 명의신탁하여 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제3조 제1항에 위반하였다는 내용으로 원고 및 선정자들에게 각 과징금 부과 예고통지를 하고, 2011. 3. 2. 같은 법 제5조 제1항 제1호에 따라 선정자 박00, 정00, 최00 및 원고에게는 각 8,643,570원(지분 각 10.9%), 선정자 강00에게는 7,454,090원(지분 9.4%)의 각 과징금을 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 이 사건 처분의 적법 여부가. 원고의 주장1) 원고 및 선정자들은 주식회사 부동산00(이하 ‘부동산00’라 한다)에 대한 투자자일 뿐이고, 이 사건 각 토지의 매수는 실제로 부동산00가 주도하였으므로, 이 사건 각 토지의 명의신탁자를 부동산00라고 볼 수 있을 뿐 원고 및 선정자들이라고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 처분사유가 존재하지 아니한다.2) 설령, 원고 및 선정자들이 이 사건 각 토지를 명의신탁 한 것으로 인정된다고 하더라도, 조세포탈이나 법령회피의 목적이 없었으므로 그 과징금의 50%를 감경하여야 한다.나. 관계 법령별지 관계 법령 기재와 같다.다. 인정사실1) 원고 및 선정자들은 2004. 1. 28.부터 2004. 2. 20.까지 부동산00와 사이에 아래와 같은 내용의 투자합의서(이하 ‘이 사건 투자합의서’라 한다)를 작성하였다. 제1조(대상물건) 충남 ****154 외 9필지 전·답·과수원 약 2,957평.제2조(매수금액) 6억 8,000만 원(대출금 1억 4,000만 원, 현금투자 5억 4,000만 원)제3조(매매대리) 을(원고 및 선정자들, 이하 같다)은 물건의 원활한 매매를 위하여 매매와 관련된 일체의 사항의 대리인으로 부동산00를 선정하여 모든 권한을 일임하며, 매도 위임용 인감증명서 1통을 부동산00에 제출한다.제4조(토지거래허가구역) 본 물건의 소재지는 토지거래허가구역으로서, 관할관청에 의해 거래가 불허될 경우 부동산00는 투자금 전액을 을에게 돌려주며, 본 투자는 무효로 한다.제5조(등기부상 명의) 등기부상 명의자는 부동산00가 지정하는 투자자 중 1인으로 한다.제6조(투자금액) 을은 현금투자금액 7,000만 원(원고, 선정자 박00, 정00, 최00) 또는 6,000만 원(선정자 강00)을 투자할 것을 약정한다. 제8조(투자지분보호) 공동투자물건에 투자한 을의 지분을 확보하기 위하여 등기명의자를 제외한 나머지 투자자들은 현금투자금액만큼의 공동근저당(투자자 전원 1순위 지정) 설정을 하기로 한다.제9조(부대비용) 물건의 취득과 관련된 제반 비용과 대출금에 대한 제반 비용은 투자비율대로 분납키로 한다.제10조(수익배분) 물건 매도 후 발생한 순수익금은 현금투자비율대로 배분받는다.제14조(컨설팅비용) 을은 순수익이 발생했을 시 수익금의 11%(VAT포함)를 컨설팅비용으로 부동산00에 지불한다. 2) 이 사건 각 토지에 관하여 2004. 1. 20.자로 작성되어 있는 매매계약서에는 류00이 이 사건 각 토지의 전소유자인 이00로부터 이 사건 각 토지를 매매대금 6억 4,000만 원에 매수한다는 내용이 기재되어 있으나, 사실 그 매매대금은 원고와 선정자 박00, 정00, 최00, 그리고 류00이 각 7,000만 원, 선정자 강00이 6,000만 원, 강00이 4,500만 원, 부동산00가 1억 9,000만 원씩 각 부담한 것이었다.3) 이 사건 각 토지는 2008. 9. 8. 송00, 이00에게 매매대금 합계 6억 7,000만 원에 매도되었는데, 이로 인한 전매차익 중 컨설팅비용 명목의 금원을 제외한 나머지가 위 각 매매대금 부담자에게 그 매매대금 부담 비율에 따라 분배되었다. 라. 판단1) 첫 번째 주장에 대한 판단살피건대, 앞서 인정한 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 투자합의서(제1조, 제2조, 제6조)에 그 대상물건이 이 사건 각 토지이고 매수대금 중 일부를 원고 및 선정자들이 부담하는 것이라는 내용이 명시되어 있었던 점, ② 또한 이 사건 투자합의서 제3조에 ‘원고 및 선정자들이 이 사건 각 토지의 매매와 관련된 일체의 사항의 대리인으로 부동산00를 선정하여 모든 권한을 일임한다’고 기재되어 있었던 점, ③ 원고 및 선정자들은 이 사건 각 토지에 관하여 류00 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있던 기간 동안 각자 부담한 매매대금 상당의 금액을 채권최고액으로 하여 이 사건 각 토지에 근저당권설정등기를 마쳐두었다가 이 사건 각 토지가 전매된 이후 이를 모두 말소하였던 점, ④ 이 사건 투자합의서 제10조, 제14조에서 ‘이 사건 각 토지의 전매차익 중 11%의 수수료를 부동산00에 지급하고 그 나머지 금액은 각자 부담한 매매대금의 비율에 따라 배분되도록’ 정하였으며, 실제로 이 사건 각 토지를 전매한 후 위 약정과 같이 각자 부담한 매매대금의 비율에 따라 전매차익이 배분되었던 점 등을 종합하여 보면, 원고 및 선정자들은 이 사건 각 토지의 매매와 관련하여 직접 그 매수인으로서의 법률효과를 향유할 목적으로 부동산00와 투자합의서를 작성하였고, 그에 따라 이 사건 각 토지에 관하여 류00 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 기간 동안 실제로 이 사건 각 토지를 매매대금 부담 비율에 따른 지분별로 각 실질적으로 소유하면서 단지 명의만을 류00 앞으로 신탁해두었었다고 봄이 상당하다. 즉, 부동산00는 원고 및 선정자들이 류00 명의로 이 사건 각 토지를 취득하여 이를 전매하는 방법을 제안하고 원고 및 선정자들로부터 그에 대한 수수료를 지급받는 일종의 중개자로서의 역할을 수행하였을 뿐, 부동산00가 이 사건 각 토지 전체를 직접 소유하다가 이를 전매한 것이라고 볼 수는 없다. 따라서 원고 및 선정자들의 각 매매대금 부담 비율에 따른 이 사건 각 토지의 지분의 명의신탁자는 부동산00가 아니라 원고 및 선정자들이었다고 봄이 상당하므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 2) 두 번째 주장에 대한 판단부동산실명법 제5조 제3항, 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서에서 정한 과징금 감경사유인 ‘조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우’에 해당하는 사유는 이를 주장하는 자가 입증하여야 하고, 이는 임의적 감경규정이므로 감경사유가 존재하는 경우에 부과관청이 이를 고려하고도 감경하지 않은 채 과징금 전액을 부과하였더라도 이익형량을 전혀 하지 않았거나 이익형량의 고려대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락하였다는 점 또는 이익형량을 하였으나 정당성·객관성이 결여되었다는 점이 인정되는 등 특별한 사정이 없는 한 이를 바로 위법하다고 단정할 수 없다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두4554 판결 등 참조). 위 법리를 바탕으로 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실만으로는 원고 및 선정자들에 대한 과징금 감경사유를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다. 게다가 앞서 인정한 사실 및 을 제2호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하여 알 수 있는 다음의 사정, 즉 원칙적으로 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 취득할 수 없는바, 이 사건 투자합의서에 이 사건 각 토지가 ‘전·답·과수원’이라고 명기되어 있었으므로, 원고 및 선정자들로서는 조금만 주의를 기울였더라면 이 사건 각 토지가 농지에 해당하여 농업인 또는 농업법인이 아닌 자 명의로 이를 취득할 수 없다는 것을 충분히 알 수 있었을 것으로 보이는 점, 따라서 부동산00가 이 사건 각 토지 전부를 류00 명의로 등기하도록 제안하는 것이 법령상 제한을 회피하기 위한 것일 수 있다는 점 또한 알 수 있었을 것으로 보이는 점, 피고가 이 사건 처분을 하기 전에 원고 및 선정자들의 주장 내용을 충분히 참작한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 원고 및 선정자들이 부동산00의 적극적인 권유에 의하여 이 사건에 이르게 된 것이라는 원고 주장의 사정을 참작하더라도 피고의 이 사건 처분이 이익형량을 제대로 하지 아니하여 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 볼 수 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장도 이유 없다. 3. 결론그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.부동산실권리자명의등기에 관한 법률제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.■ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령제3조의2 (명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다.
























[별표] <신설 2002.4.8>

과징금 부과기준(제3조의2·제4조의2 및 제8조관련)과징금의 금액은 제1호와 제2호의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정한다.1. 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율

부동산 평가액
과징금 부과율
5억원 이하5억원 초과 30억원 이하30억원 초과
5%10%15%


2. 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율

의무위반 경과기간
과징금 부과율
1년 이하1년 초과 2년 이하2년 초과
5%10%15%








끝.※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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