[힘이 되는 부동산 법률] 집합건물부지에 대한 집행의 제한-①

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제목 : 집합건물 부지에 대한 집행의 제한 (집합건물법 20조 대지사용권 분리처분금지의 법리를 중심으로)1. 논의에 앞서 집합건물법 20조는 “전유부분과 대지사용권의 일체성”이라는 제목 하에 집합건물 전유부분과 대지사용권의 분리를 금하고 있다. 이를 “전유부분과 대지사용권의 일체성” 내지 “분리처분금지”원칙이라고 한다. 입법취지는, 구분건물에 관해 전유부분의 소유권과 대지사용권이 일체로서 거래되는 거래관행을 반영하여 양자의 괴리로 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지함과 아울러, 분리처분을 허용할 경우 구분건물 대지등기부에 대해 발생할 수 있는 복잡다단한 권리관계를 막을 수 없게 된다는 두 가지 점에서 찾고 있다. ★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(선의)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.판례는 전유부분과 분리될 수 없는 대지사용권의 “처분”개념을 단순히 법률행위로만 한정하지 않고 강제집행의 개념까지 포함해서 해석하고 있어, 집합건물법 부지에 대한 집행실무에 있어 집합건물법 20조가 적절히 감안될 필요가 있다. 이 글에서는, 집합건물법 20조에서 정하는 “대지사용권”과 금지되는 “처분”의 의미를 이해한 다음에, 실무상 가장 논란이 첨예한 “처분이 제한되는 시점”, 즉 “대지사용권 성립시점”을 중심으로 논의하기로 한다. 2. 대지사용권이란 전유부분과 일체성이 인정되는 “대지사용권”의 개념에 대해서는 집합건물법 제2조 6호에서, “구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리”로 정의되고 있다. 개념상의 정의에서 보는 바와 같이 대지사용권 성립을 위해서는 ① 당해 대지상 집합건물의 존재, ② 당해 대지에 대한 구분소유자의 사용권 취득이라는 두 가지 요건이 필요하다. 대지사용권으로는, 굳이 소유권이 아니더라도 용익권 즉 지상권, 전세권, 임차권, 기타 무명의 권리도 무방하다고 한다(통설). 대지사용권 취득과 관련하여 판례는, 대지지분에 대한 이전등기를 경료받지 못했다고 하더라도 대지사용권은 취득가능하다고 판단하고 있다. 예를 들어 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양받았지만, 지적정리의 지연 등의 이유로 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대한 소유권이전등기를 경료받지 못한 수분양자라고 하더라도 대지사용권을 취득한다.★ 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결 【건물명도등·부당이득금】아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 앞서 본 바와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있다고 하여야 할 것인바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다고 할 것이다. --이와 달리, 전유부분과 함께 그 대지지분을 매수하고 그 대금을 모두 지급하는 등 하여 대지지분 취득의 실질적 요건을 다 갖추었으나 등기절차상의 사유로 대지지분에 대한 소유권 이전등기를 경료하지 못한 매수인의 지위에서 가지는 권리가 집합건물법 제2조 제6호 소정의 대지사용권에 해당하지 아니한다는 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다14661 판결은 위 견해와 저촉되는 한도에서 이를 폐기하기로 한다.또한, 대금완납 여부도 대지사용권취득과는 무관하다. 따라서, 예를 들어 분양대금을 완납하지 않은 채 전유부분에 대한 소유권이전등기를 마친 수분양자에 대해서도 대지사용권 취득을 인정하고 있다.★ 대법원 2006.9.22. 선고 2004다58611 판결 【소유권이전등기】 집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 경락인은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호의 대지사용권을 취득하고, 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다. 한편, 대지사용권과 유사한 개념으로 부동산등기법상의 용어인 “대지권”을 유의할 필요가 있다. 용어정의 그 자체로 보자면, “대지권”이란 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것인데, 집합건물법 제20조는 규약이나 공정증서에 달리 정함이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정하고 있다는 점에서, 분리처분을 허용하는 내용의 규약이나 공정증서가 없는 경우에는 대지사용권이 바로 대지권이라고 할 것이다(그 때문에, 부동산등기법상 집합건물 등기부 '대지권의 목적인 토지의 표시'란에 기재가 이루어지기 위해서는 분리처분가능규약이 없는 상태에서 대지권등기를 신청한 경우에만 가능하게 된다). 개념상 큰 차이가 없기 때문에 집합건물법상에 개념 정의된 대지사용권을 실체법적 개념이라고 하고, 부동산등기법에 개념 정의된 대지권은 절차법적인 개념이라고 하여 일반적으로 구분하고 있지만, 구별할 실익은 크지 않다고 본다. ★ 부동산등기법 제40조(등기사항) ③ 구분건물에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호의 대지사용권(대지사용권)으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것[이하 "대지권"(대지권)이라 한다]이 있는 경우에는 등기관은 제2항에 따라 기록하여야 할 사항 외에 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항을 기록하여야 한다.④ 등기관이 제3항에 따라 대지권등기를 하였을 때에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하여야 한다.3. 분리금지되는 “처분”이란집합건물법 20조에서 금지되는 “처분”의 개념에 대해서는 논란이 있을 수 있다. 원칙적으로 “처분”이라 함은, 권리의 변동을 직접 목적으로 하는 법률행위로서 양도, 저당권의 설정, 신탁, 출자, 유증 등이 이에 해당하는데, 판례는 이에 국한하지 않고 전유부분과 대지사용권의 분리를 초래할 수 있는 (가)압류, 재판작용을 두루 포함하는 것으로 해석하고 있다. 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결 【건물명도등·부당이득금】은, 구분소유자의 임의처분이 아니라 구분소유자에 대해 명의신탁해지를 주장하면서 구분소유자를 상대로 한 재판을 통해 대지지분을 이전등기한 행위도 집합건물법 20조에서 정하는 분리금지대상인 처분에 해당한다고 판시하였다.★ 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결 【건물명도등·부당이득금】 --원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고 1(반소원고, 이하 ' 피고 1'라 한다)이 아들인 피고 2 명의로 이 사건 아파트 전유부분(이하 '이 사건 아파트'라 한다)과 그 대지지분을 소외 임광토건 주식회사로부터 분양받아 대지지분에 대하여는 아직 대지권 등기가 이루어지지 아니하여 소유권이전등기를 경료받지 못한 채, 1990. 1. 23. 이 사건 아파트에 대하여만 피고 2 명의로 소유권이전등기를 경료받았는데, 피고 2가 1992. 4. 23. 처인 원고(반소피고, 이하 '원고'라 한다)와 협의이혼을 하기로 하면서 위자료 지급에 갈음하여 이 사건 아파트와 그 대지지분을 원고에게 양도하기로 하고 1992. 4. 25. 협의이혼을 한 후 같은 달 27일 원고에게 이 사건 아파트에 대하여만 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주고 이를 명도한 사실, 그런데 피고 1이 1994년 2월경 피고 2를 상대로 이 사건 대지지분에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소를 제기하여 의제자백에 기한 승소판결을 받은 다음 피고 2를 대위하여 위 대지지분에 대하여 피고 2 명의로 소유권이전등기를 경료하고 이어 피고 1 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실을 알 수 있다. 그렇다면, 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 피고 2는 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 경료받을 당시 그 대지지분에 대한 소유권이전등기를 경료받지는 못하였지만 이를 분양받아 그 대금을 모두 지급한 매수인의 지위에서 이 사건 아파트를 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 취득하였고, 원고 역시 피고 2로부터 이 사건 아파트와 대지지분을 증여받아 그 아파트에 대한 소유권이전등기를 경료함으로써 이와 같은 대지사용권을 취득하였다 할 것이고, 따라서 이 사건 아파트의 구분소유자였던 피고 2는 원고에게 그 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 이 사건 대지지분을 전유부분의 소유자인 원고가 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못하고, 이를 위반하여 대지지분을 처분하였다 하더라도 그 처분행위는 효력이 없다고 할 것이며, 이러한 법리는 피고 2가 이 사건 대지지분에 대한 명의신탁이 해지됨에 따라 피고 1에 대하여 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기 의무를 부담하게 되어 그 의무를 이행하는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다. 한편, 대법원 2006.3.10. 선고 2004다742 판결 【소유권이전등기절차이행의소】은, 집합건물의 수분양자가 가지는 대지사용권과 대지권의 목적인 토지에 대한 가압류가 충돌하는 경우, 가압류집행 역시 분리처분금지의 효력에 따라 무효로 판단하였다.★ 대법원 2006.3.10. 선고 2004다742 판결 【소유권이전등기절차이행의소】 --원심판결 이유와 기록에 의하면, 유천건설 주식회사(이하 ‘유천건설’이라 한다)는 1993. 6. 22. 피고로부터 이 사건 토지를 분양받고 1994. 10. 8. 이 사건 토지상에 유천아파트 및 상가 건물 17개동(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하는 주택건설사업계획을 승인받아 1994. 11.경부터 원고 등에게 분양을 하고, 피고로부터 이 사건 토지를 인도받아(유천건설은 1995. 5. 2. 피고에게 이 사건 토지에 대한 분양대금을 완납하였다) 그 지상에 이 사건 건물을 신축하다가 1996. 2. 6. 이 사건 건물이 거의 완공되어 각 세대 간의 마감공사가 진행되던 중(공정률 93%) 부도를 내어 신축공사가 중단되었으나 유천건설의 채권자들이 이 사건 건물의 마무리 공사를 진행하여 1996. 9. 17. 이 사건 건물에 관하여 유천건설 명의의 소유권보존등기와 수분양자들 명의의 이전등기가 마쳐졌으며, 한편 피고 보조참가인들은 유천건설을 상대로 86억 원 상당의 채권을 피보전권리로 하여 유천건설이 피고에 대하여 가지는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 가압류신청을 하여 서울지방법원은 1996. 2. 28. 가압류결정을 하였고, 위 결정정본이 그 무렵 피고에게 송달되었으며, 같은 법원은 2001. 1. 8. 위 가압류를 본압류로 전이하는 결정을 하였고, 피고 보조참가인들의 신청으로 2001. 2. 16. 위 소유권이전등기청구권에 대한 집행절차로서 보관인선임 및 등기이행명령을 받았음을 알 수 있는바, 사실관계가 이러하다면, 유천건설의 부도 당시 이 사건 건물은 구조상·이용상의 독립성을 갖추었고, 유천건설이 주택건설사업계획을 승인받아 원고 등에게 분양할 무렵 이 사건 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시, 즉 구분행위가 있었다고 할 것이어서, 유천건설은 피고 보조참가인들의 위 가압류 이전에 이 사건 건물의 소유를 위한 대지사용권을 취득하였고, 유천건설로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수한 수분양자들도 당초 유천건설이 가졌던 대지사용권을 취득하였다고 할 것이다.--그런데 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제577조 제2항은, 부동산에 관한 권리이전청구권의 압류에 대하여는 그 부동산소재지의 지방법원은 채권자 또는 제3채무자의 신청에 의하여 보관인을 정하고 제3채무자에 대하여 그 부동산에 관한 채무자명의의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행할 것을 명하여야 한다고 규정하고 있는바, 피고 보조참가인들의 위 가압류 및 압류는, 이 사건 토지에 관하여 유천건설 명의로 등기를 하게 하여 강제경매 또는 강제관리를 개시할 수 있도록 하는 절차로서 필연적으로 전유부분과 이 사건 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되므로, 위 집합건물법의 규정내용과 입법 취지에 반하는 것으로 효력이 없다. 이와 같은 대법원 판례에 취지에 좇아 하급심 역시 분리처분금지에 반하는 강제집행행위에 대한 무효판단을 하고 있다. 대구지방법원 2011. 7. 7.선고 2010가합10386 판결은, 집합건물 대지의 지분권자인 원고가 집합건물 전유부분의 소유자들이면서 대지의 공유자들인 피고들을 상대로 대지에 대한 경매분할을 청구한 사안에서 분리처분금지의 법리에 따라 대지에 대한 분할을 허용치 않고 있다. ★ 대구지방법원 2011. 7. 7.선고 2010가합10386 판결-- 살피건대, 이 사건 상가건물의 각 점포는 구분소유권의 객체가 되는 구분건물에 해당하고, 이 사건 토지는 이 사건 상가건물의 사용에 필요한 범위 내의 대지에 해당한다는 점은 앞서 본 바와 같고, --집합건물법 제20조의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, 경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득하는 것이고, 규약이나 공정증서로 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효라는 법리(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 참조)를 보태어 살펴보면, 이 사건 토지에 대하여 경매에 의한 분할을 청구하는 것은 허용될 수 없다.※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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