[성공으로 이끄는 투자노하우] 소형빌라 경매, 임대주택 노릴까?

한경닷컴 더 라이피스트

전셋값 높아져 '인기' 몰이
전셋값이 크게 오르면서 서울 주요지역 다세대와 연립주택 경매 낙찰가가 꾸준히 오르고 있다. 도심이나 역세권 일대의 연립·다세대 주택 경매는 한번정도만 유찰되면 적지 않은 응찰자들이 몰리고 있다.
재개발 재건축이 많이 이루어지는 서울 시내 다세대와 연립주택을 경매로 값싸게 낙찰 받아 주택 임대업으로 활용하고자 하는 사람들이 늘면서 갈수록 경쟁이 치열해지고 있다. 특히 강남권의 전셋값은 더욱 오를 전망이어서 경매 투자 수요도 크게 증가할 것으로 예상된다.
올 초 동부지원에서 진행한 송파구 삼전동 H빌라 60㎡는 감정가 1억2000만원에 한차례 유찰, 최저가 9600만원에 입찰됐다. 이 물건은 건물 상태가 양호, 6명의 응찰자가 몰린 가운데 송파구 잠실동에 사는 김○○(38)씨가 1억500만원을 써내고 간발의 차이로 집주인이 됐다.
김 씨는 이를 임대사업으로 전환, 빌라의 전세보증금이 8000만 원 대에 이르는 점을 감안해 보증금 3000만원에 월세 50만원을 받고 있다. 이외에도 잠실동의 D빌라 60㎡는 감정가 1억2000만원에 두 차례 유찰돼 예정가격 7600만원에 입찰됐으나 10명이 몰리면서 1억250만원에 낙찰됐다. 이곳에서 연립주택이나 빌라를 경매로 구입하는 사람들 대부분 임대사업을 하려는 경우가 많다.
서울 강남과 송파 일대의 다세대와 연립주택 경매는 다른 지역의 아파트 낙찰가율과 맞먹을 정도로 인기를 끄는 이유는 전셋값 상승과 재건축에 따른 이주 증가로 전세 수요가 넘치기 때문이다. 현재 송파구가 포함된 서울 동부지원의 빌라 및 다세대주택 낙찰가율은 시세의 80%를 웃돌아 다른 지역의 평균 수치보다 훨씬 높은 수준이다.
이처럼 서울에서 임대사업이 양호한 지역은 관악구 신림동과 봉천동일대, 재건축이 집중되고 있는 강동구·강남구· 송파구 일대다. 강북에선 성동구를 꼽을 수 있다. 이들 지역의 특징은 매매가 대비 전셋값 비율이 다른 지역보다 높고 전철역이 가깝다는 점이다.
또한 전셋값 상승율도 가파른 편이다. 현재 전세값이 시세의 70% 수준을 넘어서고 있다. 부분 월세로 전환할 경우 은행이자의 1.5배 이상의 고수익을 올릴 수 있다. 이에 비해 경매 낙찰가율은 시세의 80%선이다. 투자 금액과 전세보증금 차이가 거의 없어 임대사업하기에 가장 적합하다.
경매로 연립이나 빌라를 구입한 다음 전세를 줄 때는 간단한 리노베이션을 거칠 경우 전셋값을 높일 수 있다. 간혹 연립이나 빌라 중에는 재건축이 예상되는 곳도 있다. 재건축 이전까지는 임대사업으로 활용하다가 재건축 때는 내 집 마련으로 전환하는 방법도 구상해볼 수 있다.
임대사업을 하려는 사람이라면 인기지역 내 다가구주택도 아주 유망한 상품이다. 다가구주택은 감정가격이 낮기 때문에 잘만 활용하면 높은 고정수익을 얻을 수 있다. 다가구주택은 개별 등기도 가능해 구입 후 분양할 수도 있어 굳이 아파트만을 고집할 필요는 없다.



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