보상감정평가시 주의사항보상 감정평가는 전문가의 영역이다. 그러나 잘 모른다고 방치하면 내 권리를 찾을 수가 없는 것이다. 정당보상을 받기 위해서는 뭐니뭐니해도 감정평가를 제대로 받아야 하는 것이다. 다른 것을 아무리 잘해도 감정평가를 제대로 받지 못하면 모든 노력이 수포로 돌아가는 것이다.

□ 토지소유자는 감정평가사를 추천할 권한이 있다. 추천요건은 토지면적과 총수의 각 2분의 1 이상 동의로 추천하고, 추천기한은 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천한다. 그런데 이러한 감정평가사 추천권을 행사하지 못하는 사업구역도 많다. 그 이유는 잘못된 상식에 기인한다. 현재는 주민추천을 받기 위하여 감정평가사간 경쟁이 거의 없다. 일부 주민들은 추천권 행사와 관련하여 대책위가 이권사업을 하는 것이라고 생각하여 추천서를 주지 않지만 이는 큰 오해이다. 이제는 이권이라고 생각할 필요 없다. 대책위는 심사숙고하여 감정평가사 추천권을 행사하여야 할 것이다. 한편 주민들은 무조건 한국감정원을 기피하는 경향이 있으나, 이 또한 근거가 없는 오해에 기인한다고 생각한다.

□ 감정평가사는 반드시 현지조사를 하고 평가를 하여야 한다. 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙』 제16조의3항 전단은 “감정평가업자는 제1항의 규정에 의하여 평가를 의뢰받은 때에는 대상물건 및 그 주변의 상황을 현지조사하고 평가를 하여야 한다.”고 규정하고 있다. 한편 예전에는 감정평가사들이 현지조사를 하지 않는다는 민원이 제기되었다. 지금은 생각하기 어려운 민원이지만 아직도 가끔은 있다. 이는 아마도 감정평가사가 현지조사를 하였으나 소유자들이 감정평가사를 만나지 못하여 생긴 오해로 보인다. 따라서 감정평가사들은 정정당당하게 주민에게 일정을 통보하고 감정평가를 하여야 할 것이다. 만일 현지조사를 하고 감정평가를 하였다는 입증을 하지 못하면 형사고소를 당할 수도 있다. 감정평가사들은 이 점을 주의하여야 할 것이다.
또한 보상대상자들은 감정평가사를 현지에서 만나 자신의 의견을 철저히 개진하는 것이 좋다. 특히 눈으로 안보이는 사항은 더더욱 그렇다.

□ 특수한 어종의 양어장 등 보상대상 물건이 아주 전문적, 기술적인 것인 때는 어떻게 하여야 하는가?
이때는 사업시행자와 감정평가사에게 전문보조인을 선임하여 줄 것을 요구하여야 한다. 위 법 시행규칙 제16조제3항 후단은 “이 경우 고도의 기술을 필요로 하는 등의 사유로 인하여 자기가 직접 평가할 수 없는 대상물건에 대하여는 사업시행자의 승낙을 얻어 전문기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가할 수 있다.”고 규정하고 있다. 실제로 행복도시, 시흥 목감지구에서 전문보조인을 선임한 사례도 있다. 또한 필자의 경우는 행정소송에서 1억5천만원을 받은 것을 13억원으로 증액시킨 사례도 있다. 반드시 전문보조인이 평가를 하도록 하여야 한다.

□ 감정평가 기간은 얼마나 되는가? 법은 30일 이내로 규정하고 있고, 단, 특수한 경우는 예외(규칙16조2항)이다. 그러나 이는 너무 기간이 짧다. 충분한 기간을 주도록 사업시행자에게 요구하여야 할 것이다. 실제로 행복도시에서는 90일을 준적도 있다.

□ 지장물의 취득·이전 여부, 영업손실의 휴업·폐업여부의 결정권자는 누구인가?
사업시행자이다. (규칙16조1항5호,6호). 그러나 사업시행자가 취득, 이전 여부를 판단하는 것은 문제 소지가 있다. 즉, 이전비인지 취득비로 보상할 것인지의 결정은 감정을 해보아야만 알 수 있는 경우가 많다. 이 경우는 사업시행자가 결정하지 말고 감정평가사가 결정하여야 할 것이다.

□ 토지, 건물 평가방법은?
토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상한다. 즉, 토지는 개별공시지가가 아닌 비교표준지 공시지가를 기준으로 여러 가지 요인을 참작하여 감정평가를 한 가격으로 보상받는 것이다.

한편 감정평가방법은 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법이 있다. 건축물의 가격은 그 중 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다(규칙33조).

여기서 주의하여야 할 것은 주거용 건축물이다. 즉, 주거용 건축물은 원가법과 거래사례비교법에 의하여 평가를 한 후 큰 금액으로 보상하는 것이다. 그런데 실무적으로는 2가지 방법으로 평가를 한 후에 금액을 비교하는 평가서를 발견하기가 쉽지 않다. 어느 하나의 방법을 가지고 평가를 한 사례가 더 많아 보인다. 이것은 잘못이다. 따라서 처음부터 철저하게 감정평가사에게 2가지 방법으로 평가하여 줄 것을 요구할 필요가 있다. 한편 집합건물법의 적용대상이 되는 공동주택의 경우에는 거래사례비교법에 의하여만 평가를 하여야 한다는 견해가 있다. 이러한 해석은 법조문의 형식에만 치우친 해석인 것이다. 공동주택도 주거용 건축물의 평가와 마찬가지로 2가지 방법으로 평가를 한 후에 큰 금액으로 보상하는 것이 타당한 것이다. 법 시행규칙 제18조는 “대상물건의 평가는 이 규칙에서 정하는 방법에 의하되, 그 방법으로 구한 가격 또는 사용료(이하 "가격등"이라 한다)를 다른 방법으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토하여야 한다.”고 규정하여 2가지 방법으로 평가할 것을 명백히 하고 있다.

□ 재평가는 언제하는가?
감정평가사간에 격차가 10%이상 차이가 날 때와 사업시행자가 관계법령에 위반하였거나 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 실시한다. 그런데 위 10% 차이시 재평가 규정이 문제이다. 이는 감정평가사의 재량을 위축시킬 여지가 있다. 이 조항 때문에 감정평가사들은 서로 평가결과를 공유할 수밖에 없는 결과를 초래하는 것이다. 이렇게 되면 복수로 평가를 실시하는 의미가 퇴색된다. 따라서 즉시 폐지되어야 한다고 본다.

□ 감정평가서 공개는?
과거에는 감정평가서를 공개하지 않았다. 그러나 국토해양부의 유권해석(접수번호 2AA-0407-018096, 처리(예정)일 2004.07.05)과 판결(서울행정법원 2006. 5. 23. 선고 2005구합33241)이 공개를 하여야 한다고 하자 현재는 감정평가서를 공개하지 않는 사업시행자는 거의 없다.

한편 법에는 감정평가사에 대한 처벌규정이 있다. 즉, 감정평가를 의뢰받은 감정평가업자 그 밖의 감정인으로서 사위 그 밖의 부정한 방법으로 감정평가를 한 자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.(법 95조)

끝으로 정당보상을 받기 위한 감정평가 대책은 무엇인가. 보상협의회를 개최하여 사전에 의견을 제출하고, 주민추천 감정평가사를 제대로 추천하여야 하고, 감정평가사님들의 현실적 어려움을 이해하고, 평가관련 제반문제를 사업시행자와의 직접 협의로 풀어내어야 하며, 평가사가 철저한 현지조사를 실시하도록 하여야 하고, 필요한 경우 전문보조인을 선임토록 하며, 사업시행자가 사전심사를 통해 이미 나온 감정결과에 개입하는 것을 방지하여야 한다.
법무법인 강산 김은유 변호사









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