<주택재개발 분양대상(서울시를 중심으로)>

1. 관리처분계획기준일(분양신청기간만료일) 현재 다음 어느 하나에 해당하는 자(서울시 조례 제27조)

(1) 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자<개정 2009.07.30, 2011.5.26.>
○"특정무허가건축물"이란 건설교통부령 제344호 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등을 말한다.<개정 2008.09.30, 2009.07.30, 2011.5.26>




1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 (개정 2008.7.30)
1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자<제정>
























기간
내용
비고

2003.12.30.-2004.11.4
기존무허가 및 사실상주거용
-주택이 아닌 근생, 오피스텔도 주거용으로 사용하면 가능

2004.11.5. -2008.7.29
기존무허가(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함) 및 사실상주거용
상동
-미사용승인 최초 규정

2008.7.30. -2011.5.25
기존무허가건축물로서 사실상 주거용
-주택이 아닌 근생, 오피스텔은 기존무허가에 해당할 경우만 인정
-미사용승인 별도 규정
▶기 정비계획공고 또는 세대원 전원이 무주택이면 종전 사실상 주택 규정 적용

2011.5.26. -
주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물)
-주거용으로 사용중이던 1989.1.24. 당시의 무허가건축물
▶최초 정비계획공람공고분부터 적용
○주택 조례 연혁 정리

① 기존무허가건축물
○"기존무허가건축물"을 "특정무허가건축물"로 용어를 변경하고, "특정무허가건축물"을 건설교통부령 제344호 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등으로 규정함. (제2조제1호 등),
○특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격과 주택재개발사업의 분양자격은 조합정관 등으로 정하도록 규정함. (제13조제3호, 제27조제1항제1호),
○특정무허가건축물의 정의 및 주택재개발사업의 분양대상 등에 관한 개정규정은 이 조례 시행 후 최초로 영 제11조제1항에 따라 주민공람을 하는 분부터 적용함. (부칙 제2조)




조례 제2조(정의)
1. "특정무허가건축물"이란 건설교통부령 제344호 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등을 말한다.(개정 2008.09.30, 2009.07.30, 2011.5.26)
부칙
제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.
제2조(특정무허가건축물의 정의 및 주택재개발사업의 분양대상 등에 관한 적용례) 제2조제1호 및 제27조제1항제1호의 개정규정은 이 조례 시행 후 최초로 영 제11조제1항에 따라 주민공람을 하는 분부터 적용한다.

기존 조례 제2조(정의)
1. "기존무허가건축물"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 무허가건축물을 말한다.(개정 2008.09.30, 2009.07.30)
가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물(개정 2009.07.30)
나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물(개정 2009.07.30)
다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물(개정 2009.07.30)
라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물(개정 2009.07.30)
마.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(건설교통부령 344호) 부칙 제5조에 따른 무허가건축물 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004.11.05, 개정 2008.07.30, 2008.09.30, 2009.07.30)




개정전 : 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004.11.05)


○서울시 : 기존무허가건축물은 공부상 주택은 아니지만 사실상 거주하고 있으면 서울시에서는 분양자격이 주어진다. 조례개정으로 특정무허가건축물로 개정. 이는 1982년 4월 8일까지 항공사진에 있는 건축물이나 무허가건축물 대장에 등재된 건축물 등으로 한정했던 기존무허가건축물 기준을 약 6년 정도 완화한 것이다. 이에 따라 앞으로는 1982년 4월부터 1989년 1월 24일 당시까지 촬영된 항공사진에 존재하거나 공부상 해당 기간 내에 건축을 완료한 것으로 나타난 건축물로서, 2011.5.26.이후 정비계획 주민공람을 하는 분부터 특정무허가건축물로 인정받아 추후 아파트 입주권을 받을 수 있다.
○인천시와 경기도 : 조합 정관에서 분양자격을 정하게 됨. 단, 1989.1.24.이후 건축물은 신발생무허가로 배제될 가능성이 높음

② 공부상 주택이 아닌 근린생활시설이나 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우
○2008.7.30. 개정 전에는 서울시에서는 아파트 분양자격을 인정했지만, 현재는 인정하지 않고 있다. 다만, 부칙에 의한 경과조치 해당여부를 철저히 확인하여 한다.
○사실상 주거용 건축물에 대한 경과조치 : 2008.7.30. 전에 정비계획 주민공람이 이뤄진 지역은 주택 소유 여부와 상관없이 입주권을 주지만, 이 날 이후 정비구역으로 지정 고시된 지역은 정비구역지정 고시일부터 분양신청 기간 만료일까지 세대원 전원이 다른 지역에 주택을 갖고 있지 않아야 입주권을 받을 수 있다. 만일 다른 지역에 주택을 가지고 있는 조합원은 정비구역지정 고시일 전에 주택을 매도하면 입주권을 받을 수 있음.




부 칙 (2008.07.30)
제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.
제2조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치) 이 조례 개정전 종전의 제24조제1항제1호에 따른 “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”로서 이 조례 시행 전에 법 제4조제1항에 따른 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자와 이 외 지역에서 법 제4조제3항에 의한 정비구역지정 고시일부터 법 제46조제1항에 의한 분양신청기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자는 종전의 규정에 의한다.

○경기도와 인천은 규정이 없다. 규정이 없으므로 분양대상이라는 학설과 분양대상이 아니라는 학설이 대립. 결국 정관 또는 관리처분 총회 의결로 정하여야 할 것으로 생각한다. 단, 근생 등의 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택, 즉 전용 60㎡ 이하(24∼25평형)의 조합원 분양가보다 많으면 공동주택 분양자격을 주고 있다. 하지만 이런 근생은 매우 적다.

③ 미사용승인건축물




제2조(정의)
8. "미사용승인건축물"이란 관계 법령에 따라 건축허가 등을 받았으나, 사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물로서 사실상 준공된 건축물을 말한다.<신설 2008.07.30.>
제26조(주택재개발 및 도시환경정비사업의 관리처분 기준 등)
4. 종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부(사업시행방식전환의 경우에는 환지예정지증명원)에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다. 다만, 기존무허가건축물(미사용승인건축물을 포함한다)인 경우에는 구청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건축물확인원이나 그 밖에 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 한다.(개정 2008.07.30)
제2조 (정의)
마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004.11.05.)
제2조 (정의)
마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004. 11.05, 개정 2008.07.30)

○미사용승인건축물에 대해 서울시에서는 2004.11.5.부터 조합정관에 의해 분양자격을 줄 수 있도록 조례에 규정하고 있었으나, 2008년7월30일 조례를 개정하면서 제2조 제1호 마목을 개정하여 “「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다)” 중 괄호부분을 삭제하고, 대신에 동조 제8호에 “미사용승인건축물이라 함은 관계 법령에 따라 건축허가 등을 받았으나, 사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물로서 사실상 준공된 건축물을 말한다.”(신설 2008.07.30.)를 신설하였다. 그리고 제23조제4호에 괄호부분을 신설하여 “기존 무허가건축물(미사용승인건축물을 포함한다)”로 개정하였다.
○결국 미사용승인건축물도 기존무허가건축물범위에 포함됨으로서 조합정관에 의해 분양자격을 계속 부여 받게 된 것이다. 법조문상 종전의 건축물중 주택이라고만 규정하고 있지 준공검사까지 완료하여야 한다는 규정을 두고 있지 아니한 점, 무허가건축물중 일부도 분양자격이 주어지는데 허가건물을 배제하는 것은 형평성에도 위배되는 점, 실제로 임시사용승인을 받고 거주하는 경우 이를 배제하는 것은 주거권의 침해라는 점 등을 종합하면, 당연한 조치라고 사료한다.
○경기도와 인천시도 공동주택 분양자격이 주어진다고 보아야 한다. 다만 사용승인을 받지 않았거나 위법건축물로서의 제재는 별도의 문제이므로 미사용승인건축물을 구입할 때는 사전에 과태료나 이행강제금 부과 여부, 사용승인 등을 받을 수 있는지 사전에 잘 따져봐야 한다.

(2) 종전토지의 총면적이 90ｍ²이상인 자(지목, 주택소유여부, 필지 수, 모두 불문, 서울시 조례 제27조제1항제2호) : 합쳐서 90ｍ²이상도 가능
① 2010.7.16.부터
○2010.7.15. 개정으로 단서규정이 삭제되어, 그 2010.7.16. 이후에는 ‘종전토지의 총면적이 90ｍ²이상인 자’만이 분양대상자.
○단, 최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용

② 2010.7.15.이전
○1필지 토지로서 2003.12.30.전에 분할된 30ｍ²이상 90ｍ²미만의 경우는 세대원 전원 무주택자이면 분양자격(단, 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지는 불가함)
○무주택 인정 기간 : 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료고시일까지
○세대원 기준 : 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다. 단, 개정된 세대원 규정은 2009년 8월 7일 이후 최초로 조합설립인가를 얻은 분부터 적용




개정 전 : 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일세대를 구성한 세대원 전원 포함

○단, 2003.12.30. 당시 종전 조례규정에 의해 재개발구역으로 지정된 정비구역의 경우는 20ｍ²이상 90ｍ²미만

③ 경기도 : 조례는 제18제3항제5호가 “5. 하나의 주택 또는 한필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 2008년 7월 25일 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「건축법」 제57조제1항에 따른 해당 시·군 조례로 정하는 면적 이상인 자는 그러하지 아니하다.”고 개정되었는바<개정 2009.12.31.>, 이를 반대해석하면 결국 ‘공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「건축법」 제57조제1항에 따른 해당 시·군 조례로 정하는 면적 이상인 자’는 별도 분양대상이 될 수 있다고 본다. 또한 필요하면 이 조례 규정에 반하지 않는 범위내에서 정관으로 정할 수도 있다고 본다. 참고사항으로는 경기도의 경우 분할제한면적이 60평방미터 이상이므로 이 이상이면 될 것으로 예측한다.

④ 인천시 : “분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적(국공유지를 불하받은 경우 그 면적을 포함한다)이 건축조례 제28조제1항제1호에 따른 분할 제한 면적 미만인 경우(개정2010.1.18)”로 개정되었다(조례24조1항). 참고로 인천시는 주거지역은 90평방미터 이상이고, 도시지역외는 60평방미터 이상임




서울시 제27조 제1항<2010.7.15.>
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자(개정 2009.07.30, 2010.03.02, 2010.7.15)
5007호, 2010.7.15>
제1조(시행일) 이 조례는 2010년 7월 16일부터 시행한다. 다만, 제48조제2항의 개정규정은 2010년 10월 1일부터 시행한다.
제3조(권리산정기준일에 관한 적용례 및 경과조치) ① 제27조 및 제28조 개정규정은 최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용한다.
② 이 조례 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(제27조 및 제28조)에 따른다.
제27조 제1항<2009.7.30.>
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.(개정 2009.07.30)
부칙 제4조(세대의 기준변경에 따른 경과조치) ① 제27조제1항 및 제2항에 따라 개정된 세대의 기준은 2009년 8월 7일 이후 최초로 조합설립인가를 얻은 분부터 적용한다.
② 이 조례 시행 당시 종전의 규정에 따른 조합설립인가 신청 분은 제27조제1항 및 제2항 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
제24조 제1항<제정>
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 서울특별시건축조례(이하 "건축조례"라 한다) 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 이 조례 시행일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항 의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.
부칙 제8조 (주택재개발사업 분양대상 기준에 관한 경과 조치)
이 조례 시행 당시 종전 도시재개발법 제4조의 규정에 의하여 재개발구역으로 지정된 정비구역(정비계획이 수립되지 않은 정비구역은 제외한다)의 경우 제24조의 규정에 불구하고 구역지정고시일을 이 조례 시행일로 보며 제24조제1항제2호 단서 규정의 30제곱미터를 20제곱미터로 한다.

경기도 도시 및 주거환경정비 조례
(일부개정) 2007-04-09 조례 제 3596호
제18조(주택공급 기준등)
③영 제52조제1항제3호의 규정에 의거 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양대상자를 1인으로 본다. [신설 2007.4.9.]
5. 하나의 주택 또는 한필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우 [신설 2008.7.25.]
6. 기존 건축물을 철거하고 공동주택을 건축하는 경우.(건축물이 없는 토지에 신축하는 경우를 포함한다) 다만, 해당 공동주택의 주거전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 자에 대하여는 그러하지 아니한다. [신설 2008.7.25.]
5. 하나의 주택 또는 한필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 2008년 7월 25일 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「건축법」 제57조제1항에 따른 해당 시ㆍ군 조례로 정하는 면적 이상인 자는 그러하지 아니하다. <개정 2009.12.31.>
부칙 <2007.4.9.>
①(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.
②(분양대상 기준의 경과조치) 제18조제3항의 개정규정은 이 조례 시행 일 전에 지분 또는 구분소유 등기를 완료한 경우에는 가구별 또는 토지별 각각 1인을 분양대상자로 할 수 있다.


(3) 권리가액에 의한 자격자
○분양신청자가 소유하고 있는 ‘권리가액’(비례율이 반영되지 않은 금액)이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액(일반적으로 24평형 조합원분양가) 이상인 자 (서울시 조례27조1항3호) : 이런 사례는 많지 않으나, 도시환경정비사업에서 가끔 있다.

(4) 환지를 지정받은 자
○사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.(조례 제27조제1항4호)
○사업시행방식 전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 상관없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다(조례 제27조제4항).

(5) 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자(개정 2009.07.30.)

2. 1인으로 보는 경우 : 다음 각 호의 1은 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다(서울시 조례 제27조제2항).

(1) 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우(1호)
○서울시 : 단독, 다가구에서 다세대로 전환된 경우는 조례시행일(2003.12.30) 이전에 전환된 경우에 한해 전용면적 60ｍ²이하 주택 또는 임대아파트 공급(실무적으로 ‘분리다세대’라는 용어를 쓰나 ‘전환다세대’가 타당하다). 단 조례시행일 이전 전환된 경우라도 주거전용면적이 60ｍ²초과시 분양자격이 주어짐(서울시조례부칙(2003.12.30)제5조. 조례시행일 이후 전환된 경우는 주거전용전용이 60ｍ²초과시라도 전환된 다세대 전체를 하나로 분양)
또한 서울시는 전용면적 60㎡ 이하 전환다세대를 합쳐 전용 60㎡를 초과해도 33평형을 분양받을 수 있는 길을 열어줬다. 지분쪼개기로 사업성이 현저히 떨어진 재개발구역을 구제하기 위해 전용면적이 적은 전환다세대를 보유한 조합원들이 서로 힘을 합쳐 보다 큰 평수를 받을 수 있도록 '지분합치기'를 유도한 것이다. 게다가 전용 60㎡ 이하 전환다세대 조합원이라도 33평형이 조합원에게 배정되고 남는 물량이 있으면 권리가액 다액 순으로 배정받을 수 있도록 했다.
○인천 : 2004.7.19 전에 전환한 전환다세대는 조합 정관에 따라 전용면적 60㎡ 이하 공동주택을 분양하거나 임대주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있다. 대부분의 조합은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택을 분양하고 있다. 그러나 전환다세대가 많은 지역은 조합원 수가 많아 사업성이 떨어진다.
○경기도 : 2007.4.9 전에 전환한 다세대주택에 대해 ‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양대상자를 1인으로 본다.[신설 2007.4.9.]’고 규정. 그런데 전환다세대라고 해도 전용면적이 60㎡를 초과하면 서울시와 인천시에서는 위의 규정을 적용하지 않아도 되므로 전용 85㎡(33평형)을 분양받을 수 있다.(장인석 저, 재건축 이게 답이다. 166. 매일경제신문사간.)

○건축물대장까지 전환되어야 함




대법원 2009.9.10. 선고 2009두10628 관리처분계획취소
◇다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우로서 가구별 개별분양대상에 해당하지 않는다고 본 사례◇
이와 같은 이 사건 조례 제24조 제2항 제1호, 제3호, 부칙 제5조, 제7조의 입법취지, 연혁 및 위 각 규정의 체계적 구조 등에 비추어 보면, 이 사건 조례 제24조 제2항 제3호, 부칙 제7조는 다가구주택에 관하여 지분등기 또는 구분소유등기만이 경료된 경우에 관한 규정임에 대하여, 제24조 제2항 제1호, 부칙 제5조는 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우에 관한 규정으로서 이때의 ‘전환’이란 구 ‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’(2007. 1. 16. 건설교통부령 제547호로 전부개정되기 전의 것) 제6조 제1항에 의한 ‘건축물대장의 전환’을 의미한다고 봄이 상당하다.


(2) 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우(2호)
○1주택을 공급한다.




법 제19조제1항 2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
○1세대란? : 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 보고, 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정한다.(조례 제27조제1항제2호. 개정 2009.07.30)

(3) 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 90ｍ²이상인 자는 그러하지 아니하다.(개정 2006.01.01)
① 단독주택, 다가구주택
○단독주택 및 다가구주택은 원칙적으로 분양자격은 하나다. 여러 사람이 공유로 소유하고 있어도 아파트 입주권은 한 개만 나온다는 뜻이다.

② 서울시 조례 부칙 제7조에 해당하는 다가구, 단독주택
○예외적으로 다음의 경우 건축허가 받은 가구 수에 한하여 가구별로 각각 분양자격 있음.
○1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(2003.12.30.부터 적용), 1990년 4월21일 다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택(2005.11.10.이후에 적용. 조례개정일임)은 허가 받은 가구수에 한하여 가구별로 각각 1인 분양대상자
○결국 건축법상 다가구주택이든 단독주택이지만 사실상다가구주택이든 1997.1.15. 이전에 지분 또는 구분등기를 필한 경우에는 건축허가 받은 가구수에 한하여 분양자격 인정한다.




구 서울시 도시재개발사업조례 부칙 제6조(다가구 주택의 분양기준에 관한 경과조치) - 현 폐지(서울시 도시 및 주거환경정비조례가 2003.12.30. 제정되면서 폐지)
이 조례 시행 전에 건축법 규정에 의하여 허가 받은 다가구주택으로서 가구별로 지분 또는 구분 소유등기를 필한 다가구주택은 제27조 제2항 나목의 규정에 불구하고 허가 받은 가구수에 한하여 가구별로 각각 1인 분양대상자로 한다(1997.1.15. 전문개정)
서울시 도시 및 주거환경정비조례
부 칙 (2003.12.30)
제1조 (시행일)
이 조례는 공포한 날부터 시행한다.
제2조 (다른 조례의 폐지)
서울특별시도시재개발사업조례·서울특별시도심재개발사업조례 및 서울특별시주거환경개선사업시행조례는 이를 각각 폐지한다.
제7조 (다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치)
1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.
제7조 (다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치)
1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월21일 다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.(개정 2005.11.10)


○서울시 조례 부칙 제7조에 해당하는 다가구주택 판정 방법(장인석, 전게서, 167.)




1. 등기부등본이 '건물'이 아닌 '집합건물'인지 확인한다. '집합건물'이면 표제부 건물내역 란에 '벽돌조 평슬래브지붕 3층 다가구용 단독주택(4가구)' 이런 식으로 최초 건축허가 시 허가받은 가구 수가 표시돼 있다.
2. 등기부등본이 '건물'로 돼 있는 경우라고 해도 표제부 건물내역 란에 '벽돌조 평슬래브지붕 2층 다가구용 단독주택(6가구)' 이런 식으로 허가받은 가구 수가 표시돼 있으면 된다. 등기부등본이 '건물'로 돼 있을 때는 갑구 '권리자 및 기타사항' 란에 공유자들의 소유권이 지분으로 돼 있다.
3. '집합건물'이든 '건물'이든 등기부등본 표제부의 등기접수일이 1997년 1월 15일 이전이어야 한다.




표제부 건물내역 란에 '다가구용 단독주택(4가구)'로 처음부터 4가구로 건축허가 받은 다가구주택이다. 그런데 갑구 소유권보존이 91년 5월 22일 한 사람 명의로 돼 있다면가구별로 분양자격이 있으려면 97년 1월 15일 이전에 지분 또는 구분소유등기를 필하여야 하는데, 이 건물은 다가구용 단독주택이라고 해도 지분 또는 구분등기가 돼 있지 않았기 때문에 분양자격은 하나만 주어진다. 이런 경우에는 가구별 분양자격이 별도로 없기 때문에 지분 또는 구분등기를 97년 1월 15일 후에 하더라도 분양자격이 주어지지 않는다.

4. 1∼3번에 해당된다고 해도 반드시 사실상 독립된 주거의 생활이 가능한 구조인지, 각 호수별로 구분하여 소유하고 있는지를 방문하여 확인하고, 관할 구청 주거정비과에 문의하여 가구 수마다 아파트 분양자격이 있는지 확인한다.


○서울시 조례 부칙 제7조에 해당하는 단독주택 분양자격 : 1990.4.21. 다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택은 건축허가 받은 가구 수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 하고 있다. 즉, 1990.4.21. 기준으로 이전에 건축허가를 받고, 지분 또는 구분등기는 1997.1.15. 이전까지 완료되었다면 허가 받은 가구수별로 분양자격이 주어지는 것이다. 결국 부칙 제7조 단독주택과 일반단독주택의 구분은 등기부만으로는 어렵지만, ①지분 또는 구분등기가 완료된 시점이 1997.1.21. 이전이고, ②건축허가일이 1990.4.21. 이전이고, ③최초 허가 받은 가구수에 한하고, ④독립된 주거형태가 가능할 경우만 부칙 제7조 단독주택이다.




1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택 판정방법(장인석, 전게서, 170.)
1. 등기부등본이 '건물'로 돼 있고, 건물내역에 '벽돌조 슬래브 2층 단독주택'이라고만 표기돼 있지만 등기부등본 표제부 접수 날짜에 지분 또는 구분등기가 1997년 1월 15일 이전까지 완료된 경우 다음 순서 확인
2. 반드시 건축물대장을 발급받아 '허가일자'에서 건축허가일이 1990년 4월 21일 전인지 확인한다. 건축물대장 첫 페이지 오른쪽 상단의 '특이사항' 난에 '구분호수 및 분양불가'라고 표기돼 있다면 별도의 분양자격이 주어지는 단독주택임이 분명하다. 그러나 이렇게 표기돼 있는 경우는 많지 않고 대부분 '특이사항' 난이 비어있고, 주용도는 '단독주택'으로 표기돼 있다.
3. 이럴 때는 반드시 관할 관청에 문의해서 최초로 허가받은 가구수가 몇 개인지를 확인해야 한다. 어디에? 주거정비과다.
4. 또한 사실상 독립된 주거의 생활이 가능한 구조인지, 각 호수별로 구분하여 소유하고 있는지를 방문하여 확인해야 한다.


○경기도와 인천 : 조례 시행일(경기도는 2007년 4월 9일, 인천시는 2004년 7월 19일) 전에 가구별로 지분 또는 구분등기를 필한 단독 및 다가구주택은 건축허가 받은 가구수에 한하여 각각의 분양자격을 주고 있다.




경기도 조례 제18조(주택공급 기준 등)
③ 영 제52조제1항제3호에 따라서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양대상자를 1명으로 본다.
1. 단독주택 또는 다가구주택 등의 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우
2. 관리처분계획기준일 현재 수명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록 표상에 등재되어 있지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.




1호 내지 4호는 2007.4.9. 전에 지분 또는 구분소유 등기를 완료한 경우는 각각 분양
3. 하나의 대지 범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우
4. 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우
5. 하나의 주택 또는 한필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 2008년 7월 25일 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「건축법」 제57조제1항에 따른 해당 시·군 조례로 정하는 면적 이상인 자는 그러하지 아니하다. <개정 2009.12.31.>




2008.7.25 이후 최초로 건축허가 신청서 접수분 부터 적용
6. 기존 건축물을 철거하고 공동주택을 건축하는 경우(건축물이 없는 토지에 신축하는 경우를 포함한다), 다만 해당 공동주택의 주거전용면적이 해당 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 자에 대하여는 그렇지 않다.
④ 제3항제5호 본문에도 불구하고 법 제48조제2항제6호 단서에 따라 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 ‘도 조례로 정하여 주택을 공급할 수 있는 경우’란 「건축법」제정(1962.1.20) 이전에 가구별로 독립된 주거의 형태로 건축물이 건축되어 있고 가구별로 지분등기가 되어 있는 토지로서 법 제2조제11호에 따른 정관 등에서 가구별 지분등기된 토지에 대하여 주택 공급을 정한 경우를 말한다. [신설 2010.7.14.]
부칙 <2010.7.14.>
제1조(시행일)
이 조례는 공포한 날부터 시행한다.
제2조(적용례)
제18조제4항의 개정규정은 이 조례 시행 전에 가구별 지분등기가 된 경우에만 적용한다.
▶이 조문의 해석은 다음의 요건을 모두 갖추면 1주택공급의 예외로 공급
①「건축법」제정(1962.1.20) 이전에 가구별로 독립된 주거의 형태로 건축물이 건축되어 있고
②가구별로 지분등기가 되어 있는 토지로서(단, 조례시행일인 2010.7.14. 이전에 지분등기가 되어 있는 경우여야 한다)(윤○○. 경기도 담당주사 해석.)
③법 제2조제11호에 따른 정관 등에서 가구별 지분등기된 토지에 대하여 주택 공급을 정한 경우


③ 협동주택
○협동주택 역시 그동안 단독주택 재건축사업에서는 각각의 분양자격이 없었다.
○그러나 서울시는 재개발 분양자격과 똑같은 기준을 적용하기로 조례를 개정했다. 종전 「'서울시 주택개량재개발사업 시행 조례'」제4조 제2항에 따라 건축된 협동주택으로서 1988년 5월7일 전에 지분 또는 구분등기를 필한 세대는 사실상 구분된 가구별로 각각 분양자격이 주어진다. 다만 이 규정은 2009년 4월 22일 이후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다는 점에 유의해야 한다.
○협동주택 건축 근거법률 : 1974년 제정 1988년 폐지된 ‘서울시 주택개량 재개발사업 시행조례’
○경위 : 법 및 조례의 미비로 다세대주택, 다가구주택의 개념이 없었으므로 비록 독립적인 주거생활을 영위하는 구조임에도 자력재개발방식으로 건축하면서 협동주택이라 명칭
○협동주택은 1980년대 중후반까지 서울의 일부 지역에서 주택개량사업을 통해 지어진 일종의 공동주택이다. 4가구 이상 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조이지만 다세대나 다가구의 개념이 없던 시절이라 편의상 협동주택이라 명명되었다.




부 칙 (2009.04.22)
제3조(협동주택의 분양기준에 관한 경과조치 등)
① 제24조제2항제3호와 제24조의2제2항제3호에 불구하고 종전 「서울특별시주택개량재개발사업시행조례」 제4조제2항에 따라 건축된 협동주택으로서 1988년 5월 7일 전에 지분 또는 구분소유등기를 필한 세대는 사실상 구분된 가구수에 한하여 각각 1인을 분양대상자로 한다.
② 제1항의 개정규정은 이 조례 시행 당시 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다.


○협동주택 해당여부 판정방법(장인석, 전게서, 172.)




1. 등기부등본이 '집합건물'로 돼 있으며 표제부 건물내역에 '협동주택'이라 표기돼 있다.
2. 집합건축물대장 표제부를 발급받아 오른쪽 상단의 '호수'에서 몇 세대인지를 파악한다. 만약 4세대로 돼 있다면 최초로 건축허가 받은 가구수가 4개라는 뜻이다.




협동주택은 층, 호수 별로 독립된 주거 구조로 돼 있으나 최초 건축허가를 층을 합쳐 호별로 받은 경우도 있다. 예를 들어 현재 살고 있는 6가구의 구조가 1층 1호, 1층 2호, 2층 1호, 2층 2호, 3층 1호, 3층 2호로 돼 있지만 최초 건축허가는 1호와 2호로 2 가구만 받은 것이다.
3. 따라서 반드시 현장을 방문, 최초로 허가받은 가구수보다 독립된 주거생활을 하는 가구가 많은 경우에는 구입하지 말아야 한다. 정 구입하고 싶으면 관할 구청에 문의하여 최초 건축허가 받은 가구가 몇층 몇호인지를 확인하여야 한다.


④ 다세대 또는 연립인데 등기부가 집합건물로 등재되어 있지 않은 경우
이 경우도 건축물대장을 발급하여 보면 집합건축물대장이 발급되고 각 개별로 분양대상이 된다.(조건희, 재개발뉴타운 관리처분의 정석, (주) 삼경 C&M, 149, 152.)

⑤ 오픈상가
○비록 집합건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등록되어 있고 부동산등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다 하더라도 구분소유권의 객체가 될 수 없는 오픈상가의 경우에는 다수가 공유하는 것으로 보아 토지등소유자는 1인이라고 생각한다.




대법원 2010.1.28. 선고 2009마1449 부동산임의경매
구분소유권의 객체로서의 요건을 갖추지 못한 상가 평면매장에 대한 구분건물등기의 효력
구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못하였고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2, 「집합건물의소유및관리에관한법률제1조의2제1항의경계표지및건물번호표지규정」 제1조, 제2조에 규정된 완화된 요건마저도 다 갖추지 못한 경우에는, 비록 집합건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등록되어 있고 부동산등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다 하더라도 구분소유권의 객체가 될 수 없다.


(4) 2003.12.30. 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우(개정 2006.01.01.)

(5) 하나의 대지범위안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우.
○다만, 2003.12.30. 전에 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의 규모가 90ｍ² 이상인 경우에는 그러하지 아니하다(5호).(개정 2006.01.01)

(6) 단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함한다).
○다만, 신축한 공동주택의 주거전용면적이 해당 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.(개정 2009.07.30) (2008.07.30, 신설) : 지분쪼개기 금지 규정




부 칙 (2008.07.30)
제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.
제3조(분양대상 등에 관한 경과조치) 제24조제2항제6호의 개정규정은 이 조례 시행 후 최초로 건축허가를 신청하는 분부터 적용한다.


○재개발사업에서 단독주택 또는 비주거용건축물을 헐고 공동주택으로 신축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함, ⋇경기도와 인천은 건축물이 없는 토지에 신축하는 경우도 포함) 늘어난 세대에 대해서는 입주권을 주지 않는다. 그러나 주거전용면적이 60㎡ 초과(인천시는 40㎡ 초과) 주택으로 신축된 경우에는 입주권을 받을 수 있다. 서울시는 2008년 7월 30일, 경기도는 2008년 7월 25일, 인천시는 2008년 10월 20일 이후 최초로 건축허가를 신청하는 건물부터 적용한다.
○단독주택 재건축사업에서는 서울시만 조례를 개정해 분양자격을 제한하고 있다. 2009.4.22일 이후 최초로 건축허가를 신청하는 분부터는 각각의 분양자격이 주어지지 않는다. 다만 전용 60㎡ 이상일 때는 분양자격이 주어진다. 경기도와 인천시에서는 아직 분양자격을 제한하지 않고 있으나 머지않아 조례를 개정할 것으로 예상된다.

3. 종전토지의 총면적 및 권리가액 산정시 미포함 사유




서울시 조례 제27조제3항
제1항제2호 규정의 종전토지의 총면적 및 제1항제3호 규정의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 1에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다(개정 2005.03.17).
1. 「건축법」 제2조제1항제1호의 규정에 의한 하나의 대지범위안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 2003년 12월 30일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지(개정 2006.01.01)
2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 2003년 12월 30일 이후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지(개정 2006.01.01)
3. 1필지의 토지를 2003년 12월 30일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 토지(개정 2006.01.01)


○조각지분 이야기 : 조례 제27조제3항제3호에 의하여 1필지의 토지를 2003년 12월 30일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 토지를 합하여 총면적이 90평방미터이상이 되어도 분양대상이 되지 않음, 그러나 기준일 전 것이면 조각지분을 합하는 것이 가능하다고 사료함.

4. 표로 보는 주택재개발 분양자격 여부





































분양대상자
세부내용

1. 주택
(인천시와 경기도는 조합 정관)
2003.12.30.
～2004.11.4
기존무허가 및 사실상주거용
-주택이 아닌 근생 등도 주거용으로 사용하면 가능

2004.11.5.
～2008.7.29
기존무허가(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함) 및 사실상주거용
상동
-미사용승인 최초 규정

2008.7.30.
～2011.5.25
기존무허가건축물로서 사실상 주거용
-주택이 아닌 근생, 오피스텔은 기존무허가에 해당할 경우만 인정
-미사용승인 별도 규정
▶기 정비계획공고 또는 세대원 전원이 무주택이면 종전 사실상 주택 규정 적용

2011.5.26～
주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물)
-주거용으로 사용중이던 1989.1.24. 당시의 무허가건축물
▶최초 정비계획공람공고분부터 적용

2. 토지

2010.7.16.～
-종전토지의 총면적이 90ｍ²이상인 자
▶최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용

★경기도 : 2007.4.9.전 분할되고, 2008.7.25.이전부터 시·군 조례로 정하는 면적 이상인 자
★인천시 : 분할 제한 면적 미만인 경우(개정 2010.1.18)

～2010.7.15.
-2003.12.30.전에 분할된 30ｍ²이상 90ｍ²미만
-세대원 전원 무주택(세대원기준 변경 : 2009.7.30. ▶단, 2009년 8월 7일 이후 최초로 조합설립인가를 얻은 분부터 적용)
-지목이 도로이고, 현황도 도로는 제외
-2003.12.30. 당시 종전 조례규정에 의해 재개발구역으로 지정된 정비구역의 경우는 20ｍ²이상 90ｍ²미만

3. 권리가액에 의한 자격자 : ‘권리가액’(비례율이 반영되지 않은 금액)이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액(일반적으로 24평형 조합원분양가) 이상인 자

4. 환지를 지정받은 자 : 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자.

5. 촉진사업에 따른 기반시설 설치시 : 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)


5. 도시환경정비사업의 경우 비용의 일부를 부담하고 분양신청 가능




령 제47조(분양신청의 절차 등)
③도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 의하여 분양받을 수 있는 것외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물을 분양받고자 하는 때에는 제2항의 규정에 의한 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 그가 종전에 소유하던 토지 또는 건축물의 개략적인 평가액의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입하여야 한다. 이 경우 그 금액은 납입하였으나 제50조제4호의 규정에 의하여 정하여진 비용부담액을 정하여진 시기에 납입하지 아니한 자는 그 납입한 금액의 비율에 해당하는 만큼의 대지 및 건축물에 한하여 분양을 받을 수 있다.


제2장. 단독주택재건축사업 분양대상자

1. 규정신설
○단독주택 재건축사업에서는 그동안 전환다세대의 분양자격을 제한하는 규정이 없었다. 조합 정관에서 분양자격을 제한할 수는 있지만 자칫하면 조합원 간 갈등으로 비화될 소지가 있었다.
○이에 서울시는 2009년 4월 22일 이후 전환한 다세대주택에 대해서는 분양자격을 별도로 주지 않기로 했다. 역으로 그 이전은 별도 분양자격이 있다.




제24조의2(단독주택재건축사업의 분양대상 등) (신설 2009.04.22) ① 영 제52조제2항제1호의 단서규정에 따라 단독주택재건축사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.(신설 2009.04.22)
1. 종전의 건축물 중 주택 및 그 부속토지를 소유한 자(신설 2009.04.22)
2. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자(신설 2009.04.22)
② 제1항에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.(신설 2009.04.22)
1. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우(신설 2009.04.22)
2. 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에는 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 보고, 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정한다.(신설 2009.04.22)
3. 하나의 주택과 그 부속토지를 수인이 소유하고 있는 경우 (신설 2009.04.22)
4. 단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함한다). 다만, 해당 공동주택의 주거전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.(신설 2009.04.22)
부 칙 (2009.04.22)
제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.
제2조(단독주택재건축사업의 분양대상 등에 관한 적용례)
① 제24조의2제2항제1호의 개정규정은 이 조례 시행후 다세대주택으로 전환한 분부터 적용한다.
② 제24조의2제2항제2호에 따른 세대의 기준은 2009년 8월 7일 이후 최초 조합설립인가를 얻은 분부터 적용한다.
③ 제24조의2제2항제4호의 개정규정은 이 조례 시행후 최초로 건축허가를 신청하는 분부터 적용한다.

서울시 조례 제28조(단독주택재건축사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제2항제1호의 단서에 따라 단독주택재건축사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. <개정 2009.07.30>
1. 종전의 건축물 중 주택 및 그 부속토지를 소유한 자 <개정 2009.07.30>
2. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다. <개정 2009.07.30><단서신설 2010.7.15>
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다. <개정 2009.07.30, 2010.7.15>
1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우 <개정 2009.07.30, 2010.7.15>
2. 법 제19조제1항제2호에 따라 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 때 <개정 2009.07.30, 2010.7.15>
3. 1주택과 그 부속토지를 수인이 소유하고 있는 경우 <개정 2009.07.30, 2010.7.15>
4. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우 <개정 2009.07.30, 2010.7.15.>


2. 단독주택 재건축과 재개발 공동주택 분양자격 비교(서울시)(장인석, 전게서, 149)








































단독주택 재건축
재개발

토지만 소유한 경우
×
○(30㎡ 이상 등 일정조건 충족 시)

주택의 건물만 소유한 경우
×
○(준공 이후 토지와 분리되지 않은 경우 등 일정조건 충족 시)

기존무허가건축물만 소유한 경우
× (기존무허가건축물과 토지를 동시 소유하면 분양자격○)

○(국∙공유지 나중에 불하받음)

∎다세대주택 도입 이전 다가구주택(97년 1월15일 이전 지분 또는 구분등기)
∎다가구주택 도입 이전 단독주택(90년 4월21일 이전 건축허가 받고, 97년 1월15일 이전 지분 또는 구분등기)
○(최초 허가받은 가구수마다 분양자격)
⋇2009년 4월22일 이후 최초로 사업시행인가 신청 분부터 적용. 이미 사업시행인가를 얻은 조합으로서 이를 적용하기 위해 사업시행인가를 변경하려면 조합원 전원의 동의를 얻어야 함.

○(최초 허가받은 가구수마다 분양자격)

⋇이미 시행중

협동주택(88년 5월7일 전에 지분 또는 구분등기)
○(최초 허가받은 가구수마다 분양자격)
⋇2009년 4월22일 이후 최초로 조합설립인가 신청 분부터 적용
○(최초 허가받은 가구수마다 분양자격)
⋇이미 시행중

전환다세대
×별도 분양자격 없음(2009년 4월22일 전 전환다세대는 별도 분양자격 있음)
×별도 분양자격 없음(2003년 12월30일 전 전환다세대는 주거전용총면적 60㎡ 초과는 분양자격 있음, 전용 60㎡ 이하는 60㎡ 이하 공급하거나 임대주택 공급)

단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우 포함)
×별도 분양자격 없음(2009년 4월22일 전 건축허가 신청한 경우는 별도 분양자격 있음)
⋇전용 60㎡ 이상으로 신축한 경우는 별도 분양자격 있음
×별도 분양자격 없음(2008년 7월30일 전 건축허가 신청한 경우는 별도 분양자격 있음)
⋇전용 60㎡ 이상으로 신축한 경우는 별도 분양자격 있음

사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물
×(단 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이면 공동주택 분양자격 있음). 상가 등 부대복리 시설 분양자격은 있음.

×(단 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이면 분양자격 있음). 상가 등 부대복리 시설 분양자격은 있음.
⋇2008년 7월30일 전 전입신고하고 사실상 거주한 경우에는 2008년 7월30일 전에 정비계획 주민공람이 이뤄진 지역은 다른 지역에 주택이 있어도 입주권을 주지만, 이 날 이후 정비구역으로 지정 고시된 지역은 정비구역지정 고시일부터 분양신청기간까지 세대원 전원이 다른 지역에 주택을 갖고 있지 않아야 입주권을 받을 수 있음


3. 주택재건축사업의 정비구역 안에 소재한 대지 및 주택의 공유자에 불과한 경우 구분소유와 관계없이 그를 대표하는 1인만이 조합원이 된다고 한 사례




대법원 2011.3.10. 선고 2010두12361 판결
이 사건 각 건물 지하층의 각 해당 가구를 실질적으로 구분소유하고 있는 원고들은 정비조례 부칙 제7조에서 정한 사실상의 다가구주택의 공유자들로서 가구별로 분양대상자격을 가진다고 할 것이나, 원고들이 이 사건 각 건물 지하층의 공유자들에 불과한 이상 각 해당 공유 부분의 다른 공유자들과 함께 그 전원이 1인의 조합원으로 될 뿐 각자 단독 조합원의 지위에 있는 것은 아니라고 할 것이다.
하급심 서울행법 2009. 9. 25. 선고 2009구합15500 판결 〔조합원지위확인〕: 항소
주택재건축사업의 정비구역 안에 있는 다가구주택의 공동소유자들이 구조상·이용상 건물의 일부를 구분소유하고 있으므로 각각 단독조합원의 지위에 있다고 주장한 사안에서, 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항, 제48조 제2항 제6호 등에 따라 주택재개발사업이 아닌 주택재건축사업의 정비구역 안에 소재한 대지 및 주택의 공유자에 불과한 경우 구분소유와 관계없이 그를 대표하는 1인만이 조합원이 되고, 주택재개발사업과 주택재건축사업의 성격이나 다가구주택의 법적 취급 등에 비추어 주택재개발사업의 경우의 예외규정인 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’ 부칙(2003. 12. 30.) 제7조를 유추적용할 수 없다고 한 사례.



제3장. 상가 분양자격

1. 점포겸용주택의 경우 아파트 분양권외에 추가로 상가분양권이 주어지나?
○점포겸용주택의 경우, 아파트를 분양받고서도 권리가액이 남을 때, 상가분양신청권리가 있으나, 분양자격과 관련한 구체적인 사항은 조합별 관리 처분계획에 따라 달라질 수 있다. 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소 분양단위규모 추산액 이상인 자

2. 주택 1채, 상가 1채 소유의 경우 아파트와 상가를 각각 분양받을 수 있는지?
○가능하다고 사료한다. 법이나 정관에는 불허하는 규정이 없고, 오히려 정관 제46조제6호와 제9호에 의하면 상가소유자는 상가를 받을 수 있다고 본다.

3. 종전가액만큼 상가를 분양받을 수 있나?
○주는 것이 원칙이다. 그러나 조합사정에 따라 그렇지 않을 수도 있다.

4. 상가를 분양받고 싶은데요, 상가 분양자격은 어떤가?
○주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설의 공급 기준은 조례에 따라 다음과 같이 우선순위가 정해진다.




서울시 조례 제30조(주택공급 기준 등)
② 주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 순위를 기준으로 공급한다. (개정 2009.07.30)
1. 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자(개정 2009.07.30)
2. 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자(개정 2009.07.30)
3. 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자(개정 2009.07.30)
4. 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자(개정 2009.07.30)
5. 제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자(개정 2009.07.30)
6. 제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자(개정 2009.07.30)
경기도 조례 제18조(주택공급 기준 등) 위와 같다.





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