[힘이 되는 부동산 법률] 부동산거래와 불가분채무 (不可分債務)

한경닷컴 더 라이피스트

모 회사에게 임대차보증금회수에 관한 상담을 한 적이 있는데, 이 회사는 서울 시내 중심부에 월차임이 전혀 없이 100억원의 임대차보증금만으로 건물전체에 대해 임대차계약을 체결하고 사용해오다가, 최근 임대차건물의 가격하락으로 인해 보증금 일부를 돌려받지 못하게 될 우려가 있게 되자 필자를 방문하게 된 것이다.
상담과정에서 필자는 건물의 임대인이 다수라는 점에 착안해서 “불가분채무”라는 개념을 염두에 두고서 그렇다면 임대인이 연대해서(법적으로는 “각자”라는 용어를 사용하지만 의미는 “연대”와 비슷하다) 보증금전액을 책임져야 할 수 있는데, ‘ 임대인 모두가 보증금을 반환할 자력이 없는지’를 의뢰인에게 확인하게 되었다. 그런데, 임대차계약서는 이런 불가분채무를 염두에 두고서 ‘임대인 각자는 실제로 각자가 받은 보증금의 범위에서만 임차인에게 보증금반환책임을 부담한다’는 특약이 이미 기재되어 있는 상태였다.
그렇다면, “불가분채무”란 무엇이고, 부동산거래에서 어떤 의미를 가지는 것일까?
불가분(채권)채무를 이해하기 위해서는 상대적인 개념이라고 할 수 있는 분할(채권)채무의 개념을 먼저 이해할 필요가 있다. 위 사례에서처럼 예를 들어 하나의 건물에 대해 하나의 임대차계약을 체결하는데 공동소유자이자 임대인 총 10명이어서 보증금 100억원을 임대인 내부적으로 10억원씩 나누어가졌다면, 보증금을 반환함에 있어 각자 10억원씩만 반환책임이 있는 것인지, 아니면 100억원을 임대인 10명이 서로 연대해서(각자) 반환할 책임이 있는 것인지가 문제가 되는데, 전자의 경우를 “분할채무”라고 하고, 후자의 경우를 "불가분채무"라고 한다.
우리민법은 제408조에서 “ 채권자나 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다”라고 하여 분할채권(채무)이 원칙임을 선언하고 있지만, 한편으로는 민법 제409조에서 “채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분인 경우에 채권자가 수인인 때에는 각 채권자는 모든 채권자를 위하여 이행을 청구할 수 있고 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있다”고 하여 불가분채권에 관해 규정하고, 민법 제411조에서는 “수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다”고 하여 “불가분채무”를 규정하고 있다. 준용되는 민법 413조는 “ 수인의 채무자가 채무 전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 때에는 그 채무는 연대채무로 한다”고 하고, 민법 제414조에서는 “채권자는 어느 연대채무자에 대하여 또는 동시나 순차로 모든 연대채무자에 대하여 채무의 전부나 일부의 이행을 청구할 수 있다”고 규정하고 있다.
위에서 본 사례에서 임대인들간에 내부적으로는 10억원씩을 수령하였지만 보증금반환책임에 있어서는 100억원 전부에 대해 부담할 수밖에 없다면, 임대인들에게는 큰 부담으로 작용할 수밖에 없는 반면 임차인의 입장에서는 단 1명의 임대인이라도 자력이 충분하다면 보증금전액을 회수할 수 있게 된다는 점에서 훨씬 유리한 계약이 되는 셈이다. 따라서, 안전한 부동산거래를 위해서는 불가분채무의 영역을 잘 이해한 다음 적절한 대비책을 세워야 할 필요가 크다고 할 수 있다.

이해를 돕기 위해 관련 판결을 소개한다.

★ 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 【임대보증금반환】
건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.
★ 대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결 【매매대금반환】
--기록에 의하면, 피고 전세영과 피고 전학영은 형제 사이이고 피고 전학영과 피고 김대운은 처남매부 사이이며 이 사건 토지는 원래 피고 전세영의 단독 명의로 소유권이전등기가 경료되었다가 그 중 1/2지분에 관하여 피고 전학영, 김대운 앞으로 순차로 이전등기가 경료되었으며 이 사건 매매계약의 매도인으로서 공유 등기명의자들과 함께 등기명의와 무관한 피고 전학영이 가담한 사실, 피고들은 이 사건 매매계약을 공동으로 체결하였으며 특약사항으로 이 사건 토지 내에 설치되어 있는 분묘를 1995. 12. 31.까지 이장하고 이 사건 토지 중 소외 천석필의 소유 지분에 대하여는 따로 공증하여 주며 그 지상 임목이나 묘지에 대한 관리권을 포기한다는 내용의 각서를 제출하기로 약정한 사실, 위 매매계약상의 계약금 및 중도금의 대부분을 피고 전세영이 수령하였음에도 다른 피고들이 그에 아무런 이의를 제기하지 아니한 사실, 피고들은 이 사건 매매계약을 전후하여 원고들이 이 사건 토지를 매입하려는 목적이 소속 교회의 신축부지를 마련하기 위한 것이며 그 매매대금도 실질적으로는 그 교회가 부담하고 있음을 잘 알고 있었던 사실 등을 인정할 수 있고, 피고들 대리인도 피고 전세영이 대표격으로 계약금 및 중도금을 수령하여 그 중 일부를 각종 양도소득세 등 비용을 처리하기 위하여 별도로 관리하였다고 진술하고 있는바(1996. 10. 16.자 피고들 대리인 제출의 준비서면), 사실관계가 이와 같다면, 피고들은 이 사건 매매계약 당시 특약사항으로 분묘의 이장과 같은 여러 가지 불가분채무를 부담하였을 뿐만 아니라 피고들 상호간에 밀접한 신분관계를 가지고 있어 그 계약 이행에 관하여 전원의 의사나 능력이 일체로서 고려되었다고 할 것이므로 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효로 되면서 발생한 피고들의 원고들에 대한 부당이득반환채무도 성질상 불가분채무라고 봄이 상당하다.
그런데 원심은 불가분채무나 연대채무를 부담할 만한 사유가 없다는 이유로 채권· 채무 분할주의 원칙에 따라 채무자 전세영, 전학영이 판시 부당이득반환채무를 균등한 비율로 부담하는 것으로 판단하였는바, 여기에는 불가분채무에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적한 상고논지 또한 이유 있다.

★ 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결 【부당이득금반환】
여러 사람이 공동으로 법률상 원인 없이 타인의 재산을 사용한 경우의 부당이득의 반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분적 이득의 반환으로서 불가분채무이고, 불가분채무는 각 채무자가 채무 전부를 이행할 의무가 있으며, 1인의 채무이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 된다(대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2587 판결, 1992. 9. 22. 선고 92누2202 판결 참조).
원심은, 피고가 상가아파트 건물 중 제2호 건물 내 지하 1호 지하실 229.08㎡ 부분의 구분소유자인 사실을 인정하고, 피고는 위 지하 1호의 전체 면적을 기준으로 하여 산정한 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판단하고 있으나, 갑 제3호증의 38(등기부등본, 기록 별책 161쪽)의 기재에 의하면, 위 지하 1호는 피고와 소외 태동개발 주식회사의 공유로서 각기 2분의 1 지분만을 소유하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 원심의 위 사실인정은 일단 잘못된 것이라고 하겠다.
그러나 피고와 소외 회사는 위 지하 1호의 공동소유자로서, 상가아파트 건물의 부지인 이 사건 토지의 일부를 위 건물 중 위 지하 1호의 면적이 차지하는 비율에 따라 점유·사용함으로써 차임 상당의 이득을 얻고 이 사건 토지의 공유자인 원고들에게 동액 상당의 손해를 가하였다고 할 것이므로, 원고들에게 피고와 다른 공동소유자가 얻은 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 이 의무는 불가분채무인 이상, 피고는 일부 지분만의 공유자라고 하더라도 위 지하 1호의 전체 면적에 관한 부당이득을 반환할 의무가 있다고 할 것이어서 원심의 결론과 동일하게 되므로, 원심의 위와 같은 잘못은 판결 결과에는 영향이 없다. 따라서 원심판결에 상고이유 제2점에서 주장하는 심리미진의 위법이 없다.
★ 대법원 1991.10.8. 선고 91다3901 판결 【담장철거등】
공동의 점유 사용으로 말미암아 부담하게 되는 부당이득의 반환채무는 불가분적 이득의 상환으로서 특별한 사정이 없는 한 채무자들이 각자 채무 전부를 이행할 의무가 있는 불가분채무이다.
★ 서울고등법원 2012. 2. 9.선고 2011나57465 판결
--위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대，피고들은 이 사건 대지상에 건립된 집합건물인 이 사건 건물의 전유부분을 소유하고 있었거나 소유하고 있음에도 이 사건 대지에 관한 지분권은 전혀 없거나 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 미치지 못하는 지분만을 가지고 있으므로, 피고들은 이 사건 대지 지분의 소유자인 원고에게 이 사건 대지 지분에 관한 임료 상당액 중 각자의 전유부분의 대지권에 상응하여 등기되어야 할 적정지분에 미달하는 부족 지분 해당의 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다{원고는，피고들의 부당이득 반환의무가 불가분채무임을 전제로 피고들이 각자 이 사건 대지 지분 전체에 대한 임료 상당액을 반환할 의무가 있다고 선택적으로 주장하는바, 여러 사람이 공동으로 법률상 원인 없이 타인의 재산을 사용한 경우의 부당이득 반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분적 이득의 반환으로서 불가 분채무라고 할 것이지만(대법원 2001. 12. 11, 선고 2000다13948 판결 참조), 이 사건 피고들과 같이 집합건물의 전유부분을 개별적으로 소유하면서 법률상 원인 없이 타인 소유의 대지를 공동으로 점유하게 되는 경우 그로 인한 부당이득은 전유부분에 상응하여 각각 귀속되는 것이어서 이를 불가분적 이득이라고 볼 수 없고 따라서 그 이득의 반환 또한 불가분채무라 볼 수는 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다}--

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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