[보상/재건축] 토지보상금이 불만인데 보상금 증액 방법은?

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토지보상금이 불만인데 보상금 증액 방법은?

1. 협의보상에 불응하고 증액불복절차로 갈지 여부 판단기준?
- 협의보상에 불응시 유리한 점 : 보상금 증액가능성 존재, 하자담보 책임면제
- 협의보상에 불응시 불리한 점 : 보상금의 지연수령(단 수용시기까지만 지연수령), 이주 및 생활대책 등에서 다소 불이익 가능성 존재

※ 유의사항 가끔 재판이 번거롭고, 비용이 많이 들고, 많은 금액이 증액되지도 않으므로 무조건 협의보상에 응하는 경우가 많으나, 이러한 생각은 오해이다. 다른 재판과 달리 변호사만 선임하면 본인이 직접 관여할 일이 전혀 없고, 비용도 많이들지 않으며(특히 재결절차에서는 전혀 들지 않으며, 재판비용도 수십만원에서 수백만원에 불과), 경우에 따라서는 많은 금액이 증액될 수도 있으며, 최소한 조금이라도 올라가는 경우가 대부분이다. 세금문제, 급한 돈 필요시가 아니라면 증액절차를 진행하는 것이 이익임 세금문제는 전문세무사의 조언을 꼭 듣고 결정하여야 함.

2. 증액을 위한 절차는?
보상대상자는 아래 표처럼 ①의견서 제출, ②이의신청, ③행정소송 제기를 하여야 함

손실보상 협의요청(사업시행자)		▶	말이 “협의”지 실제는 통지된 가격에 대해 “협의”가 전혀 불가함
【협의불응하고 가만히 있으면】 ↓
수용재결 신청(사업시행자)
↓
수용재결 열람공고(지자체)
【14일간】 ↓
① 의견서제출(토지소유자)		▶	매우 중요. 잘못하면 큰 손해. 정확한 의견서가 필요. 지자체에 제출
↓
수용재결(토지수용위원회)			【60일이내】
【30일이내】	↓		③ 행정소송
② 이의신청(토지소유자)
↓
이의재결(토지수용위원회)
			【30일이내】

3. 보상금 증액가능성은?
□ 보상은 전략이다!
- 탁월한 전략으로 대처하면 상당액이 오르는 경우도 있다.
특히 큰 공장, 지목과 현황이 다른 토지, 공원부지로 묶여 있던 토지는 상당액 증액이 되는 경우가 많다.
물론 특별한 쟁점이 없이 단지 보상금이 저렴하다는 이유로 불복하면 그 액수가 크게 오르지는 않는다.
그러나 협의보상평가와 재결평가는 대량으로 한꺼번에 많은 토지 등을 일시적으로 평가하므로 비교표준지 선정에 제약이 있으며, 개별적 토지 등이 갖고 있는 문제를 모두 반영하기가 쉽지 않지만, 법원감정은 상당한 시간을 가지고 원고의 재산만을 위한 평가를 하게 되고, 원고의 주장을 제출할 수 있는 기회를 갖게 되면서, 재결에서의 잘못된 평가를 바로 잡음으로써 증액가능성을 높일 수 있다. 또한 액수가 문제이지 조금이라도 승소를 할 확률은 매우 높고, 이 경우 소송비용은 패소자가 부담하고, 보상금 증액소송은 변호사가 알아서 진행하는 소송이므로 부담 갖지 말고 재판을 하는 경우가 이익임

"토지보상금 올려달라" 소송 넘치지만… 한국경제 2010.4.5. 한달에 20~30건씩 소장 접수…5%이상 증액된 경우 거의 없어 주민들 생활대책 협상이 합리적 (중략) 보금자리주택지구 지정, 4대강 사업 등 대규모 사업이 잇따르면서 땅이나 건물을 수용 당한 소유자들이 대거 소송에 나서고 있다. 보상금 증액 요구가 대부분이다. 그러나 소송으로 보상금을 더 받는 사례가 많지 않고, 승소해도 증액률은 5% 이하에 그치는 경우가 많다. 토지보상전문 김은유 변호사는 "보상가는 확정되면 되돌리기 어렵다"며 "사업 초기 수용주체와 협의를 잘 하는 게 현명하다"고 조언했다.(중략)

4. 보상금 증액을 위해 보상받은 자가 할 일은?
가. 진짜 전문가를 선임하는 것이 전부임
나. 본인이 직접 할 일

전문변호사 선임 조속재결청구 여부 결정 의견서 제출통지 우편물 수령 후 강산에게 알리기 재결서 오면 변호사에게 알리기 서류준비 제공하기

다. 변호사를 선임하지 않으면 직접 할일

보상금 산정과정 이해하기 ① 보상금은 감정평가업자의 평가(토지소유자도 추천권이 있음)를 거쳐 산정되고, ② 그 후 사업시행자가 손실보상협의요청(제목만 협의요청이지 실제는 협의가 아니라 그 가격에 도장을 찍을 것인지를 결정하라는 통보임)이라는 제목의 공문으로 보상금을 통보하면, ③ 피보상자는 사업시행자가 제시한 보상금에 응할지를 결정하는 것이고, 응하기로 결정하면 계약을 체결하고 보상금을 받으면 되고, ④ 불만이 있어 응하기 싫으면 가만히 있다가(이때 사업시행자는 자신에게 이의신청을 하라고 하는 경우도 있으나 이는 전혀 불필요한 절차임) 사업시행자가 수용재결을 신청하면 그때 자신의 의견을 지방자치단체에 제출하면 되고, ⑤ 토지수용위원회에서 수용재결(다시 감정평가실시)이 되면 그 재결에 승복할 지를 판단하여 승복하기로 한다면 보상금을 찾으면 되고, 승복하지 않기로 한다면 이의신청(행정심판)을 하고(다시 감정평가 실시), 그래도 불만이 있다면 행정소송(다시 감정평가실시)을 제기하는 것이다.

(1) 정보공개청구
- 본인 소유 토지 및 지장물, 권리에 대하여 평가한 감정평가서 사본 등의 공개를 사업시행자에게 청구한다.

(2) 전문변호사에게 의뢰하여 감정평가서 검토
- 평가의 적정성에 대해서 검토한다.
- 단, 감정평가서 검토는 일반인으로서는 어려움이 있다.

(3) 조속재결청구여부 결정
- 최근 조속재결청구권이 무엇인지도 모르고 마구잡이로 조속재결을 청구
- 조속재결청구는 말 그대로 빨리 수용재결을 하여 내 토지나 지장물의 소유권을 취득하여 달라는 청구인 것이다.
- 따라서 수용재결의 취소를 구하는 사람이나 사업취소를 주장하는 사람은 하지 말아야 하는 것이다.

(4) 다른 사람 보상금 정보 입수

(5) 의견서 제출 : 반드시 기간 준수
- 협의보상에 응하지 않으면 강제로 수용하기 위해 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 수용재결신청을 하고, 그러면 관할 토지수용위원회는 수용재결신청토지소재지의 시․군․구에 관련서류를 송부하여 열람공고 요청을 하고, 시·군·구의 장은 14일간 공고함과 아울러 토지소유자에게 개별적으로 통지하여 열람하도록 하고 있다.
- 토지소유자 또는 관계인은 열람기간(14일) 내에 당해 시장·군수 또는 구청장(사업시행자가 아님)에게 의견서를 제출할 수 있다(령15조4항).

(6) 이의신청서 제출 : 반드시 기간 준수
- 수용재결에서 다시 감정평가를 거쳐 보상금을 다시 산정하여 통보를 한다.
- 불만이 있으면 이때 비로서 이의신청(행정심판의 성격을 가진다)을 한다.
- 신청기간은 수용재결서를 받은 날로부터 30일 이내이다.
- 물론 이의신청을 하기 전에 정보공개를 청구하여 감정평가서를 입수하여야 검토하고, 이를 이의신청서에 기재하면 좋다.
- 이의신청을 하면 다시 감정평가를 하여 보상금을 산정한다.
- 이의신청을 하여도 수용재결 보상금보다 낮아질 수는 없다.

※ 보상금 수령여부 수용재결의 취소를 구하는 경우가 아니라면 “이의유보”를 하고 수용재결금을 받아도 되고, 또는 “이의유보”를 하고 공탁된 수용재결금을 찾아도 된다.

(7) 행정소송 제기
- 수용재결을 받고 바로 제기해도 무방하고(이때는 수용재결서를 받은날로부터 60일내에 소 제기하여야 한다), 이의재결를 거친 후 제기(이때는 이의재결서를 받은날로부터 30일내에 제기하여야 한다)해도 무방하다.
- 보상관련소송은 법원이 선임한 감정평가사가 다시 감정평가를 하여 보상금을 결정합니다. 즉, 감정평가사가 평가를 통하여 보상금을 결정하면, 법원이 이를 기초로 보상금을 정하는 것입니다. 따라서 보상에 관한 탁월한 지식과, 감정평가서를 분석하는 능력, 감정평가사와 논쟁을 할 수 있는 정도의 실력을 갖춘 변호사가 정당보상을 이끌어 내는 것이다.

5. 증액재판 진행을 위한 준비서류는?

- 손실보상협의요청서 복사본 - 토지, 지장물 사진(찍은 날짜가 나오게 촬영요망. 각 5매정도 인화) - 지적도 - 토지이용계획확인원(사업인정고시당시) - 감정평가서(입수된 경우) - 잔여지 수용청구, 잔여지 가치하락이 있는지 검토 - 자신의 주장 요약서면(비교표준지, 형평성 여부, 개별요인) - 수용재결서 사본, 수용재결시 제출하였던 의견서 - 이의재결서 사본, 이의신청서

6. 재판기간은 얼마나 걸리나?
□ 보상이 끝나는 기간이 얼마나 되는지(각 단계별 기간이 어떻게 되는지)
- 보상절차는 법에 정해져 있으며, 상당한 기간이 소요된다.
- 토지 및 물건조서에서 이의재결까지 보통 2년 이상 소요되나, 사업의 긴급성(예, 4대강사업, 재해복구 등)에 따라 1년 이내에 모든 절차가 마무리 되는 경우도 있다.

대표적인 절차	소요되는 기간
토지 및 물건 등 기본조사	- 사업시행자가 진행함. - 사업에 따라 소요되는 기간이 다양하게 나타남. - 일반적으로 6월 ~ 1년 정도 소요되나, 사업의 특수성, 사업구역 등에 따라 기간이 더 소요됨.
보상계획공고
감정평가 및 보상액 산정
손실보상 협의요청	- 3차례에 걸쳐 협의 요청함 (등기우편 발송) - 과거 6월 이내 완료하였으나, 현재는 약 1년 이상 소요됨.
수용재결 신청	- 사업시행자가 신청하기 때문에, 기간을 특정할 수 없음.
수용재결	- 중앙토지수용위원회 : 수용재결 신청한지 3월~4월 소요. - 지방토지수용위원회 : 수용재결 신청하지 50일 이내 소요.
이의신청 ~ 이의재결	- 약 4개월 소요됨.

□ 행정소송 기간
- 행정소송은 일률적으로 말할 수 없으나, 통상 6개월 내지 1년 소요(변호사가 모든 소송을 진행하므로 변호사에게 맡겨 놓고 생업에 종사하면 그만이므로 기간에 연연할 필요는 없다고 사료함)

7. 어떤 소송이 있는가? : 보상관련 소송은 고도의 전문성이 요구됨

가. 보상금 증액소송 나. 수용재결 취소 소송 다. 환매소송 라. 이주대책 관련 소송 마. 세금부과 처분 취소 소송 바. 명도 또는 철거 소송에 대한 응소 사. 행정대집행 취소 소송

아. 기타 집행정지 또는 가처분 - 사업시행인가 효력정지 가처분(강산은 파주이화여대 효력정지 신청 승소) - 보상계획공고 효력 정지 가처분 - 공사중지 가처분 - 분양계약체결금지 가처분 - 기타 각종 가처분

8. 언제까지 소송을 제기하여야 하는가요?
- 수용재결서를 받은 날로부터 60일 내, 또는 이의재결서를 받은 날로부터 30일 내에 반드시 제기하여야 합니다. 위 기간이 지나면 소송이 불가합니다.

9. 보상금을 받고 재판해도 되는지?
- 수용재결취소, 사업자체 취소를 구하는 소송이 아니라면 수용재결 후에 ‘이의유보’하고 돈을 수령하거나 공탁금을 찾아도 소송제기 가능

10. 보상금 증액소송의 유의점은?
- 절차적으로는 간단하나 내용적으로는 매우 어려운 소송
- 증액 되려면 다시 실시하는 감정평가에서 그 금액이 증액되어야. 따라서 변호사 선임 제1기준은 변호사의 경력 중 전관여부가 아니라 전문성을 고려하여 함
- 즉, 감정평가사와 논쟁을 할 수 있는 실력과 많은 정보를 갖고 있는 전문가를 선임하여야 증액 확률이 높아지는 것임

11. 변호사에게 소송을 위임해도 법원에 가야하나요?
- 변호사에게 소송을 위임하면 의뢰인은 법원에 가지 않아도 됩니다. 변호사가 아닌 법무사, 기타 일반인의 도움을 받는 경우는 반드시 본인이 법원에 가야합니다.

12. 좋은 변호사를 선임하는 방법은?
- 전문성이 있는지 : 예를 들어 보상금을 증액시키는 재판의 경우 감정평가금액이 증액 되지 않으면 증액 불가. 따라서 무엇보다도 전문성이 중요.
- 경험과 정보력이 있는지 : 경험과 정보력이 있어야 최선의 토지등소유자, 조합, 보상대상자 대변이 가능함. 조금만 또는 아주 피상적으로 알고 있는 사람을 전문가라고 만나면 선임하지 않은 만도 못하는 사태 초래.
- 진실성이 있는지 : 진실성이 없이 자신만의 이익을 추구하는 자를 잘못 선임하여 잘못 판단하면 큰 손해를 봄. 특히 협의보상에 응할지 여부, 재판 대응 문제 등은 진실한 답변이 중요함. 보상대상자, 조합 등이 정직하지 못한 답변을 듣고 잘못 대응을 하면 손해를 입을 수도 있으나 전문가라는 그 사람은 아무런 손해가 없음.


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