부동산 전문 변호사가 제공하는 모범 계약서 1

부동산(토지) 계약서

매도인 백두산(이하 “갑”이라 한다)와 매수인 한라산(이하 “을”이라 한다)은 다음과 같이 부동산 매매계약을 체결한다.

제1조【매매목적물】
* 매수인이 본건 부동산을 매수하게 된 중요원인은 위 부동산이 계약체결일 이후 3개월 이내에 개발제한구역에서 해제된다는 매도인의 설명에 따른 것임을 계약당사자는 인정한다.
제1의2 【면적의 기준】
1. 본 계약은 등기부상 기재면적을 기준으로 하는 것이며, 수량지정매매가 아니므로 향후 실측면적과 공부상 면적에 차이가 발생하여도 매도인, 매수인은 계약은 유지하되 정산의무만 부담한다.
2. 정산을 위한 실측은 매매계약체결일로부터 00의 비용으로 00일까지 실시하기로 하고, 이때 상대방은 실측에 협조하여야 하며, 실측결과 공부상 면적과 차이가 발생할 경우는 ㎡ 당 금00원으로 정산하기로 한다. 실측을 실시하지 않으므로 인한 손해는 실측의무자가 부담하고, 그 실측기간 경과 후에는 상호간에 서로 이의를 제기하지 않기로 한다.
제1의3 【지상물 등】
1. 매매목적 토지 지장의 일체의 지상물(건축물 , 수목 등)도 매매목적물에 포함되며, 그 지상물 가격은 총 금000원으로 한다.
2. 매수인은 매매목적 부동산의 현 상태대로 매수하기로 한다.
3. 분묘는 유연 0기(권리자 000), 무연 0기가 있으며, 매도인 책임으로 잔금지급시까지 이장하기로 하고, 미이장시 매수인은 계약해제를 할 수 있으며, 이 경우 위약금으로 계약금 상당액을 지급키로 한다. 단, 매수인이 직접 이장할 수 있으면 매수인이 계약해제를 선택하지 않고 직접 이장하고 그 비용을 청구할 수도 있다.
* 만약 본 계약서에 표시된 분묘 이외의 분묘가 발견되면 매수인은 매도인에게 그 분묘이장비용전체를 매도인에게 부담시킬 수 있다. 이 경우 분묘소유자와 협상은 매도인의 책임으로 하되, 매도인이 소극적이거나, 기한내에 이장하지 않아서 매수인이 당초 계약목적대로 이용할 수 없다면 계약전부를 해제할 수 있다. 이 경우 매매원금과 실비만 매도인에게 부담시키되, 매도인이 고의로 지체하면 매수인은 그가 지불한 총금액에 연12%의 가산금(손해배상금)을 매도인에게 청구할 수 있다.
* 또한 평장이어서 매도인도 몰랐을 경우에는 매수인의 책임으로 하되, 무연고인 경우에는 처리비용만 매도인이 부담하고, 유연고인 경우에는 그 처리책임전체를 매도인이 부담한다. 이 경우 매도인이 지체하면 연12%의 가산금을 청구할 수 있다.
* 분묘기지권이 성립하여 매수인 임의로 처리하기 어려운 분묘에 대해서는 매도인이 계약 시 약정한 기한내로 처리하도록 하되, 만약 이 기한이 지켜지지 않으면 매수인은 해약할 수 있고, 그 위약금은 해약의사통지당시 매수인이 실제 지출한 제반비용합계액의 10%로 하고, 그 기일이 초과되면 매월 1%의 지연이자를 지급하기로 한다.
제1의4 【지하 확인】
1. 매수인은 중도금 지급전이라도 향후 건축을 위한 지반확인을 위해 본 건 토지 지하를 굴착하여 지질조사를 할 수 있으며, 암반, 마사토 등으로 인하여 통상 건축비보다 20%이상 건축비가 더 소요될 것으로 확인(건축사 확인서)되거나, 폐기물이 발견될 경우는 위약금 없이 본 계약을 해제할 수 있다.
2. 소유권이전등기후라도 폐기물이 발견될 경우에는 매수인은 발견시로부터 6월이내에는 매매계약을 해제할 수 있다.

제2조【매매대금 및 그 지급시기】위 부동산매매에 있어 매수인은 매매대금을 아래와 같이 지급하기로 한다.
1. 매매대금 : 금 ○○만원( ㎡ 당 금00원)
2. 계약금 : 금 ○○원정을 20○○년 ○○월 ○○일 지급하고,
3. 중도금 : 금 ○○원정을 20○○년 ○○월 ○○일 지급하며,
4. 잔대금 : 금 ○○원정은 20○○년 ○○월 ○○일 지급하기로 한다.
5. 매매대금은 지불일자에 중개업자의 입회하에 교부하는 것을 원칙으로 하되, 거래 당사자의 편의를 위해 쌍방 합의가 있을 경우 매도인이 지정하는 은행에 무통장 입금으로 할 수도 있다(이 경우 매수인은 입금 전 반드시 중개사로부터 입금여부를 확인받고 입금하여야 한다).
* 매매대금은 반드시 계약서에 기재된 통장으로 입금하기로 하고, 그 외의 지급은 지급으로서 효력이 없다.
제2의2 【계약금 등 특약】
1. 계약금은 전부가 지급되어야만 민법 제565조의 계약금으로서 효력을 가진다.
2. 이 매매계약은 아파트(공장) 건축을 위한 계약이므로 비록 계약금이 지급되었어도 매도인은 계약금 조항에 의거하여 해제권을 행사할 수 없다.
3. 약정중도금은 그 지급시기에 각 전액이 납부되어야 비로소 중도금 납부로서의 효력이 발생한다.

제3조【매도인의 인도의무 등】
1. 매도인은 잔금을 지급받음과 동시에 매수인 또는 매수인이 지정한 자에 대하여 매매에 의한 소유권의 이전등기에 필요한 절차를 이행하여야 한다.
2. 만일 대출금, 보증금 등을 매수인이 승계할 경우(포괄근저당일 경우는 승계하지 않기로 한다)에는 그 승계는 매수인이 책임지고 하기로 하며, 다만 매도인은 매수인이 승계에 필요한 절차를 밟는데 협조하여야 하고, 매도인은 승계절차에 필요한 절차완료 내지는 서류징구와 동시에 소유권이전등기서류를 교부하기로 한다. 만일 이미 소유권이전등기가 완료되었음에도 불구하고 매수인이 10일 이내 승계절차(임차인으로부터의 임대차보증금 지금 청구면제 확인서 포함 등)를 완료하지 아니하면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있고, 이 경우 매수인은 해제 통지를 받는 즉시 말소등기절차를 이행하여야 한다. 이 경우 위약금은 계약금의 30%로 한다.
2. 매도인은 20○○년 ○○월 ○○일에 매수인 또는 매수인이 지정한 자에 대하여 본건 부동산을 명도하기로 한다.
3. 매도인은 본건 토지상에 저당권, 질권, 우선특권 또는 임차권 등 매수인의 권리취득에 장애가 되는 일체의 등기가 있을 때에는 잔금 지급시까지 이를 말소하여야 한다.

제4조【제세공과금 정리】
1. 매매물건에 관한 조세공과 기타 일체의 부과금은 매매대금 잔금지급일을 기준으로 하여 그 전일까지에 상당하는 부분은 “갑”의 부담으로 하고 그 이후에 상당하는 부분은 “을”의 부담으로 한다.
2. 전항의 정산은 매매대금 잔금지급시에 행한다.
3. “을”이 매매물건의 소유권이전등기절차를 지연함으로 인하여 “갑”명의로 부과된 조세공과 기타의 부과금은 전부 “을”의 부담으로 한다.
4. 매도인은 잔금지불일 이후에라도 매도인이 부담해야할 미납 제세공과금이 있을 경우 이러한 사실을 통보받은 즉시 매도인 책임으로 정리하여야 한다. 매도인이 매수인으로부터 전항에 의한 통지를 받고도 납부를 하지 않아 매수인이 대납한 경우 매도인은 매수인에게 대납금액의 20%를 위약금으로 배상하기로 한다.
5. 양도소득세 등 제세공과금은 매도인, 매수인이 각자 스스로 확인하기로 한다.

제5조【계약의 해제, 해지】
1. “갑”과 “을”이 각 이 계약에서 정한 의무를 이행하지 않은 경우에는 상대방은 본 계약을 해제할 수 있다.
* 제0조, 제0조를 위반하였을 경우, 기타 중대한 사유가 발생한 경우 본 계약을 해제할 수 있다“
2. 매매목적물이 택지개발사업, 도시계획시설사업 등 공익사업 구역에 포함될 경우에는 매수인(매도인은 해제가 불가함)은 매매계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인은 매수인으로부터 지급받은 금원(원금만)을 매수인이 계약해제를 요청한 날로부터 10일 이내에 반환하여야 한다.

제6조【위약금】이 계약에서 정한 의무를 위반하여 매매계약이 해제되었을 경우에는 위반자는 상대방에게 위약금으로 금00원을 지급키로 한다.

제7조 【의사표시의 해석 및 효력발생시기】
1. 본 계약서에 기재된 내용만이 당사자간의 합의이며, 이 이외의 내용에 대한 당사자간의 그 어떠한 구두합의도 당사자를 구속하지 않는다.
2. 이 계약에서 정한 의사표시는 이 계약서에 기재된 주소로 등기우편을 발송하였을 경우 발송일 다음날에 상대방에게 도달한 것으로 본다.
3. 주소가 변동된 경우 반드시 상대방에게 서면으로 신고하여야 하며, 이를 이행하지 않음으로 인한 손해는 신고를 하지 않는 자가 부담한다.

제8조 【중개수수료】
1. 수임중개사는 신의와 성실로써 양 당사자의 계약 이행을 보조하여야 한다.
2. 중개수수료는 거래금액의 ( )% (또는 원)로 하고, 계약체결시에 전액을 지급키로 한다.
3. 본 토지를 중개하는 업무 외에 별도로 중개인에게 의뢰한 토지분할, 토지측량, 채무변제 등과 관련된 업무에 대한 보수금은 위 중개수수료와는 별도로서 금 000원으로 하고, 관련업무 종료시로부터 7일내로 지급키로 한다.
4. 본 계약 체결 후에는 수임중개사의 고의ㆍ과실없이 계약이 해제, 해지되는 경우에도 계약당사자는 각각 약정된 중개수수료를 지급하여야 한다.
제9조 【중개대상물 확인 설명서 교부일자】중개대상물 확인 설명서 교부일자는 이다.

제10조 【특약】별첨과 같다.
20○○년 ○○월 ○○일
매도인(“갑”) :
매수인(“을”) :

<특약 풀>

1. 목적물 관련
∘ 매매부동산의 측량비는 “갑”, “을” 각 균분하여 부담한다.
∘ 매매목적 토지 지장의 일체의 지상물도 매매목적물에 포함한다.

1-1 매수경위에 따른 착오 주장 위해(매수인)
∘ 매수인이 본건 부동산을 매수하게 된 중요원인은 위 부동산이 계약체결일 이후 3개월 이내에 개발제한구역에서 해제된다는 매도인의 설명에 따른 것임을 계약당사자는 인정한다.

2. 진입도로 여부 : 사진첨부(촬영일자가 들어간 디카사진)
∘ 진입도로는 지적도상 존재하고(또는 부존재하고), 현장확인 결과 00미터 도로가 00미터 정도 본건 부동산에 접한다. 단, 실측결과 전에 확인한 사항이다.
∘ 계약당시 본인이 사용승락을 받았거나 제3자에 의한 현황도로를 무상 또는 유상(정확한 금액고지)이라고 고지한 도로의 사용이 실제와 다른 경우에는 매도인은 적극적으로 도로를 확보하여야 한다. 만약 도로가 확보되지 않으면 매수인은 해약할 수 있다. 이 경우 매도인은 매수인이 지급한 실제 금액에 20%의 위약금을 지급하고, 그 처리기한이 지연되면 월1%의 이자를 지급하기로 한다.
∘ 도로확보를 매도인이 적극적으로 해결하지 않을 경우 매수인은 매매대금을 감액하거나 손해배상을 청구할 수 있다. 그 감액 또는 손해배상의 범위는 매수인이 도로소유자로부터 사용승락 또는 이용권을 얻는데 필요한 실비범위내로 한다.

3. 지적불부합 토지(매수인)
∘ 소유권이전등기 전, 후라도 등록사항정정대상토지임이 확인될 경우에는 매수인은 본 매매계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 매도인은 매수인이 해제를 한 날로부터 10일이내에 매매대금의 원금만 반환하기로 한다.

3-1 산지구분도와 다를 때(매수인)
∘ 만일 산지구분도상의 준보전산지 면적이 매도인이 제시한 면적과 다를 경우는 본 매매계약은 해제할 수 있다.

4. 인허가 사항 책임 주체
∘ 매매목적물을 정상적으로 이용하기 위한 각종 인허가 사항은 매수인의 책임으로 하고, 단 매도인은 이에 협력하여야 하며, 만일 매도인이 협력하지 아지 아니하면 매수인은 구체적인 사항을 적시하여 10일이상의 기간으로 협력사항 이행을 최고하고, 그래도 협력하지 아니하면 매수인은 본 계약을 해제할 수 있다.

5. 조건부 계약특약
∘ “갑”, “을”각 선의 무과실로 조건부 특약에 의해 계약의 효력이 발생하지 않게 된 경우 매도인은 계약금을 반환하여야 하며, 쌍방은 계약 해제에 따른 일체의 민사상의 손해배상을 청구할 수 없다.

6. 순전히 갑의 판단에 의한다는 조항(해석조항)
∘ 계약서 곳곳에 일방적인 갑의 판단에 의한다는 문구가 있는 경우 : 그 앞에 “거래 관행과 신의성실의 원칙하에”라는 문구를 삽입하거나, 말미에 [해석]이라는 제목하에 “본 계약서의 해석은 거래관행과 신의성실에 부합하게 한다”라는 선언적인 문구 삽입

7. 특별손해 배상 문제
∘ {특별사정]이라는 제목하에 “매도인은 본건 매도로 인하여 매수인으로부터 받을 대금이 정상적으로 입금될 것이라는 사정하에 다른 부동산을 매수하였는바, 만일 매수인이 입금기일을 어기면 매도인은 추가적인 손해가 발생한다.”

<추가설명사항>

□ 일반사항
- 가장 훌륭한 계약은 당사자만이 가능하다.
- 돈 먼저 입금하였다고 계약효력 발생하는 것 아니다.
- 매매계약 후 24시간 이내면 해약이 가능한가? 오해이다. 불가능 하다.
- 위약금은 30% : 틀린 상식이다.
- 팜플렛 등이 아닌 계약서에 기재되어야 효력 발생한다.
- 계약서 외에 부속서류의 의미를 명확히 한다.
- 이행제공의 의미(최소한 수표1장으로 제공시도, 사본 보관)를 알아야 한다.
- 공탁시 공탁요건(이행제공하여야 함)을 갖추어야 한다.
- 잔금 지급일에 등기부등본을 다시 발급해 권리관계에 변동이 있는지 확인한다.
- 계약후에 별도로 합의를 하면 그 합의와 배치되는 기존 내용은 수정되는 것이므로 서면에 의하여 명확히 하는 것이 타당하다. 예를 들어 대금납부기일을 연장하여 주는 경우 등
□ 계약금 관련
- 계약서를 작성하지 않았어도, 계약금이 없어도 효력이 있다.
- 계약금은 계약의 효력발생요건이 아니라 해제권을 발생시키는 것이다.
- 계약금 액수에 대해서 고민을 하여야 한다.
- 계약금 중 일부만 지급되었을 경우 혼란을 방지하기 위하여 전부 지급되어야 효력이 있다는 특약을 두는 것이 편리하다.
□ 중도금 관련
- 계약과 동시에 지급된 중도금도 계약금으로 해석될 여지가 있다. 따라서 1일이라도 중도금은 뒤로 한다.
- 약정중도금 중 일부만 납부한 경우에 대해 침묵하면 해석이 어렵다. 경우에 따라서는 극히 일부의 중도금만 주어도 계약금 조항에 의한 해제권 발생이 불가한 경우 발생한다. 따라서 이 경우는 특약을 둔다.
- 중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋다. 이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아두어야 한다.

□ 잔금 관련
- 선이행할 것, 동시이행 할 것, 후이행 할 것 구별하여 기재

□ 위약금, 해제권 관련
- 위약금과 위약벌은 차이가 있으며, 위약금은 법원에서 감액이 가능하고 손해배상금의 일부로서 지급하지만, 위약벌은 감액이 불가하고 손해배상금의 일부로서 기능을 하지 않는다.
- 해제권은 법정해제권, 약정해제권, 해약금(통상 계약금) 수수시만 발생하므로 약정해제권 발생사유를 명확히 하여야 한다.
- 잔대금 미지급시 자동으로 해제된다는 약정 존재시 : 기일 도과로 자동으로 계약실효한다(대법원 95다55467)

<중개인 유의사항>

∘ 일반사항
- 수수료 받지 않아도 중개책임 진다.
- 거래상대방에게 중개책임 진다.
- 반드시 자격자가 계약 체결한다.
- 중개사의 확인의무는 잔금시로 알고 대처한다.

∘ 확인해야 할 사항
- 외관이 아닌 공부상으로 반드시 확인, 나아가 공부도 도장 찍기, 돈 지급 바로 전 다시 확인
- 용서가 없다. 정부 홈페이지를 통해 주민증, 운전면허증 진위여부 확인, 인감증명 발급사실 확인
- 특히 대리인만 나온 경우 철저히 주의 : 인감증명서 맹신 금물, 누가 보더라도 대리권이 있다고 믿을 수밖에 없었다는 판단이 들 수 있을 정도의 꼼꼼한 대리권 확인조치가 꼭 필요 + 확인하였다는 증거를 남겨야 함
- 일상가사대리권 : 부부는 권리관계서류를 쉽게 입수할 수 있는 특수사정이 있으므로 정당한 이유를 인정하는 것을 엄격하게 하여야 한다.

∘ 사무직원이 계약시
- 가계약서 작성시는 다음과 같은 특약 고려




1. 2일이내 별도의 본계약이 작성되지 않는 한 가계약은 본계약으로 전환한다.
2. 가계약이므로 본계약이 작성되지 않는 한 법적효력은 없다.


- 대표중개사가 없는 현장에서 한 계약은 위법하다. 이 경우 소속중개사가 한 계약의 효력은?

∘ 권리자 부분
(1) 본인이 계약시
- 주민등록증, 등본 등 확인
- 반드시 위조, 변조여부 확인서 발급 받음(나중에라도 받을 것)
- 가급적 본인 통장으로 매매대금 입금
(2) 대리인 계약시
- 인감증명서, 위임장 첨부
- 위조, 변조 여부 확인서
- 본인에게 반드시 전화 확인하고 통화사실 기록
- 빠른 기간안에 본인 추인 받음
- 본인 통장에 대금 입금
- 계약시 사용한 메모지 버리지 말고 관련기록에 편철
(3) 법인, 단체 등과 계약 요령
- 주식회사 000
서울 서초동 120
대표이사 김은유
- 개인과 단체를 혼동하지 말아야 함
- 주식회사는 대표자 개인에게 책임을 묻지 못한다.
- 법인 인감증명서와 법인 등기부 등본 첨부
- 이사회 결의 여부(대법원 2005다3649)
- 종중은 반드시 변호사와 협의




"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com