최근에 K 은행 PB 세미나에서 ‘성공적인 부동산투자와 자산관리 전략’을 주제로 강의를 하면서 60여명의 PB에게 성공적인 부동산 투자를 위해서 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각하느냐고 질문을 던졌더니 예상대로 대다수 PB팀장들은 입지(Location)가 가장 중요하다는 의견이었다.

부동산투자에서는 입지도 물론 중요하다.
그렇지만 입지보다도 더 중요한 것이 타이밍(Timing)이라고 할 수 있다. 아무리 입지가 좋은 부동산도 사이클이 꺾이는 시기에 고점에서 매입하면 가격하락을 피할 수가 없다. 물론, 입지가 열악한 부동산보다는 하락폭도 작고 가격 회복도 빠르겠지만 입지만 좋다고 해서 부동산사이클에 따른 가격 하락위험까지 커버해주지는 못하는 것이다.

부동산투자는 매입(개발), 관리 및 매각의 3단계로 구분되는데 이 중에서도 매입단계가 가장 중요하다고 할 수 있다. 이 단계에서 매입이 잘못되면 아무리 유능한 자산관리자라고 하더라도 손실을 만회하기가 쉽지 않기 때문이다. 따라서, 부동산의 사이클 상에서 현재 어느 지점에 위치하고 있는 가를 파악한 후 적절한 매수시점을 잡는 것이 중요하다.

Timing the Real Estate Market의 저자 Craig Hall에 의하면 부동산의 사이클에 영향을 미치는 트렌드에는 7가지(1~3: 국가적 트렌드, 4~7: 지역적 트렌드)가 있는데 이를 잘 분석함으로써 타이밍을 알 수 있다고 주장한다:

1. 인플레이션
2. 이자율
3. 부동산시장으로의 자금의 유입
4. 고용성장
5. 인구 유출입
6. 성장경로 (발전하고 있는 지역)
7. 신축

그렇다면 부동산투자에 성공하기 위해서는 어떻게 해야 할까?

성공적인 부동산투자를 위해서는 먼저, 적절한 시기에(at the right time) 적절한 가격으로(at the right price) 매입하여야 한다.

그 다음에는 부동산의 가치를 높일 수 있는 창조적인 방법을 찾은 후 이를 실행하는 단계이다. 이 단계에서 현금흐름이 발생하고 이 현금흐름의 질과 양에 따라 부동산의 가치가 결정되기 때문에 자산관리가 더욱 중요해지고 있다.

가치향상 전략으로는 아래와 같이 대략 7가지로 나열할 수 있고 이 중에서 부동산의 특성에 따라 단일 또는 복수의 혼합전략이 사용될 수 있다.

1. 시설물의 개선
2. 임대공간의 재구성
3. 임차인 구성 개선
4. 임차인 유지 및 유치
5. 운영효율 개선
6. 재무관리(리파이낸싱 등)
7. 마케팅 및 브래드화

부동산 시장이 어려울수록 가치투자 전략에 입각하여 적절한 타이밍에 매수하고 창의적인 자산가치향상방안의 실행을 통해 부동산의 가치를 높이는 전략이 요구되는 시점이다.
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 성공적인 부동산 투자와 자산관리 전략
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