부동산 투자의 대상이 아파트에서 수익형부동산으로 바뀌면서 수익형부동산의 대표주자인 중소형빌딩 투자가 증가하고 있다. 중소형빌딩과 같은 수익형부동산에 투자한다는 것은 투자부동산의 현재와 미래의 현금흐름(cash flow)을 매입하는 것이다. 여기서 중요한 점은 이 현금흐름을 어떻게 파악하고 관리하느냐에 따라 투자의 성패가 결정된다는 것이다. 부동산에서 발생하는 현금흐름을 잘 관리한다는 것은 투자시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 유지시키거나 증가시키는 것을 의미한다. 매입 후에 실제로 발생하는 임대료가 목표한 것보다 낮거나 실제 임대율이 목표치 보다 낮으면 당연히 수입금액이 줄고 수익율도 하락하게 된다.
이렇듯 빌딩투자에는 다른 상품과 마찬가지로 리스크가 따른다.

이와 같은 리스크를 줄이기 위해서는 빌딩 매입 전에 실사(Due Diligence)를 실시해야 한다. 대형빌딩은 매수자가 매입 전에 전문회사를 통해 실사를 하지만 중소형빌딩은 종종 이 과정이 생략되고 이로 인해 피해를 보는 사례가 발생한다.

서울 강남구 도곡동에 거주하는 K씨(68세)는 작년 하반기에 중개인이 제시하는 빌딩을 수익률만 보고 매입했다가 낭패를 본 경우다. 노후를 위해 상가점포를 매각한 K씨는 고향친구의 후배라는 중개사를 통해 강남구 삼성동에 있는 신축된 지 1년 된 중소형빌딩(연면적 2,000㎡)을 약 70억 원에 매입했다. K씨가 중개사로부터 받은 임대차 현황표를 보니 지하1은 단란주점, 1~2층은 식당, 3~4층은 임대차계약만 체결된 상태이고 5층은 공실, 그리고 6~10층은 안마시술소였다. 100% 임대 시 월 임대료는 약 4200만원이었다.

공실은 소유권 이전 전까지 매도인이 책임지고 채워준다는 조건이었으므로 임대수익률이 7% 이상으로 상당히 높아서 매력적이었다. 게다가 중개인이 무료로 빌딩을 관리해주겠다 했다.

그러나, 기대는 그리 오래가지 못했다. 매입 3개월 후 임대료 체납액이 1억 원을 넘어섰고 곧 입주한다던 3~4층 임차인들은 계약금만 납입하였을 뿐 잔금 납부는 물론 입주도 하지 않았다. 그마저도 건물주와 중개인이 빌딩매각을 용이하게 하기 위하여 맞춰놓은 위장 임차인으로 판명되었다. 그 뿐 아니었다. 경쟁빌딩에 비해 임대료가 높았는데 전 건물주가 임차인에게 인테리어 공사를 무료로 해주고 임대료를 그만큼 높게 책정한 것이었다. 그러다 보니 소유주가 바뀐 것을 안 임차인들이 임대료 인하를 요구했고 결국 체납임대료를 납부하는 조건으로 임대료를 인하했다. 문제는 여기서 그치지 않았다. 옥상에 설치된 변압기의 용량이 작아 영업을 할 수 없다는 임차인의 항의로 전기용량 증설공사에 5000만원을 지출해야 했다.

이와 같은 실패를 예방하기 위해서는 매입 전에 반드시 빌딩 실사를 해야 한다. 빌딩을 매입할 때에는 매도인이나 중개인이 제시하는 어떤 자료도 그대로 받아들이지 말고 실사를 통해 반드시 검증해야 한다.

중소형빌딩 매입 시 주요 체크사항은 다음과 같다. 첫째, 빌딩의 내•외부 상태와 지연 유지보수사항 등 물리적 상태를 점검해야 한다. 둘째, 빌딩의 임대료 수금내역서 (체납금 파악)와 관리 인력 등 운영경비를 검토해야 한다. 셋째, 계약 기간, 계약 갱신 조건, 특약사항 등 임대차계약서 내용을 검토해야 한다. 넷째, 빌딩의 수익률을 검증해야 한다. 이때는 경쟁빌딩의 임대료와 공실률, 매입가격의 적정성 등을 함께 조사해야 한다.

수익율 7%를 기대하고 매입한 빌딩의 임대료가 목표 임대료보다 낮아지고 공실률은 증가한 데다가 보수공사에 몇 천만 원이 지출된다면 3~4개월 분의 임대료가 사라지는 셈이다. 이렇게 되면 수익율은 7%에서 4%대로 떨어질 수가 있다.

따라서, 성공적인 투자를 위해서는 빌딩실사를 통해 빌딩의 물리적 상태와 시설 등을 점검하고 주변 시장조사까지도 수행해 보수공사가 필요한 부분과 추정 공사비 내역, 적정 임대료 수준 및 평당거래가격 등을 반드시 조사한 후 그 결과를 보고 투자를 하는 것이 중요하다.

만일, 빌딩실사를 수행할만한 전문성과 조직이 없다면 매입 전에 중소형빌딩 자산관리 전문회사로부터 빌딩 실사서비스를 받는 방법도 고려해 볼 필요가 있다. 통상적으로, 부동산 자산관리회사들은 자산관리를 수주하는 조건으로 빌딩실사 서비스를 무료로 또는 실비만 받고서 제공해주기 때문이다.

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 수익형 부동산 투자에 성공하려면 ...한경 MONEY 11월호 칼럼



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