정비사업시 종교시설 협의방안
법무법인 강산 대표변호사 김은유

1. 종교시설 문제로 인한 갈등예방 방안
종교시설이란 일반 공중의 종교의식을 목적으로 예배, 설교, 법요 등을 하기 위한 교회, 성당, 사찰, 향교 등의 건축물 및 부지와 이에 접속된 부속시설물 및 부지를 말한다.
이러한 종교시설이 정비구역내에 있을 경우 사업시행자와 협의가 늦어지거나 이루어지지 않아 많은 사회적 갈등이 초래되는바, 이러한 갈등을 줄이는 방법을 제시하여 보고자 한다.
※ 물론 이는 전적으로 필자의 사견임을 밝혀 두고, 다른 견해가 있을 수 있을 것이며, 필자의 생각이 100% 타당하다고 주장하는 것이 아님을 밝혀 둡니다.

2. 서울시 뉴타운 지구 등 종교시설 처리방안
□ 문서번호 : 뉴타운사업2담당관-8497 / 2009.9.27.
- 종교시설은 우선적으로 “존치”가 되도록 검토
- “이전”이 불가피한 경우 “존치”에 준하는 이전계획 수립
□ 이전계획수립 기준




이전계획 수립시 관련 종교단체와 협의
기존 부지와 이전 예정부지는 “대토” 원칙
현 종교시설 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용 조합 부담
(성물 등 가치가 큰 종교물품에 대한 제작설치비 고려)
사업기간 동안 종교활동에 지장이 없도록 임시장소 마련, 이전비용 등 조합 부담


3. 권장사항
(1) 정비계획 수립 행정절차시 사업계획에 반영하는 것이 최선
□ 특히 존치나 구역 내 대체부지를 마련해 주는 경우 행정청에 녹지 비율 축소 등 인센티브를 건의. 이러한 대책을 실제로 시행하는 행정청도 있음.

(2) 사업시행인가 전에 행정청에 민원을 제기하여 합의유도
□ 사업시행인가 전(前)에 가급적 합의로 모든 것을 종료
- 합의계약서는 조합 이사회와 대의원회를 거쳐 총회 결의를 받아야 효력이 발생함
□ 협의사항은 위 서울시 안 참조
- 대토를 한다면 기존부지와 대체부지의 가격을 정하지 않아도 되므로 분쟁이 없어짐
- 사업시행자가 조합이지만 결국 가난한 서민이 이전비용 등을 부담
□ 전문변호사로부터 컨설팅 받는 것이 유리




○○ 성당 사례
조합에서 이전대책을 마련하지 않고, 성의 없는 대응으로 일관하면서 명도소송까지 제기
성물 등에 대해 가치 인정하지 않음


4. 합리적 처리기준
(1) 현 위치에 그대로 존치하는 방안
□ 종교시설이 정비기반시설 설치에 지장이 없거나, 소유자가 원하는 경우 존치가 가장 타당한 방안임
□ 다만, 종교시설의 부지가 정형화되어 있지 않을 경우 가급적 정형화 하고 건축법에 따라 건축이 가능하도록 도로에 접하게 토지이용계획 수립
□ 기반시설 비율(도로, 공원, 주차장 등) 만큼 감보율을 적용한 권리면적으로 정형화하고 부지면적 증감에 따른 비용의 정산은 쌍방 협의 결정
- 통상 10% ∽ 20% 적용
- 단, 이 부분에 대해서는 종교시설이 전혀 움직이지 않았고, 기반시설을 이용하는 것이 제한적이므로, 감보율 적용이 타당하지 않다는 견해도 있음.
□ 사업시행자는 철거 및 공사기간 동안 종교활동에 지장이 없도록 진입도로와 안전시설 우선확보 조치

(2) 정비구역 내에서 다른 위치로 이전하는 경우
□ 건축계획에 지장이 없도록 종교시설 부지를 토지이용계획에 반영
□ 구역 내 여러 개의 종교시설 계획 시는 적절하게 분산 배치
- 종교시설 소유자끼리 합의가 안될 경우 대응책 마련 필요
□ 기반시설 비율(도로, 공원, 주차장 등) 만큼 감보율을 적용한 권리면적으로 정형화하고 부지면적 증감에 따른 비용의 정산은 쌍방 협의 결정
□ 기존건축물 보상 : 일반 조합원과 같이 감정가로 결정하는 것이 타당
□ 이전비 등
- 이전에 따른 임대료, 인테리어비용, 기타 비용과 신축에 따른 설계 감리비 등에 대해 협의 결정
□ 신축건축물
- 신축공사비, 임대료 등에 대해 협의 결정

(3) 정비구역 밖으로 이전하는 경우
□ 기존건축물 보상 : 감정가로 결정하는 것이 타당
□ 이전비 등
- 이전에 따른 임대료, 인테리어비용, 기타 비용과 신축에 따른 설계 감리비 등에 대해 협의 결정
□ 부지매입비 및 신축건축물 공사비용 등
- 부지매입비, 신축공사비, 임대료 등에 대해 협의 결정
- 다만, 신축비용은 기존건축물의 연면적, 구조 및 마감재 등과 동등하거나 그 이상의 건축물로 신축할 수 있도록 사업시행자가 지원

(4) 공동주택 단지 내 복리시설 등으로 이전하는 경우
□ 종교시설 건축물은 상가 및 부대복리시설 동과 별개의 동으로 구분하여 건축 및 진·출입 동선 계획. 다만, 소유자가 상가 내에 배치를 원하는 경우 협의 결정
□ 종교시설 연면적은 기존시설면적 이상으로 하고 부지면적은 전체 단지 면적에서 연면적 비율만큼 지분으로 소유
□ 기존 부지면적이 지분 소유 면적보다 클 경우 감정평가 금액으로 정산
□ 이전비 등
- 이전에 따른 임대료, 인테리어비용, 기타 비용과 신축에 따른 설계·감리비 등에 대해 협의 결정

(5) 현금청산 경우
□ 도시정비법에 의하면 분양신청을 하지 않으면 현금청산
- 공익사업법에 따라 보상
- 이 경우 장·단점이 있으므로 매우 신중히 결정
□ 합의가 최선
- 사업시행자는 명도가 어려움
- 소유자는 공익사업법에 따라 보상대상자

5. 분양신청에 따른 장·단점 분석
□ 합의하는 것이 최선, 다만 조합원 유지 여부는 아래 장·단점을 고려하여 변호사와 협의 결정
□ 합의계약서는 조합 총회를 통과시키고, 관리처분에도 반영하고, 공사도급계약서에도 반영함이 타당
□ 미합의시는 대체부지 확보여부에 주안점을 둘 것인지, 보상가격에 주안점을 둘 것인지에 따라 대응책이 서로 다름
□ 도시정비법과 공익사업법에 따를 경우 장·단점 분석
장점
단점

조합원
(분양신청시)
- 환지보장(종교부지 보장, 단 정비계획상 부지마련시만 가능)
세금 유리
조합원으로서 조합 상대 관리처분 취소소송 등 가능
신건물 건축비 ×(단, 구건물 평가)
임시예배시설 ×
이전비 ×
기존가격 다툼 : 관리처분 일부 취소의 소 △
추가부담금 가능성 존재(합의문구 조심하면 방지가능)
세금 불리
조합원으로 협력의무 ○

비조합원
- 조합원으로서 협력의무 ×
이전비 ○
기존가격 : 보상금 증액 소송으로 해결
추가부담금 없음
※ 사업시행자는 미합의시 명도가 어려움
대체부지 확보 △
가격 다툼 외에는 조합상대로 소송 불가


6. 결론
종교시설 소유자나 사업시행자는 정비계획수립단계부터 성실히 협의하는 것이 가장 타당하고, 이때 서로간의 입장을 존중하여야 할 것이다.
특히 사업시행자는 미리 합의가 되지 않을 경우 민원제기에 따른 명도지연 문제가 발생하거나, 사업시행인가나 관리처분인가가 지연될 소지가 있고, 종교시설 소유자는 분양신청여부를 결정하여야 하는 어려움이 있는 점을 이해하고, 양보의 미덕을 발휘하는 것이 타당하다.
특히 합의시는 조합 총회를 통과하여야 하므로, 이에 대비하여 조합원 설득 노력도 게을리 하여서는 아니될 것이다.



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