요즘 상업용 부동산 임대시장에서는 공실률 상승과 임대료 하락이 지속되면서 임차인 유치경쟁이 치열하다. 이러다 보니, 부동산사이클의 상승기에 익숙해있던 빌딩소유주들은 이러한 새로운 부동산시장 환경에 적응하는데 애를 먹고 있다.

과거에는 빌딩을 매입만 하면 별다른 노력 없이도 가격이 올랐기 때문에 매입 후에 어떻게 관리할 것인가는 주된 관심사가 아니었고 임차인도 그리 중요하게 생각하지 않았다. 그러나 이제는 부동산시장의 패러다임이 매각차익 추구에서 운영수익 추구로 변화되면서 자산관리가 점점 중요해지고 있다. 특히, 부동산자산관리를 어떻게 하느냐에 따라 부동산의 가치가 결정되는 시대이기 때문에 부동산자산관리의 중요성은 날로 부각되고 있는 것이다.

부동산자산관리가 투자한 부동산에 가치를 더해가는 과정이라고 할 때, 부동산을 매입한 후 어떻게 순영업소득(Net Operating IncomeㆍNOI))을 극대화해 매각 가치를 높일 것인가에 대한 자산관리 전략이 반드시 요구된다.

많은 사람들이 여유로운 노후생활을 꿈꾸며 임대료가 안정적으로 나오는 수익형부동산 투자를 갈망하지만 상당한 노력 없이는 임대료를 제때 받을 수 없다는 점을 흔히 간과하는 것 같다. 수익형 부동산에 직접 투자한다는 것은 임대사업자로 등록을 하고서 임대사업을 영위하는 것을 의미한다. 말 그대로 사업(business)을 하는 것이므로 성공적인 임대사업을 위해서는 투자한 부동산을 잘 유지하고 운영해야 하며 상황에 맞는 적절한 마케팅 전략을 수립, 시행해야 한다.

안정적인 빌딩 투자수익을 확보하기 위해서는 무엇보다도 우량한 임차인을 유치해 장기적으로 유지(retention)시키는 것이 필요하다. 빌딩도 소비자의 선택을 받는 상품이라서 경쟁력 없는 빌딩은 소비자(임차인)들에게 외면당하기 마련이다. 따라서 빌딩 소유주는 보유 빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁 빌딩과의 비교를 통해 경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 부단히 강구해야 한다.
요즘 중소형빌딩의 자산관리 상담을 하면서 개인이 소유하고 있는 중소형빌딩이 얼마나 오랫동안 관리의 사각지대에 놓여 있었나를 새삼 확인하고 놀라는 경우가 종종 있다.

서울 강남구 대치동에 4층 빌딩을 소유하고 있는 어떤 70대 소유주는 임차인과 갈등 겪는 것이 싫어서 10년 동안 임대료를 단 한번도 조정하지 않아 빌딩 임대료가 주변시세보다 약 30~40% 낮았고, 방배동에 5층 빌딩을 소유하고 있는 마음씨 좋은 어떤 60대 소유주는 보증금이 전액 소진되고 임대료가 1년 이상 연체된 임차인에게 조차 임대료 납부 독촉을 못하고 고심만 해오다가 찾아온 경우이다.

이 경우처럼 수익형 부동산이 제대로 관리되지 않는 경우는 허다하다. 중소형 빌딩의 대부분이 소유주가 직접관리하거나 친인척을 통해 관리하다 보니 시장흐름에 제때 탄력적으로 대응하지도 못했고 경기 좋을 때만을 생각하고서 임차인 유지 관리에 신경을 쓰지 않다 보니 경쟁 빌딩에 비해 공실률이 상당히 높았다. 그럼에도 불구하고 아무런 조치를 취하지 못하고 손을 놓고 있는 안타까운 경우를 많이 접하게 된다.

통상적으로 자산관리 전문업체들이 이러한 빌딩들의 자산관리를 시작하게 되면 특별한 경우를 제외하고는 약 6개월 이내에 모든 문제점이 파악되고 시정돼 빌딩 임대사업이 정상괘도에 올라서게 된다.

이렇게 관리를 위탁하게 되면 빌딩주는 자산관리회사로부터 업무보고를 받고 의사결정만 하면 되기 때문에 더 이상 임차인과의 직접 대면은 물론 전화통화도 할 필요가 없게 돼 정신적ㆍ 육체적 여유로움과 편안함을 누릴 수 있다.

수익형부동산의 투자목표와 목적을 달성하고 가치를 향상시키기 위해서는 적극적인 자산관리가 반드시 필요하다. 자산관리를 직접 수행할 수 없다면 중소형빌딩 자산관리 전문업체의 전문화된 서비스를 이용하는 것도 좋은 방법일 수 있다.

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 수익형 부동산의 성공적인 자산관리 전략...한경 MONEY 12월호 칼럼
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