비인기 물건 노려야 고수익 기대
침체된 부동산 시장이 이어지면서 한 푼이라도 저렴하게 살 수 있는 경매시장이 인기다. 올 들어 꾸준히 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔마저 인기가 시들해지면서 상가나 아파트형 공장, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다.
경매 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다.
경매의 특성상 입찰장에 사람이 몰리는 종목일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 아파트와 다세대 등 주택은 인기종목이다. 3회 유찰도 쉽지 않은데다 유찰이 잦다 해도 한 물건 당 10여 명씩 입찰해 낙찰가율 70%를 훌쩍 넘는다.
그러나 관심을 끌지 못하는 비인기 종목은 감정가의 절반 값에 낙찰되기 일쑤다. 특수용도 부동산의 경우 1~2명만이 입찰한다. 공개경쟁입찰 제도 속에서 인기 없는(?) 물건을 노려야 차익을 기대할 수 있다.
수도권 임야는 경매시장에서 감정가의 절반 값에 낙찰된다. 수도권 외곽의 경우 대지로 형질 변경할 수 있는 땅조차 반값에 새 주인을 찾는다. 임야는 다른 지목과 달리 활용가치가 높은 편이다.
토지의 리모델링(지목변경, 등록전환, 분할, 합병, 성토, 개발)을 통하면 지가 상승이 예상된다. 활용 가치가 높은 경기∼강원 경계의 철도부지 내의 야트막한 임야의 경우 공공기관들이 본격적인 민자개발 유치에 나서면서 땅값 상승이 예상되는 유망 투자 대상이다.
활용가치 없어 보이는 도로 경매물건도 외면 받는 투자 종목이다. 값싸게 낙찰 받아도 권리행사가 어렵고 건물을 짓거나 권리행사도 어렵다. 하지만 개발로 수용되는 도로라면 소액 재테크 용도로 유용한 투자처다.
활용가치 없는 사실상의 사도 중에서도 재개발지역 내에 위치한 경우 또는 90㎡ 이상의 도로소유자에게는 아파트 분양자격이 주어진다. 택지개발지구 내에 위치한 도로는 시가의 절반 값 정도에서 보상이 이루어진다.
틈새 경매 종목에 입찰할 때에는 정확한 시세파악이 최우선 확인사항이다. 환금성이 떨어지는 틈새 종목의 경우 정확한 거래금액을 확인하기 쉽지 않아서다. 최근 유사매물의 거래금액을 확인하는 게 중요하다.
미리 현장을 방문해 위치와 유동인구의 동선 등을 잘 살피고, 개·보수비와 임대 수익률 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 유사 시설의 임대수익을 비교해 확실한 수익률이 예상될 것으로 확신할 때에만 입찰을 결정하는 게 좋다.
예상 수익률이나 보상가, 활용 가치 등을 따질 때는 현장답사에서 구체적인 답을 얻어야 한다. 입찰서류만 믿다간 낭패를 보기 일쑤다. 현장 전문가의 자문과 기존 사례를 참고해야 실수를 줄인다.
법원의 현황조사서나 매각물건명세서, 감정서는 부동산의 가치를 평가하는 기본 자료일 뿐 투자성을 확인하는 데는 부정확하다. 돈 되는 알짜 틈새 종목은 발로 뛰는 사람만이 고수익을 얻을 수 있는 기회를 잡는다.
값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com