"집값 내린다" vs "계속 오른다"…무주택자는 어찌하오리까[김은정의 클릭 부동산]

강남도 상승세 '주춤'
아파트 값 향방에 촉각 곤두세우는 무주택자들

상계주공1단지/사진=한경DB

모든 일이 그렇지만 부동산 가격을 전망하는 건 결코 쉽지 않습니다. 그럼에도 시장 흐름을 분석하고, 정부 정책도 따져보면서 '계산기'를 두드려볼 수밖에 없습니다. 정답은 모르지만 내 집 마련을 위한 실수요자들에겐 피할 수 없는 베팅이랍니다.

늘 그랬지만 올 들어선 실수요자들이 내 집 마련 전략을 짜는 게 더 복잡해졌습니다. 시장 변수가 너무 많아지고, 정책 불확실성도 확연히 커졌습니다. 새 정부 출범을 전후해 더 그렇습니다. 우크라이나 사태로 물류난이 터졌고, 전 세계적으로 원자재 가격은 치솟고 있습니다.

수도권 곳곳의 정비 사업에선 조합과 건설사들이 공사비 책정을 두고 신경전을 벌이면서 공사 진행이 늦춰지고 있고요. 모처럼 점 찍어 놨던 지역의 아파트 분양 일정은 잠정 중단되기도 합니다. 정부가 분양가 상한제 개선을 추진하면서 조금이라도 유리한 환경에서 아파트 분양을 추진하려는 계산이죠.

부동산 전문가들의 의견은 분분합니다. '일단은 기다려라' '급매물을 중심으로 매입에 나서라' '결국 집 값은 오른다' '상승세가 멈췄다' 등등 각양각색입니다.

무주택 실수요자 입장에선 언제 움직여야 할지 답답할 노릇입니다. 일단 이달 들어 서울 아파트 매매가격 변동률은 6주만에 보합 전환됐습니다. 부동산R114에 따르면 그간 가격 상승을 이끌었던 강남구까지 상승세를 멈췄습니다. 서초구의 상승폭도 축소됐죠.

실제 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 강남구 삼성동에 있는 삼성힐스테이트 1단지(전용 84㎡)는 지난 5월 말 20억1000만원에 거래됐습니다. 불과 한 달 전인 지난 4월 말만 해도 27억원에 거래됐는데 말이죠. 사연이야 있겠지만 한달 새 7억원 가량 가격이 떨어진 셈이죠.

시장 관계자들은 다주택자들이 내놓은 매물을 중심으로 물량은 쌓이고 있지만 가팔라진 기준금리 인상 속도와 집 값 고점 인식 때문에 거래는 제대로 이뤄지지 않고 있다고 말합니다. 실수요자들의 대출 금리 부담이 빠르게 커지고 있어 지금의 '거래 절벽'이 쉽게 풀리긴 어려울 수 있다는 분석도 내놓고 있습니다. 지난달 10일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 시행된 뒤 한달 새 서울 아파트 매물은 5만5509건에서 6만3481건으로 14.3% 늘었습니다.

서울 강남의 한 공인중개사무소 대표는 "지난 대통령 선거를 전후해선 규제 완화에 대한 기대로 매수세가 살아나는 모습이었다"라면서도 "이후 매물은 쌓이고 기준금리 인상이 가속화하자 평균 시세가 조정되는 모습도 나타나고 있다"고 전했답니다.

하지만 올 하반기 분양가 상승 가능성은 높게 점쳐지고 있습니다. 원자재 가격이 빠르게 오르면서 국토교통부가 이달 말께 분양가 상한제 개선 방안을 발표할 예정이거든요. 여기엔 건설 자재 상승분을 공사비에 적극 반영할 수 있도록 하는 게 핵심적으로 담길 예정입니다. 재건축 조합 이주비와 사업비 금융이자 등 정비 사업으로 발생하는 비용을 일반 분양가에 반영할 수 있도록 하는 내용이 포함될 가능성이 높습니다.

국토부의 분양가 상한제 개선 방안이 발표되면 잠정 '휴업' 상태였던 분양 시장이 다시 살아날 전망입니다. 다만 분양가 상승 기조와 지난해 부터 이어지고 있는 금융당국의 대출 규제, 금리 부담 등이 맞물려 실수요자들의 매입 수요는 꺾일 수 있죠.

하나금융경영연구소는 최근 부동산 시장을 전망하면서 "지역 간 가격 상승 기대가 차별화되면서 가격 흐름이 엇갈리고 있다"며 "수도권 아파트 분양 가격의 상승 가능성이 높아지면서 실수요자들의 부담이 증대될 전망"이라고 진단했습니다. 이어 "재건축 중심의 공급 규제 완화가 예상돼 재건축 단지가 밀집한 수도권으로 수요가 집중돼 수도권과 비수도권 간 온도차가 극명해질 것"이라고 덧붙였답니다.

이와 관련 한 업계 관계자는 "거래가 급감해 아파트 가격이 떨어지는 것과 부동산 시장이 안정화 하는 건 다른 문제라 정부의 정교한 시장 분석이 어느 때보다 필요한 시점"이라고 말했습니다.

김은정 기자 kej@hankyung.com