'15억 초과 주택담보대출 금지', 과연 위헌일까 [최진석의 Law Street]

“재산권을 침해했다” “주택시장 과열을 잡는 효과가 있었다”

2019년 12월 정부가 ‘주택시장 안정화 방안’을 내놓습니다. 이른바 ‘12‧16 대책’입니다.

핵심 내용은 투기지역과 투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트에 주택담보대출을 전면 금지한 것입니다. 시가 9억원 이상 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 종전 40%에서 20%로 축소했습니다. 이유는 하나 “투기 수요를 근본적으로 차단하겠다”는 것이었습니다.

주택 수요자들의 반발은 컸습니다. 집값이 속절없이 치솟는 상황에서 불안해진 주택 수요자들의 내 집 마련 방법 중 하나인 대출마저 끊어버렸기 때문입니다.

‘15억의 근거가 무엇이냐’, ‘단계적 대출 축소도 아닌 일률적 대출 제한은 부당하다’ 등 주택시장은 성토의 장이 됐습니다. 그리고 이에 대한 헌법소원도 제기됐죠.

시간이 흘렀고, 그 후로도 주택시장은 더 끓어올랐습니다. 그리고 대선을 거쳐 정권 교체도 이뤄졌죠. 이전 정부가 주택시장을 억누르던 규제들도 하나 둘 풀렸습니다. 하지만 15억 대출 규제에 대한 헌법소원은 끝나지 않았죠. 지난 16일 헌법재판소는 일부 위헌확인소송 공개변론을 열었습니다.

양측은 각자의 주장을 주고받는 형태로 공개변론을 진행했습니다. 각각의 주장을 살펴보겠습니다.

금융위원회 등 피청구인 측은 ‘영끌’을 내세웠습니다. 영끌이란 ‘영혼까지 끌어모아 투자’의 약자입니다. 당시 저금리 기조로 수요자들 사이에서 영끌 현상이 나타나는 등 주택시장이 과열 양상을 보였습니다. 이를 억제할 필요가 있었다는 것이죠. 또한 정부 조치가 장소와 대상을 한정했기 때문에 권리 침해의 최소성이 인정되고 대책 자체에 정당성이 있다고 강조했습니다.

피청구인 측은 또 “12·16 대책이 행정계획 혹은 행정지도(가이드라인)이므로 ‘공권력의 행사’라고 볼 수 없다”는 주장도 했습니다.

정부 측 참고인인 신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 정부 측 지원사격에 나섰습니다. 그는 “당시 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채비중이 95.2%로 세계적 추세와 비교해 가장 높은 편이었으므로, 가격 상승세를 조정할 필요가 있었다”고 설명했습니다. 또 12·16 대책 발표 후 가격 급등세가 상당 부분 진정되는 등 실제 효과가 나타났다는 분석 결과도 제시했죠.

청구인 측은 이를 반박했습니다. 헌법소원을 한 정희찬 변호사 측은 ‘피해의 최소성’에 반했다는 주장을 내세웠습니다. 12·16 대책 발표 당시 기존의 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 강화 등 단계적 방법으로 피해를 최소화하는 방법이 있었다고 강조했습니다. 그럼에도 정부가 투기지구와 과열지구에 있는 15억원 이상 아파트 주택담보대출을 모두 금지시켰다는 것이죠. 이것이 피해의 최소성과 법익의 균형성에 어긋난다고 지적한 겁니다.

이날 정 변호사는 “본인 스스로 대책 적용 지역에 살면서 주택담보대출을 받으려다 무산된 처지였다”고 소개했습니다. 정부가 금융기관 인허가권·감독권을 바탕으로 대출 규제를 한 것이므로 헌법소원의 요건인 자기관련성과 공권력행사성이 충족됐다고 주장했습니다.

청구인 측 참고인 성중탁 경북대 법학전문대학원 교수도 정부 정책에 무리가 있었다고 지적했습니다. 그는 “어떤 법적인 근거도 없이 15억원이라는 기준이 나온 것”이라며 “LTV를 20%로 축소한 것은 침해의 최소성에 어긋난다고 볼 수밖에 없다”고 설명했습니다.

2022년 6월의 주택시장 분위기는 3년 전과 다릅니다. 펄펄 끓어오르던 집값 상승도, ‘이생망(이번 생은 망했다)’을 외치던 목소리도 잠잠해졌습니다. 지나고 보면 당시에 정부가 이런 대출규제 식으로 주택 수요와 투기심리를 억제하겠다는 건 다소 안이하지 않았나 하는 생각이 듭니다.

여전히 현금 조달 능력이 좋은 이들은 대출 규제를 비켜가 원하는 거래를 할 수 있기 때문이죠. 전체적인 수요 안정은커녕 불균형한 시장 거래를 조장함으로써 집값 상승을 부추겼다는 인상을 지우기 힘듭니다.

그리고 거듭된 부동산 대책에도 불구하고 집값이 오르자 결국 12‧16 같은 대책까지 내놓게 된 것이죠. 하지만 대책이 임시방편 성격이 강한 허술한 대책인 것과 그 대책이 위헌이냐는 다른 문제입니다.

헌재는 이날 변론 내용을 참고해 심리를 이어갈 예정입니다. 이 부동산 대책에 대한 헌재의 판단은 상당히 중요할 것 같습니다. 지금은 ‘가장 강력한 부동산 대책’인 빅스텝과 자이언트스텝에 밀려 가라앉았지만, 언제든 주택시장은 다시 끓어오를 수 있습니다. 그리고 주택시장의 가격 상승세가 심상치 않다고 판단되면, 정부는 또다시 부동산 대책을 내놓을 것입니다.

이번 헌재의 판단은 정부가 앞으로 어떤 부동산 대책까지 내놓을 수 있는지 ‘한계선’을 그을 수 있는 일종의 가이드라인이 될 것입니다.

헌재가 언제 결론을 내놓을지는 알 수 없습니다. 정부가 12‧16 대책을 내놓은 지 햇수로 3년째입니다. 빠른 시일 내에 판단을 내려주길 기대합니다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com