고공행진을 거듭하던 국내 아파트 가격이 최근 진정세를 보이고 있습니다. 기준금리가 오르고 인플레이션과 경기 침체가 예상되니 매수심리가 빠르게 식었기 때문입니다. 서울에서도 미분양 아파트가 증가하고 있다고 합니다.

그래서인지 올해 집값 전망에 대한 질문을 종종 받곤 하는데, 결국에는 "푸틴에게 물어보세요"라는 대답을 드릴 수 밖에 없겠습니다. 블리디미르 푸틴 러시아 대통령이 세계 경제를 예측 불가능한 상황으로 만든 장본인이기 때문입니다.

예전에는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 세계 경제가 정상화 될 것이라는 기대감이 있었습니다. 그러던 중 러시아가 우크라이나를 침공하면서 세계 경제가 타격을 받았습니다.

일단 전쟁으로 유가가 폭등했습니다. 정부에서 유류세 30% 인하에 나섰고 7월 1일부터는 37% 인하한다고 하지만 소비자들은 체감할 수 없을 정도로 유가가 거듭 오르고 있습니다. 결국 건설자재를 운반하는 화물연대 차량들이 운송료 인상을 요구했고, 시멘트나 철근 같은 건설자재 가격도 46.5%, 72.5%씩 폭등했다고 합니다.

건설자재 가격과 인건비가 오르면서 분양가상한제에 적용되는 기본형 건축비도 인상이 불가피해졌습니다. 특히 재건축 등 정비사업에 적용되는 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비, 조합총회 비용 등 모든 경비가 반영될 예정이라 하니 분양가 인상도 불보듯 뻔해졌습니다.

여기에 더해 세계 최대 곡물 수출국이던 우크라이나의 곡물 수출이 급감하면서 전세계 곡물가격이 폭등했습니다. 이 여파로 세계 물가가 오르면서 미국이 결국 기준금리를 0.75%포인트씩 계속 올리는 자이언트 스텝을 예고하기에 이르렀습니다. 국내의 경우에도 한미간 기준금리 역전으로 외국인 투자자금이 빠져나가지 않도록 기준금리를 올려야 합니다.

기준금리 인상은 주택담보대출, 전세자금대출 등 대출 이자에도 직접적인 영향을 줍니다. 금융비용 부담이 늘면서 매수심리가 식어버리는 것이지요. 정부가 한시적인 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 단행해 시장의 매물은 늘렸지만, 매수자가 사라져 서울 아파트 가격마저 하락하는 현상이 벌어지고 있습니다. 미국도 금리 영향에 주택 가격이 폭락해서 2008년 금융위기 상황이 다시 올 수 있다는 경고가 잇따르고 있습니다.

코로나19 이후 경제가 회복할 것이라는 기대감은 러시아가 일으킨 전쟁에 수그러들었고 국내 집값도 전쟁의 영향을 받게 됐습니다. 지금 상황에서 전쟁을 빼고 부동산 시장을 전망한다는 것은 어불성설입니다.

미국이나 유럽 등 선진국들은 전쟁을 빨리 끝내기 위해 러시아에 제재를 가하고 있지만, 오히려 석유와 가스 가격이 폭등하면서 러시아가 이득을 보게 됐다는 해석도 나옵니다. 우크라이나는 예전에 빼앗긴 크림반도를 되찾을 때까지 전쟁을 계속하겠다고 합니다. 북대서양조약기구(NATO·나토) 사무총장은 "전쟁이 몇 년 이어질 수 있다"며 대비를 촉구하기도 했습니다.

결국 올해는 전쟁이 끝나기를 기원하며 집값을 관망해야 할 것 같습니다. 내 집 마련 역시 투자보다는 주거안정에 초점을 맞춰 고민하는 것이 바람직하지 않을까요. 신축 아파트 입주까지 몇 년이 걸릴지 모르는 사전청약이나 재건축·재개발은 전쟁 영향에서 한 발짝 떨어져 있으니 관심을 가지시는 것이 좋겠습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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