▶전형진 기자
아파트 청약이란 걸 처음 접할 때
가장 많이 빠지는 함정은 이런 거예요
나 여기서 살아야지~

..못 살아요
제가 계속 얘기하잖아요
10억 있으세요?
그리고 사실 안 살아도 돼요
분양을 받는 건
그냥 좋은 자리에 땅을 사두는 거라고 생각하세요
그러다가 가격이 오르면 팔아서
그 차익으로 나는 조금 더 싼 곳에
진짜 내가 들어가 살 집을 구하는 거죠

왜 이런 얘기를 하냐면
나 여기서 살아야지~
라고 정하는 순간 조달해야 하는 돈의 규모가 달라져요
다시 말해서
내가 거기 살지만 않는다면
돈을 조금 덜 들일 수 있다는 거죠
우리 예전에 자금조달편에서
내 돈이 모자라도 어떻게 분양대금 낼 수 있는지 공부했었죠
중도금대출은 분양가 기준으로 나오지만
잔금대출은 입주 당시의 시세 기준이 적용되기도 하기 때문에
잔금대출로 중도금대출을 갚고도 돈이 남을 수 있다
이게 골자였어요
..물론 내 한도가 그만큼이 되느냐의 문제가 있죠
안 된다면?
지난 편에선 얘기 안 했는데
전세입자를 들여서 충당하는 방법이 있습니다
무슨 얘기냐면
계약금 냈고, 중도금 냈고, 이제 잔금 낼 차례인데
잔금은 아파트 입주할 때 낸단 말이에요
그 날짜에 맞춰서 들어올 세입자를 미리 구하는 거예요
세입자가 들어오면서 내는 보증금으로 잔금을 내고
보증금의 규모가 크다면
잔금만 내는 게 아니라 중도금도 갚아지는 거죠

그래서 옛날엔 입주 앞둔 단지들에 가보면
중개업소들이 전세 맞추느라 정신이 없었어요
집주인들이 다 똑같은 생각을 할 거 아니에요
그래서 경쟁적으로 세입자를 모시니까 전셋값도 내려가고
융자를 낀 집이면 더 내려가고
이런 걸 입주장이라고 했어요
왜 이게 가능했냐면
분양가는 이런데
입주할 때 시세는 이래요
그럼 전세보증금만 받아도 분양대금이 다 회수되는 거예요
솔깃하죠?
근데 제가 조금 전에 옛날엔, 이라고 단서를 달았어요
..지금은 안 된다는 거죠
왜 그러냐면
법이 이렇게 바뀌어서 그래요
'최초 입주가능일부터 해당주택에 거주해야 한다'
최초 입주가능일
그러니까 준공 직후부터 그 집에 살아라
누가?
분양받은 사람이
자 그러면 입주할 때 전세로 잔금 퉁치는 거 안 된다는 얘기잖아요
그런데 다 그런 게 아니고
여기 보면
분양가 상한제 적용주택의 거주의무
라고 나와 있죠

그러니까 한 마디로
분양가 상한제를 적용받는 아파트는 세입자 넣는 전략 안 된다
이 말이에요

아니 그럼 이 영상 왜 찍는 거야?
반전이 있겠죠.. ^^
이번에 윤석열 정부 첫 종합대책 나왔잖아요
신문에선 막 상생임대인, 종부세, 분양가 상한제 완화 떠드는데
우리에겐 그게 중요한 게 아니에요
집도 없는데 무슨 임대고 무슨 종부세예요
우린 종부세를 내기 위해 흥청망청 공부하는 거예요
많이 놓치고 있는데
여기 보시면 '분양가 상한제 거주 의무 완화'
이렇게 나와 있죠

아니 그럼 지금까지 막혀 있던 세입자 넣기 전략이 된다고?
..네 ^^
자세히 보면
'최초 입주가능일 즉시가 아닌',
그러니까 입주하는 날부터가 아니라,

'해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지',
그러니까 네가 이 집을 팔든, 태우든
그 처분행위를 하기 전까지만 아무 때나 거주의무 기간을 채워라

어렵나요?
원래는 아파트가 준공되는 날부터 내가 들어가서 살아야 하니까
전세를 놓을 수 없었잖아요
그런데 이젠 전세를 먼저 놨다가
한 10년 후에라도 내가 들어가서
거주의무 채우고 팔면 된다는 거예요
자 그럼 어떤 집엔 거주의무가 있고 어떤 집엔 없을까요?
분양가 상한제가 적용되느냐에 달린 거예요
우선 신도시 같은 공공택지는 무조건 상한제가 적용돼요
그리고 재개발, 재건축 같은 민간택지 중에서
정부가 지정한 몇몇 동네의 재개발, 재건축
..서울은 거의 전부 다죠
이런 동네에서 나오는 물량엔 상한제가 걸려요
그러니까 거주의무가 있는 거죠
헷갈리면 그냥 입주자모집공고문 보세요
우리 단지엔 거주의무 있습니다, 없습니다
다 알려줘요
그럼 거주의무는 몇 년인가요?
이건 새 아파트 분양가가 주변 시세의 어느 정도 수준이냐
여기에 따라 기간이 결정돼요
100%, 그러니까 시세 정도 수준이다
그러면 거주의무가 없는 거죠
80% 미만이다
그럼 징역 5년에 처한다, 꽝~ 이런 식으로
..물론 몇 %냐는 나라에서 정해줍니다
자 다시 돌아와서
그럼 언제부터 세입자 넣는 전략이 다시 가능해지나요?

올해 하반기에 법 개정을 해서
내년 상반기엔 시행하겠다
그러니까 적어도 내년 이후에 입주자모집공고를 내는 단지
여기엔 완화된 기준이 적용되고
올해 분양하는 단지들엔 국물도 없겠죠

그래서 만약 돈이 좀 모자라다면
차라리 올해 말고 내년 청약을 노리는 게
자금조달 측면에선 유리할 수 있겠죠
근데 이런 의문도 갖고 있으시겠죠
내년 분양하는 단지가 입주할 때 되면
부동산시장 막 박살 나 있는 거 아니냐
..오히려 그럴 때 전셋값이 강세일 가능성도 있는 것이죠
다들 집을 안 살 땐 또 전셋값이 오르니까요
어쨌든 전셋값은 무조건 수급
그리고 사용가치에 의해서 결정됩니다
그러니까 주변에 입주하는 물량을 월 단위로 잘 계산해봐야 하고
둘째로 미래가치, 호재 이런 거 말고
현재의 가치, 지금 사는 사람들이 누릴 수 있는 가치
두 가지에 수렴하기 때문에
내가 나중에 이 정도 보증금을 조달할 수 있겠구나
미리 자금조달 플랜을 잘 짜둬야겠죠

사실 한 가지 맹점은
이렇게 거주의무가 풀리면 투자수요가 막 몰려요
그러니까
내가 들어가 살아야지~
이런 생각 전혀, 요만큼도 안 하는 분들까지 다 청약해요
그러다 보면 나의 당첨은 조금 더 어려워질 수도 있겠죠

기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장
진행 전형진 기자 촬영 정준영·신정아 PD
편집 김윤화 PD 디자인 이지영·이예주
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩