대출 1억 넘으면 DSR 규제, 신용대출 연소득 한도 폐지…50년 만기 보금자리론 도입

이달부터 새롭게 달라진 금융 제도 및 규제가 적지 않다. 새 정부 출범 이후 대통령 공약이나 국정과제 이행 과정에서 또다시 바뀔 가능성도 높기 때문에 유의할 필요가 있다. 전문가들은 정부 정책 변화를 지속적으로 모니터링하면서 자신의 현재 소득과 재산, 주택 보유 여부, 장래 예상 소득 등을 꼼꼼하게 따져본 뒤 금융회사 및 상품을 선택해야 낭패를 겪지 않을 것이라고 조언했다.

소득에 따른 대출 한도 규제인 DSR 강화

이달부터 소득에 따른 대출 한도 규제인 ‘개인별 총부채원리금상환비율(DSR)’이 강화됐다. DSR이란 연소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 이번 조치에 따라 전체 금융권 대출잔액이 1억원이 넘으면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(은행 기준·비은행 50%)를 초과할 수 없게 된다.

DSR 규제는 지난해 금융당국에서 발표된 가계부채 관리방안에 따라 올해 초 2억원 이상 대출 보유자에 대해 시행돼왔다. 그러다가 지난 1일부터는 1억원 이상으로 대상 폭이 확대됐다. 금융당국에 따르면 전체 대출 고객의 29.8%, 대출액 기준으로는 무려 77.2%가 규제 대상에 포함될 전망이다.

예를 들어 연소득이 5000만원인 개인 고객에게 DSR 40%가 적용되면 연간 원리금 상환액이 2000만원까지만 허용된다. 30년 만기 주택담보대출(연 4% 금리)을 받으면 최대 3억4800만원까지만 대출을 받을 수 있다. 현재 이용 중인 마이너스통장 등 다른 대출이 있다면 한도는 더욱 줄어든다. 다만 전세자금대출과 이주비·중도금 대출, 햇살론 등 서민금융상품들은 DSR 규제 대상에서 제외된다.

이렇게 되면 현재 소득이 적은 청년층이 크게 불리할 수밖에 없다. 정부는 이 같은 불이익을 완화하기 위해 3분기에 DSR 산정 때 장래 소득을 반영해주는 방식으로 대출 한도를 늘려줄 방침이다. 정부는 통계청 고용노동통계상 연령별 소득 자료를 근거로 대출 시점에서부터 만기 시점까지 연령대별 소득을 5년 단위로 평균해 장래 소득을 산출한다. 이렇게 되면 나이가 젊을수록 장래 소득이 늘어나면서 현재 소득이 적더라도 대출 한도가 커지게 된다. 즉 만 20~24세 직장인은 현재 소득의 51.6%(만기 30년 기준)를 장래 소득으로 인정받게 된다. 이어 △만 25~29세 31.4% △만 30~34세 13.1%에 해당하는 금액을 장래 소득으로 반영해 DSR 규제를 적용받는다.

가령 직장에서 연봉 3000만원을 받는 24세 사회초년생 A씨는 예상소득증가율 51.6%가 적용돼 장래 소득을 4548만원까지 인정받을 수 있다. 30년 만기로 주담대(연 4%)를 받을 때 지금은 대출 한도(DSR 40%)가 2억940만원에 불과하지만 장래 소득이 반영될 경우 최대 3억1754만원까지 대출받을 수 있다.

3분기에 생애 최초로 주택을 구매하려는 대출 수요자에 대해서는 담보인정비율(LTV)도 크게 완화된다. 기존에는 생애 최초 주택 구매자라 하더라도 집값(9억원 이하)과 소득(부부 합산 1억원 미만) 요건을 충족해야만 했고, LTV 상한선도 규제 지역에 따라 50~70%로 제한됐다. 하지만 3분기부터 집값 및 소득 요건은 모두 폐지되고 LTV는 80%로 통일된다. 4억원이던 대출 한도도 6억원으로 증액된다.

신용대출 한도 연봉의 1.5~2배 수준으로 상향

신용대출 한도도 크게 늘어난다. 금융당국이 지난해 가계대출을 억제하기 위해 은행 신용대출 한도를 연소득 이내로 제한해 왔지만 올 들어 금리 상승 등에 따라 대출 감소세가 이어지면서 해당 규제를 풀기로 했기 때문이다. 시중은행들은 이에 맞춰 지난 1일부터 직장인 연봉의 1.5~2배 수준으로 신용대출 한도를 일제히 상향했다.

오는 8월부터는 50년 만기 보금자리론과 적격대출이 새롭게 도입된다. 만기가 길어지면 연간 원리금 상환액이 낮아지면서 대출 한도를 늘릴 수 있다. 50년 만기 상품은 원리금 균등상환만 선택할 수 있다. 다른 조건은 40년 만기와 동일하지만, 대출 고객의 연령이 만 34세 이하여야 한다.

40년 만기 보금자리론에 이달부터 대출 초기 상환 부담이 적은 ‘체증식’도 추가됐다. 40년 만기로 3억원을 연 4.6% 금리에 빌릴 때 기존 원리금 균등상환 방식에선 매달 137만원을 갚아나가면 되지만 체증식을 선택할 경우 첫해엔 월 118만원을, 5년차엔 월 123만원을 상환하면 된다. 보금자리론의 조기상환수수료도 이달부터 기존 1.2%에서 0.9%로 0.3%포인트 인하됐다.

주담대 상환 부담을 줄일 수 있는 안심전환대출 프로그램은 9월부터 가동된다. 변동금리 주담대를 장기·고정금리로 바꿔주는 상품이다. 9월 중순부터 접수해 11월 중·하순부터 실제 대환이 시작될 예정이다. 올해는 집값 4억원 이하, 부부합산 소득 7000만원 이하인 대출 고객이 대상이다. 한도는 최대 2억5000만원이다. 보금자리론 대비 최대 0.3%포인트 낮은 고정금리를 적용한다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com