사진=연합뉴스
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지역주택조합의 위험성은 이미 널리 알려진 사실이지만, 그래도 일부 지역주택조합은 성공적으로 사업을 수행하여 성과를 내기도 하고 있어 무조건 배척할 것은 아닙니다.
이처럼 위험성이 큰 지역주택조합에는 가능한 가입하지 않는 것이 상책이지만, 그래도 가입하려면 여러 가지 리스크를 충분히 고려한 후 가입여부를 결정해야 하고, 막상 가입을 했다면 지역주택조합이 제대로 운영되고 사업이 정상적으로 진행되도록 감시, 통제를 철저히 해서 궁극적으로 조합원의 권리를 지킬 필요가 있습니다.

여기서 주택법이 규정하는 조합원의 권리를 지키는 여러 제도를 알아보기로 하겠습니다.

● 조합가입 30일 이내 철회 기회 부여
주택법 11조는 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 임의로 철회할 수 있고 가입비 등을 반환받을 수 있는 제도를 두고 있습니다. 지역주택조합의 위험성을 제대로 모르고 허위과장광고에 속아서 섣불리 가입계약을 한 계약자를 보호하기 위한 규정이지요.

조합원 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 일체의 금전(“가입비등”)을 은행 등 예치기관에 예치했다가 가입신청자의 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 하며, 반환 요청을 받은 예치기관의 장은 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하도록 규정하고 있습니다. 나아가 조합원 모집주체는 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없도록 하여 30일 이내에는 부담없이 가입을 철회할 수 있게 했습니다.

● 가입계약사항의 설명의무 부과
주택법 11조의 4는 조합원 모집주체에게 가입계약서의 기재사항에 대해 주택조합 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명하여야 할 의무를 부과했습니다.
주택조합가입 시 허위과장광고나 홍보에 현혹되어 경솔히 가입계약을 한 사람들을 보호하기 위한 규정이지요. 그러나 설명의무의 현 실정을 살펴보면, 장점만 적극 부각시키고, 약점은 숨기는 식으로 제대로 설명의무를 이행하지 않는 경우가 훨씬 많다고 보여집니다.

설명의무의 내용을 살펴보면, 조합원 모집주체는 가입계약서에 주요사항을 명시하고 이를 가입신청자에게 설명하도록 하고 있는데, 그 주요사항으로는, 주택조합의 사업개요, 조합원의 자격기준, 분담금 등 각종 비용의 납부예정금액, 납부시기 및 납부방법, 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율, 조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차, 그 밖에 주택조합의 설립 및 운영에 관한 중요 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항(발기인과 임원의 성명, 주소, 연락처 및 보수에 관한 사항, 업무대행자의 성명, 주소, 연락처 및 대행 수수료에 관한 사항, 사업비 명세 및 자금조달계획에 관한 사항, 사업비가 증액될 경우 조합원이 추가 분담금을 납부할 수 있다는 사항)등입니다.

여기서 가입신청자로서는 분담금 내지 추가분담금, 사용권원 확보율 등에 초점을 맞추어 가압여부 판단기준으로 삼는 것이 좋겠지요.

● 실적보고 및 관련자료 공개 의무화
조합운영, 사업진행의 투명성을 보장하여 조합원 권리를 지키기 위한 안전장치로서 조합발기인 또는 임원에게 실적보고 및 관련 자료 공개의무를 부과하고 있습니다.

먼저 주택법 12조는 주택조합의 발기인 또는 임원은 해당 주택조합의 실적보고서를 사업연도별로 분기마다 작성하도록 의무화 하고 있습니다.

실적보고서에는 ‘조합원 모집현황’, ‘해당 주택건설대지의 사용권원 및 소유권 확보 현황’, ‘그 밖에 조합원이 주택조합의 사업 추진현황을 파악하기 위하여 필요한 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항(주택조합사업에 필요한 관련 법령에 따른 신고, 승인 및 인ㆍ허가 등의 추진 현황, 설계자, 시공자 및 업무대행자 등과의 계약체결 현황, 수익 및 비용에 관한 사항, 주택건설공사의 진행 현황, 자금의 차입에 관한 사항)이 포함되어야 합니다.

또한 주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 합니다.

여기서 ’주택조합사업의 시행에 관한 서류 및 관련 자료‘에는 조합규약, 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서,설계자 등 용역업체 선정 계약서, 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록, 사업시행계획서, 해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서, 회계감사보고서, 분기별 사업실적보고서, 업무대행자가 제출한 실적보고서(총회 일시ㆍ장소 및 안건의 통지 등 총회 운영업무 지원, 조합 임원 선거 관리업무 지원), 그 밖에 주택조합사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료(연간 자금운용 계획서, 월별 자금 입출금 명세서, 월별 공사진행 상황에 관한 서류, 주택조합이 사업주체가 되어 공급하는 주택의 분양신청에 관한 서류 및 관련 자료, 전체 조합원별 분담금 납부내역, 조합원별 추가 분담금 산출내역)등이 포함됩니다.

사실상 조합의 운영, 사업진행과 관련한 세부적인 서류나 자료가 모두 포함되다보니, 이 자료들이 모두 제대로 공개될 경우 그동안 문제되어 온 투명성이 온전히 보장되는 셈인데, 과연 실무상 제대로 공개를 하고 있는 지 의문입니다.

나아가 이상 살펴본 자료를 포함한 주택조합사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합원이 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 주택조합의 발기인 또는 임원은 15일 이내에 그 요청에 따라야 하고, 이 경우 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담합니다. 여기서 조합원의 열람복사요청에 따라야 할 추가자료에는 조합원 명부, 주택건설대지의 사용권원 및 소유권 확보 비율 등 토지 확보 관련 자료, 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료가 포함됩니다.

그리고 주택조합의 발기인 또는 임원은 원활한 사업추진과 조합원의 권리 보호를 위하여 연간 자금운용 계획 및 자금 집행 실적 등 국토교통부령으로 정하는 서류 및 자료를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 매년 정기적으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하도록 의무화했는데, 이는 지자체가 감독을 하는 자료로 활용되기도 하지만, 조합이 정보공개나 열람복사요청에 불응할 경우 조합원들이 지자체에 제출된 자료를 정보공개청구하여 볼 수 있도록 제도화한 것으로 볼 수 있습니다.

● 국토부장관 또는 지자체의 감독기능
주택법 14조는 국토교통부장관 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 주택조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있고, ’거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 설립인가를 받은 경우‘, ’이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우‘에 해당하면 주택조합 설립인가를 취소할 수 있으며, 모집주체가 이 법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있도록 하여 감독기능을 다할 수 있게 규정하고 있습니다.

조합원 권리보호를 위한 제반 법개정에도 불구하고 지역주택조합의 문제점이 계속 도출되는 현실을 고려할 때, 지자체의 적극적인 감독기능이 문제해결의 열쇠가 될 것으로 보여집니다.

● 업무대행자의 자격조건, 업무범위 구체화 및 조합원에 대한 손해배상책임 명시
주택법 11조의 2는 주택조합 업무대행자의 자격조건으로 자본금 조건(법인 5억 이상 자본금, 개인 10억 이상 자산평가액)을 명시하고, 대행가능업무로, ① 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행, ② 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행, ③ 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원, ④ 사업계획승인 신청 등 사업계획승인을 위한 업무의 대행, ⑤ 계약금 등 자금의 보관 및 그와 관련된 업무의 대행, ⑥그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 국토교통부령으로 정하는 사항으로 특정했습니다.

그리고 업무대행자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업연도별로 분기마다 해당 업무의 실적보고서를 작성하여 주택조합 또는 주택조합의 발기인에게 제출하여야 합니다.

나아가 업무대행자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 자신의 귀책사유로 주택조합(발기인을 포함한다) 또는 조합원(주택조합 가입 신청자를 포함한다)에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 명시하고 있습니다. 업무대행자의 손해배상책임을 별도로 명시한 것은 실제 모든 업무를 주관하는 업무대행자의 손해배상책임을 가중한 것으로 해석될 수 있습니다.

또한 국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리 보호를 위하여 공정거래위원회 위원장과 협의를 거쳐 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있도록 규정합니다.

● 조합원 모집광고 시 허위과장광고를 못하게 하는 규정
주택법 11조의5는 조합원 모집주체가 주택조합의 조합원을 모집하기 위하여 광고를 하는 경우에는 ’조합원의 자격기준에 관한 내용‘, 외에도 ’주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율‘을 알리게 규정하고 있습니다. 사용권원 내지 소유권 확보비율이 사업승패의 관건이기 때문인데, 최소요건을 겨우 충족한 조합보다 가능한 확보비율이 높은 조합에 가입해야 안전할 것입니다.

다음으로 조합원 모집주체는 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고를 하는 경우에는 일정한 허위과장광고행위를 하지 말아야 할 의무를 지우고 있습니다.

① 조합주택의 공급방식, 조합원의 자격기준 등을 충분히 설명하지 않거나 누락하여 제한 없이 조합에 가입하거나 주택을 공급받을 수 있는 것으로 오해하게 하는 행위
② 공동사업주체간 협약이나 사업계획승인을 통하여 확정될 수 있는 사항을 사전에 확정된 것처럼 오해하게 하는 행위
③ 사업추진 과정에서 조합원이 부담해야 할 비용이 추가로 발생할 수 있음에도 주택 공급가격이 확정된 것으로 오해하게 하는 행위
④ 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위
⑤ 조합사업의 내용을 사실과 다르게 설명하거나 그 내용의 중요한 사실을 은폐 또는 축소하는 행위
⑥ 그 밖에 조합원 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 행위

● 외부회계감사 의무화주택법 14조의 3은 주택조합은 대통령령으로 정하는 바에 따라 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 보고하도록 의무화하고 있습니다. 원활한 회계감사를 위해 주택조합의 임원 또는 발기인은 계약금등(해당 주택조합사업에 관한 모든 수입에 따른 금전을 말한다)의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 주택조합 해산인가를 받는 날까지 보관하도록 하였습니다. 주택조합은 ’주택조합 설립인가를 받은 날부터 3개월이 지난 날‘, ’사업계획승인을 받은 날부터 3개월이 지난 날‘, ’사용검사 또는 임시 사용승인을 신청한 날‘부터 각 30일 이내에 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 2조 7호에 따른 감사인의 회계감사를 받도록 의무화하고 있습니다. 즉 사업과정에서 세 차례 외부회계감사를 받아야 하는 것이죠. 회계감사를 한 자는 회계감사 종료일부터 15일 이내에 회계감사 결과를 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 해당 주택조합에 각각 통보하여야 하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 통보받은 회계감사 결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 경우에는 그 내용을 해당 주택조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있도록 하고 있습니다.

● 규정위반에 대한 벌칙조항

▶102조’ : ‘2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금’-모집광고 시 하지 말아야 할 행위로 조합원 가입을 권유하거나 조합원을 모집하는 광고를 한 자-가입비등을 예치하도록 하지 아니한 자, 가입비등의 반환을 요청하지 아니한 자-서류 및 관련 자료를 거짓으로 공개한 주택조합의 발기인 또는 임원-열람ㆍ복사 요청에 대하여 거짓의 사실이 포함된 자료를 열람ㆍ복사하여 준 주택조합의 발기인 또는 임원
▶104조 : ‘1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금’-실적보고서를 제출하지 아니한 업무대행자-실적보고서를 작성하지 아니하거나 필요사항을 포함하지 않고 작성한 주택조 합의 발기인 또는 임원-주택조합사업의 시행에 관련한 서류 및 자료를 공개하지 아니한 주택조합의 발기인 또는 임원-조합원의 열람ㆍ복사 요청을 따르지 아니한 주택조합의 발기인 또는 임원-시정요구 등의 명령을 위반한 자-총회의 개최를 통지하지 아니한 자-회계감사를 받지 아니한 자-장부 및 증빙서류를 작성 또는 보관하지 아니하거나 거짓으로 작성한 자
▶106조 - ‘1천만원 이하의 과태료’-자금의 보관 업무를 신탁회사가 대행하도록 하지 아니한 자-주택조합 가입에 관한 계약서 작성 의무를 위반한 자-설명의무 또는 확인 및 교부, 보관 의무를 위반한 자

● 결론
이상과 같이 주택법은 조합임원 등의 비리, 횡포에 대항하여 조합원들의 권리를 지키기 위한 제반 규정을 두고, 특히 외부회계감사, 벌칙규정까지 두고 있지만, 결국 사업승패의 관건은 법률제도에 달려 있는 것이 아니라, 조합원들이 사업주체로서 주인의식을 가지고 사업의 전과정에 적극적으로 개입하거나 견제하는 자세에 달려 있다고 보여 집니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사

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