현명한 '입주권 투자' 위한 단계별 절세방안[택슬리의 슬기로운 세금생활]

한경닷컴 더 머니이스트

이상웅 세무사
재개발·재건축도 양도세, 취득세, 종부세 중과 받을까

사진=게티이미지뱅크

「도시및주거환경정비법」상 재개발·재건축 부동산은 사업의 진행 단계에 따라 부동산의 종류가 달라집니다. 양도세·취득세·종부세 등 각종 세목에 따라 획일적이지 않고 취급이 달라 정확한 세금을 파악하는 것이 복잡합니다.

따라서 해당 물건을 투자 시 보유하고 있는 주택 수, 취득시기, 사업의 진행 상황에 따라 가장 유리한 세액이 적용될 수 있는 단계의 물건을 잘 알아보고 매매해야 합니다. 재개발·재건축사업 진행 절차에 따라 다음 4개의 단계로 나눌 수 있으며, 단계별 발생하는 세금을 비교하면 다음과 같습니다.

1. 관리처분계획인가 전 단계

2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계

3. 멸실 후, 준공 전 단계

4. 준공 후 단계

■ 관리처분계획인가 전 단계

소득세법에서 종전 주택이 조합원입주권으로 변환되는 시기는 '도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일'입니다. 따라서 양도소득세에서 관리처분계획인가 전에 취득하는 재개발·재건축 물건은 입주권 취득이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.

반면 지방세법에서는 권리변환의 시기를 '사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날'이며 이를 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날로 봅니다.

도정법상 재개발·재건축사업의 절차는 관리처분계획인가 난 뒤, 이주 후 멸실 되므로 관리처분계획인가를 받은 물건이라도 종전 주택이 멸실되지 않으면 소득세법상 입주권이지만 지방세법상 주택에 해당하므로 서로 다름을 유의해야 합니다.

1. 취득세

관리처분계획인가 전의 단계에서 취득세는 주택과 주택 외의 부동산에 따라 달라집니다.

다주택자는 보유주택 수에 따라서 취득세가 중과될 수 있으니 유의해야 하지만, 주택 외 상가 및 토지물건은 다주택자라고 하더라도 중과세가 적용되지 않습니다. 또한 매수하는 주택이 공시가격이 1억 원 이하의 주택이더라도 재개발 등 정비구역으로 지정된 경우에는 중과배제 물건에서 제외되므로 무턱대고 공시가격만 확인하고 취득해서는 안 됩니다.

2. 보유세(재산세, 종합부동산세)

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 주택 소유자에게 부과되는 세금입니다. 따라서 관리처분계획인가 전 주택을 취득하는 경우 6월 1일 전에 취득한다면 그해 재산세와 종부세가 과세되며, 6월 1일 후에 취득한다면 다음 해부터 재산세과 종부세가 과세됩니다.

따라서 주택을 소유하고 있는 경우 6월 1일 후에 취득하여 당해연도의 재산세와 종부세를 피하는 것이 유리하며, 만약 6월 1일 후에 주택을 취득을 하고 다음 해 6월 1일 전에 주택건물이 멸실된다면 준공되는날까지 계속해서 재산세와 종부세는 과세되지 않습니다.


3. 양도소득세

소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가일이므로 관리처분계획인가 전 단계에서 주택을 양도한다면 입주권이 아닌 주택을 양도하는 것입니다. 비과세 대상인 1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 12억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 다주택자의 경우에는 중과세율이 적용될 수 있습니다.

다만, 다주택자라도 입주권은 중과세율이 적용되지 않기 때문에 입주권으로 변환된 후에 양도하시는 것이 유리합니다. 투기과열지구의 입주권은 도정법상 전매제한 대상에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다.

4. 증여 및 상속세

관리처분계획인가 전에 증여 및 상속하는 경우 평가액은 다음과 같습니다.

시가로 사용할 수 있는 금액이 불분명한 경우 기준시가로 증여 및 상속을 할 수 있으므로 시기를 잘 맞추어 증여한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.

통상 재건축 물건이거나 세대가 많고 매매가 활발한 사업 단지인 경우 시가가 존재하므로, 시세가 상승하기 전에 증여를 진행하는 것이 유리합니다.

다만, 기준시가로 평가하여 신고하는 경우 평가심의위원회 대상에 해당할 수 있으니 해당 물건의 사실관계를 검토하여 진행해야 합니다.

■ 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계

1. 취득세
관리처분계획인가 전 이라도 멸실이 되지 않은 경우 조합원입주권이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.

① 무주택자 : 멸실 후 토지를 취득하는 경우 매매취득세율은 4%가 적용되지만, 무주택자는 멸실 전 주택 취득 시 매매취득세율이 1~3%가 적용됩니다.

② 다주택자 : 멸실 후 토지를 취득하는 경우 매매취득세율은 4%가 적용되지만, 다주택자는 멸실 전 주택 취득 시 중과된 취득세율 8~12%가 적용됩니다.

따라서 무주택자의 경우 멸실 전 주택으로 취득하는 것이 더 유리하며, 다주택자의 경우 멸실 후 주택으로 취득하는 것이 더 유리합니다.

2. 보유세(재산세, 종합부동산세)

관리처분계획인가 후라도 멸실이 되지 않은 경우 보유세는 주택으로 보아 과세됩니다.
다만, 주택으로 취득했더라도 취득한 주택이 6월 1일 전에 멸실되는 경우에는 당해의 보유세는 과세되지 않습니다.

3. 양도소득세

소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가일이므로 멸실 전이라도 관리처분계획인가 후 단계는 입주권의 양도에 해당합니다.

① 비과세
입주권을 양도하는 경우 비과세는 소득세법 제89조 제1항 제4호로서 주택 비과세와 요건이 다름을 유의해야 합니다.

1. 관리처분계획 인가일 현재 2년 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.

2. 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없거나 1주택을 보유해야 합니다.

3. 입주권 보유자가 1주택을 취득한 경우 주택 취득일로부터 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다.

주택은 양도일까지 보유 및 거주기간을 충족하면 되지만, 입주권은 관리처분계획인가일 후에 양도하였더라도 관리처분계획인가일을 기준으로 보유기간 및 거주기간을 충족해야 합니다.

따라서 관리처분계획인가일 현재 2년 보유 및 거주하지 않은 주택이라면 관리처분인가일 후 양도일에 2년 보유기간을 충족하였더라도 비과세를 적용받을 수 없습니다.

다만, 관리처분계획 인가일 후 주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 해당 기간을 보유기간 및 거주기간에 합산하여 판단합니다.

② 다주택자 중과세율

다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지만, 입주권을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다. 따라서 다주택자는 관리처분계획인가 후에 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.

4. 증여 및 상속세

관리처분계획인가 후 증여 및 상속하는 경우 해당 물건은 입주권으로 판단합니다.

입주권 역시 증여(상속)일 전 6개월 ~ 후 3개월(상속은 후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 및 유사매매사례가를 인정하고 있습니다.

시가가 없는 경우로서 보충적 평가 방법은 다음과 같습니다.
= 권리가액 + 증여일 현재 불입액 + 프리미엄가액

최근 재개발·재건축 물건이 멸실되지 않아 주택이라 생각하여 취득했다가 이후 갈아타기 위해 추가로 주택을 구입했으나 양도소득세 비과세 적용을 받지 못하여 큰 세액이 추징된 사례가 있었습니다.

재개발·재건축 물건의 투자를 고민 중이라면 세무 전문가와 상담을 통하여 상황에 맞는 가장 적절한 방안을 모색하는 것이 중요합니다.




<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 이상웅 세무사

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