2년 실거주하지 않고 양도세 면제받는 '상생임대주택'

부동산 절세방법 (32)

최근 윤석열 정부의 첫 부동산 대책인 ‘6·21 대책’이 발표됐다. 정부는 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 상생임대인에게는 양도세 세제 혜택을 부여하기로 했다. 상생임대주택의 세제 혜택과 적용 요건을 알아본다.

첫째, 상생임대주택은 1가구 1주택 양도세 비과세를 위한 거주 요건을 면제해준다. 현재 1가구 1주택자가 양도세 세금을 면제받으려면 주택을 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간에 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 하지만 상생임대주택은 조정대상지역 주택에 거주하지 않고 임대만 해도 비과세받을 수 있다.

둘째, 상생임대주택은 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있다. 1가구 1주택자라도 12억원이 넘는 고가 주택을 양도하면 12억원 초과분 양도차익에 대해 양도세를 내야 한다. 이때 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 적용받는다. 2년 미만 거주한 주택은 보유기간 1년당 2%씩 최대 30%의 일반공제율을 적용한다. 반면 2년 이상 거주한 경우에는 보유기간과 거주기간 1년당 4%씩 최대 80%의 특례 공제율을 적용한다. 상생임대인은 특례공제율을 적용받기 위한 2년 거주 요건을 면제한다. 따라서 1가구 1주택자가 거주하지 않고 5년간 보유한 집을 팔 때 장기보유특별공제율은 연간 2%씩 총 10%를 적용하지만, 상생임대주택은 보유기간 1년당 4%씩 총 20%의 공제율을 적용한다.

셋째, 장기임대주택 외에 1주택을 팔 때도 상생임대주택은 거주 요건 없이 비과세가 가능하다. 등록임대사업자가 장기임대주택 외의 거주 주택을 양도하는 경우 평생 1회에 한해 장기임대주택을 주택 수에서 제외해 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 양도하는 거주 주택은 2년 이상 거주한 주택만 비과세가 가능한데, 상생임대주택은 거주하지 않아도 2년 이상 거주한 것으로 봐 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그렇다면 상생임대주택으로 인정받으려면 어떻게 해야 할까. 첫째, 임대인 본인이 체결한 직전 임대차 계약이 존재하고, 직전 계약을 1년6개월 이상 유지했어야 한다. 만약 직전 계약이 주택을 매수하면서 승계받은 임대차 계약이거나, 직전 임대차 계약에 따라 임대한 기간이 1년6개월 미만인 경우에는 신규 계약을 5% 이내로 인상해도 상생임대주택 혜택을 받을 수 없다.

둘째, 2021년 12월 20일~2024년 12월 31일 기간에 임대료를 5% 이내로 인상하는 신규 임대차 계약을 체결해야 한다. 이때 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다. 직전 계약과 신규 계약의 임차인은 달라도 무방하지만 신규 계약은 최소 2년간 유지해야 한다. 한편 직전 임대차 계약과 신규 임대차 계약 사이에 직접 거주하거나 공실로 인한 시간적 공백이 있더라도 상생임대차 계약으로 인정된다.

셋째, 등록임대사업자, 계약갱신청구권 행사, 다주택자의 경우에도 상생임대인 혜택이 가능하다. 임대 의무기간 임대료 인상 제한을 받는 등록임대사업자와 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대인 혜택을 받을 수 있다. 다주택자도 다른 주택을 모두 양도하고 상생임대한 주택을 최종적으로 양도하는 경우 비과세 거주 요건을 면제받을 수 있다.

넷째, 전세와 월세 간 전환 시 임대료 5% 이하 인상 여부는 전월세 전환율을 이용해 판단한다. 전월세 전환율은 ‘연 10%’와 ‘기준금리+연 2%’ 중 낮은 비율을 적용한다. 렌트홈 사이트의 임대료 인상률 계산기를 이용하면 쉽게 계산할 수 있다.

이승현 진진회계법인 대표