[가치를 창조하는 부동산자산관리] 왜 부동산 자산관리가 중요한가
저금리 기조 속에서 활황세를 보이던 빌딩거래시장이 금리인상의 여파로 소강상태에 접어들었다. 그 동안 가격상승을 기대하고 2~3%대의 낮은 수익률에도 공격적으로 매입했던 투자자들이 대출금리 인상으로 이자부담액이 급격히 증가하자 관망세로 돌아섰기 때문이다.

부동산 가격 상승기에는 부동산의 가치를 높이기 위한 별다른 조치를 취하지 않아도 빌딩가격이 덩달아 올랐으나 이제는 매입 후 가격상승을 당장 담보할 수 없게 됐다. 이에 따라, 빌딩의 수입과 지출을 전문적으로 관리하여 순운영소득(Net Operating Income · NOI)을 높이고 부동산의 가치도 상승시키는 부동산자산관리(PM)가 다시 주목받고 있다.

부동산자산관리란 건물주(투자자)를 대신해서 빌딩의 시설물 유지·보수관리부터 임차인 유치, 임대차계약체결, 임대료수금, 임차인 명도 및 현장인력 채용관리업무까지 빌딩운영과 관련한 모든 사항을 종합적으로 수행하면서 투자수익률을 유지 또는 향상시키고자 하는 서비스다.

과거의 빌딩관리가 빌딩을 고정자산으로 인식하고 시설물의 단순 유지·보수업무에 초점을 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산자산관리는 빌딩을 투자자산으로 인식하고 순운영소득(NOI)을 극대화하는데 포커스를 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다.

기업이 계속기업으로 성장하기 위해서는 다양한 영업활동을 통해 이익을 창출해야 하듯이 부동산도 전문적인 자산관리를 통해 우량 임차인을 유치하고 장기간 유지하여 공실을 최소화 상태로 운영함으로써 운영수익이 극대화되도록 운영해야 하는데, 이를 위해서는 부동산자산관리자가 빌딩을 하나의 사업체로 인식하고서 빌딩을 전문적으로 운영해 순운영소득을 높이는 ‘부동산 CEO’의 역할을, 때로는 부동산의 가치를 창조하는 ‘가치창조자’로서의 역할도 수행해야 한다. 빌딩관리자의 자질과 역량이 무엇보다 중요해졌다.

빌딩관리는 임차인과의 관계, 인근 중개사와의 관계, 유지보수업체와의 관계 및 관공서와의 관계 등을 관리하는 관계관리(Relationship Management) 비즈니스라고 할 수 있다. 이 중에서도 제일 중요한 것은 임차인과의 관계를 관리하는 것이다. 임차인은 건물주에게 가장 중요한 고객이자 임대수입의 원천이기 때문이다.

어떤 건물주는 관리경험이 없는 배우자가 빌딩관리를 하는데 임차인과 아무런 사전협의도 없이 주변 시장상황을 무시하고 임대료 5% 인상과 관리비 30% 인상을 무리하게 추진했다가 해당 공간이 장기간 공실로 남아 있어 낭패를 봤고 또 다른 건물주는 월 임대료 20만원 인상을 요구했다가 임차인이 1년간만 임대료 동결을 요청했음에도 자존심(?)이 상한다는 이유로 거부하고 임차인을 내보냈다가 임차공간 수선비용으로 5개월분 임대료 상당액을 지출하고도 아직까지 공실로 남아있다고 하소연하는 사례를 봤다. 이런 사례들은 빌딩관리 전문가가 관리했다면 지불하지 않았어도 될 값비싼 비용을 지불한 경우다.

미국 부동산관리협회(IREM)의 연구결과에 의하면, 신규임차인을 유치하는 데 들어가는 비용이 기존 임차인을 유지하는 비용보다 약 여섯 배 더 많이 들어간다고 한다. 관리소홀로 임차인이 떠나면 공실기간 동안 임대료 수입이 발생하지 않고 신규 임차인 유치를 위해 공실부분의 바닥, 벽 및 천정에 대한 최소한의 수선공사 비용이 발생하며 1개월치 임대료에 해당하는 중개수수료도 부담해야 하기 때문이다.
빌딩의 네 기둥만 관리하면 되던 물리적인 관리시대는 지났다. 이제는 빌딩의 가장 중요한 자산이자 임대수입의 원천인 임차인을 전문적으로 관리(PM)하여 장기간 유지하게 함으로써 빌딩의 가치를 높여야 하는 시대가 되었다. 이 때문에 부동산자산관리(PM)가 더욱 중요해지고 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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