15억 집, 자녀에게 12억 받고 팔면 증여세 '0원'

김대경의 절세노트

사진=게티이미지뱅크

다주택자인 부모가 무주택자인 자녀에게 부동산을 양도할 때 시가보다 싸게 팔고 싶은 것이 부모의 마음이다. 세법에서는 특수관계자 간에 양·수도하는 경우 증여세나 양도가액을 과소하게 신고해 조세 부담을 회피하려는 행위에 대해 양도세 규정을 마련하고 있다.

특수관계인으로부터 부동산을 시가보다 낮은 가액으로 양수했다면 시가와 대가의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액에 대해 양수인에게 증여세를 과세한다. 예를 들어 자녀가 시가 15억원인 아파트를 부친으로부터 12억원에 양수한다면 자녀는 3억원의 이익을 얻는데, 이 금액 전부에 증여세를 과세하지 않는다. 이 경우 증여가액은 이익을 본 3억원에서 3억원을 차감하면 ‘제로(0)’가 돼 증여세를 내지 않아도 된다.

양도자가 특수관계인인 양수인에게 부동산을 팔 때 조세 부담을 부당하게 줄였다면 거래가액을 인정하지 않고, 시가를 양도가액으로 봐 양도세를 계산한다. 이때 특수관계인은 배우자와 6촌 이내의 혈족과 4촌 이내의 인척을 뜻한다. 부당성의 기준은 시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때다.

예를 들어 아버지가 시가 15억원인 아파트를 자녀에게 14억원에 판다면 양도세 신고의 양도가액은 거래가액인 14억원이 아니라 시가인 15억원이 된다. 아버지와 아들은 특수관계자에 해당하고 시가와 거래가액의 차이 1억원이 시가의 5% 이상인 7500만원을 초과해 부당성 기준을 충족하기 때문이다. 만약 특수관계자가 아닌 제3자에게 주택을 저렴하게 판다면 거래가액 14억원이 양도가액이 된다.

1가구 1주택자(일시적 2주택자 포함)인 부모 세대가 시가가 12억원 이하인 주택을 자녀에게 9억원에 저가로 양도한다면 양도세와 증여세 모두 없다. 1가구 1주택자가 시가 12억 이하의 주택을 양도하는 경우 양도세는 비과세로 분류되며, 증여가액은 0원이어서다. 다만 양수자인 자녀는 취득자금에 대한 소명 요청을 받을 수 있어 소득금액증명원과 대출금, 증여세 신고 등 서류를 준비해야 한다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사