"토지거래허가제, 강남·잠실 집값 낮춰…풍선효과는 안 보여"

조세연 김하영 초빙연구위원 분석…"전이효과로 인접지역 가격도 하락"

2020년 서울 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동에 시행된 토지거래허가제가 해당 지역 부동산 가격을 낮췄다는 분석 결과가 나왔다.

당시 토지거래허가제 시행으로 다른 지역의 부동산 가격이 뛰는 '풍선효과'가 나타났다는 지적이 있었으나, 통계적으로는 이런 현상이 관찰되지 않은 것으로 나타났다.

김하영 조세재정연구원 초빙연구위원은 28일 조세연 재정포럼에 기고한 '토지거래허가제가 인근 지역에 미치는 풍선효과' 글에서 이런 연구 결과를 발표했다.

김 연구위원은 국토교통부 부동산 실거래가 자료 중 2016년 6월∼2021년 6월 서울지역 아파트 실거래가 자료를 바탕으로 2020년 6월 강남·잠실 지역 토지거래허가제의 효과를 분석했다.

규제 시행 전 1년 대비 시행 후 1년간을 분석한 결과, 규제지역 아파트 매매가는 규제 시행 후 나머지 서울 전역 아파트 매매가보다 약 22.9% 하락했다.

김 연구위원은 규제 시행이 인접지역 부동산 가격에 어떤 영향을 미쳤는지 확인하기 위해 강남·광진·서초·성동·송파구 일부 아파트단지를 포함한 대조군과 규제 지역의 매매가 상승률도 비교 분석했다.

그 결과 허가구역 내 매매가는 대조군 대비 7.2% 이상 하락하고 허가구역 외부 500ｍ 이내 매매가도 약 4.2% 하락한 것으로 나타났다.

외부 500∼2천ｍ 지역의 매매가 상승률은 대조군과 비교해 통계적으로 유의미한 차이가 없었고, 2.0∼5.0㎞ 떨어진 지역도 마찬가지였다.

당시 노원·도봉·강북구 상승률이 높았으나 규제 시행 1년 전부터 이미 상승세가 이어진 것을 고려하면 풍선효과에 대한 통계적 증거로 보기는 어렵다고 김 연구위원은 분석했다.

김 연구위원은 "해당 지역에 대한 수요를 직접적으로 억제하는 토지거래허가제는 재산권 침해 논란에도 불구하고 해당 지역 부동산의 가격 하락을 유도함으로써 부동산가격 상승 억제라는 정책 목표를 일정 부분 달성한 것으로 나타났다"고 밝혔다.

이어 "특히 수요가 대체지역으로 이동해 인근지역 부동산가격을 부풀리는 풍선효과에 대한 통계적 증거는 관찰할 수 없었다"며 "오히려 수요가 인근 대체지역으로 이동해도 부동산가격 공간의존성 또는 가격전이효과로 인접지역 가격은 하락한 것으로 나타났다"고 강조했다.

다만 그는 "(규제지역과) 대체관계가 높은 지역이 지리적으로 인접하지 않을 경우에는 대체지역 부동산의 거래량과 가격이 모두 상승하는 풍선효과가 나타날 가능성을 배제할 수 없다"며 "장소기반 정책이 정책목표 달성에 효과적인 수단이라고 결론 내기는 어렵다는 점을 유념해야 한다"고 언급했다.

/연합뉴스