"꼬마빌딩 세금은 복불복"…건물주, 국세청에 뿔났다

상속·증여세 불복 소송 잇따라
2년 전부터 비주거용 부동산
국세청, 감정평가로 세금 매겨

건물주 "공시지가로 매기다가
시가로 바뀌며 세금 두 배로"
감정평가 대상도 임의로 선정
"깜깜이 잣대"…형평성 논란도

국세청이 ‘상속세 및 증여세법 시행령’ 개정안을 근거로 2020년부터 비주거용 부동산에 감정평가 가격 기준으로 세금을 부과하면서 건물주들과의 법적 분쟁이 잇따르고 있다. 5일 서울 논현동의 한 주택가 ‘꼬마빌딩’ 옆을 시민들이 지나가고 있다. 김범준 기자

A씨는 2020년 국세청에서 날아온 증여세 고지서를 받아들고는 눈이 휘둥그레졌다. 2019년 부모로부터 물려받은 서울 강남구 ‘꼬마빌딩’에 부과된 세금이 예상액을 훌쩍 뛰어넘었기 때문이다. A씨가 당초 공시가격(68억원)을 바탕으로 신고한 증여세는 약 25억원. 국세청은 그러나 이 금액을 받아들이지 않고 48억원을 내라고 요구했다. 감정평가를 해보니 가격이 약 125억원으로 추산됐다는 것이다. 두 배 가까이 불어난 ‘세금폭탄’에 A씨는 울며 겨자 먹기로 대출을 받아 증여세를 내고 있다. 그는 이 같은 조치가 부당하다고 판단해 조세심판원에 이의를 제기했지만 기각 결정을 받았다. A씨는 올해 초 한 대형 로펌을 법률대리인으로 선임해 국세청을 상대로 소송을 제기했다.

◆분쟁 도화선 된 감정평가

A씨 사례는 드문 일이 아니다. 5일 법조계에 따르면 2020년부터 이날까지 국세청이 감정평가를 통해 낸 시가로 비주거용 건물에 상속·증여세를 부과한 조치가 부당하다며 건물주가 낸 심판청구와 관련해 조세심판원이 심판결정을 내린 사건은 총 34건이다. 34건 모두 기각으로 종결돼 심판을 청구한 건물주 중 상당수가 법원으로 몰려들고 있다. 이 중 최소 20건 이상이 법정으로 간 것으로 알려졌다.

이런 분쟁이 오래전부터 있었던 것은 아니다. 국세청이 2019년 2월 ‘상속세 및 증여세법 시행령’을 개정해 2020년부터 시행하면서 본격화하기 시작했다. ‘시가’라는 잣대를 새롭게 들이댄 것이다. 비주거용 부동산은 거래가 자주 이뤄지지 않아 주로 공시지가 기준으로 과세가 이뤄져왔다. 이렇다 보니 공시가격과 현재 가치 간 차이가 크게 벌어지기도 한다. 꼬마빌딩 증여가 한때 자산가들의 절세 수단으로 조명받았던 배경이다.

국세청은 “시가 기준으로 세금을 내는 주택 보유자들과의 조세 형평성을 맞추겠다”며 과세 방침을 바꿨다. 이전엔 상속세는 상속일 전후 6개월, 증여세는 증여일 전후 3개월간 비슷한 자산의 매매나 수용, 공매, 감정 등 특별한 사정이 없다면 비거주용 자산 가치를 공시가격으로 평가할 수 있었다.

국세청은 이 기간이 지나더라도 3개월(법정 결정기한)간 과세 대상 부동산이나 이와 비슷한 자산의 매매·감정·수용 등이 있을 경우 심의위원회를 통해 시가로 평가할 수 있도록 예외 조항을 추가로 집어넣었다. 국세청이 직접 감정기관에 의뢰한 평가 결과도 심의위가 다룰 수 있도록 했다.

◆“왜 나만?”…‘깜깜이 잣대’에 분통

건물주들이 불만을 터뜨리는 이유는 국세청만 아는 기준으로 감정평가 대상과 가격을 정하기 때문이다. 국세청이 공개한 기준은 ‘시가와 차이가 크고 고가에 해당할 경우’가 전부다. 국세청은 “선정 기준을 공개할 경우 납세자들의 조세 회피 목적에 악용돼 원활한 국세 행정을 저해할 우려가 있다”며 구체적인 기준을 밝히지 않고 있다. 한 소송 당사자는 “세법에서 허용되는 한에서 공시가격 기준으로 세금을 신고하고도 예상치 못한 ‘세금폭탄’을 맞게 됐다”며 분통을 터뜨렸다.

감정평가가 모든 건물주를 상대로 이뤄지지 않다 보니 형평성에 어긋난다는 지적도 나온다. “왜 비슷한 다른 사람은 놔두고 나에게만 더 무거운 세금을 부과하냐”는 불만이다. 이에 대해 국세청은 “인력과 예산 등 현실적인 제약 때문에 대상과 범위를 한정할 수밖에 없다”며 “모든 납세자가 아닌 혐의가 있는 일부 조사 대상자를 선정해 시행하는 세무조사 제도가 위법하다고 할 수 없는 것과 마찬가지”라고 반박했다.

이렇다 보니 건물주들 사이에선 현재 국세청의 과세 방침을 두고 ‘복불복 세금’이라고 비판하는 목소리가 나오고 있다. 공시가격 기준으로 세금을 신고해도 국세청이 문제 삼지 않으면 그만이고, 감정평가를 받게 되면 재수없게 억울한 상황에 부닥친다고 받아들이는 분위기다. 한 조세 전문 변호사는 “기준을 공개하지 않다 보니 국세청이 자의적으로 감정평가 대상을 정할 수 있다는 우려가 작지 않다”며 “현 과세 방침이 유지된다면 국세청을 상대로 한 건물주들의 소송이 한동안 이어질 가능성이 높다”고 말했다.

김진성 기자 jskim1028@hankyung.com