멸실 후 재개발·재건축 입주권 샀는데, 세금 어떻게 되나요? [택슬리의 슬기로운 세금생활]

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이상웅 세무사

'도시및주거환경정비법'상 재개발·재건축 부동산은 사업의 진행 단계에 따라 부동산의 종류가 달라집니다. 양도세·취득세·종부세 등 각종 세목에 따라 획일적이지 않고 취급이 달라 정확한 세금을 파악하는 것이 복잡합니다.

따라서 해당 물건을 투자 시 보유하고 있는 주택 수, 취득시기, 사업의 진행 상황에 따라 가장 유리한 세액이 적용될 수 있는 단계의 물건을 잘 알아보고 매매해야 합니다. 재개발·재건축사업 진행 절차에 따라 다음 4개의 단계로 나눌 수 있으며, 단계별 발생하는 세금을 비교하면 다음과 같습니다.

1. 관리처분계획인가 전 단계

2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계

3. 멸실 후, 준공 전 단계

4. 준공 후 단계

지난 번에는 1. 관리처분계획인가 전 단계와 2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계를 알아봤습니다. 이번에는 3. 멸실 후 준공 전 단계와 4. 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.

◆ 멸실 후, 준공 전 단계

소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로 권리변환의 기준일 다음과 같습니다.

1. 취득세

도정법에 따른 재개발·재건축은 관리처분계획인가 후 이주 및 멸실의 절차를 진행합니다. 취득세는 양도소득세와 다르게 관리처분계획인가 여부와 무관하며 사실상 멸실 여부에 따라 취급이 달라집니다.

멸실 전인 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이 주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는 토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도 기본세율 4%가 적용됩니다.

“멸실 후 취득세율 : 종전 물건의 종류에 상관없이 4%”

[절세방안]
1. 다주택자 : 종전물건이 주택인 경우에는 멸실 전 취득한다면 관리처분계획인가가 낫더라도 8% 또는 12%의 중과세율이 적용되지만, 멸실 후 취득한다면 4%의 취득세율이 적용되므로 멸실 후 취득하는 것이 유리합니다.

2. 무주택자 : 멸실 전과 멸실 후 취득세율은 모두 기본취득세율이 적용 됩니다. 다만, 주택의 취득세율(1~3%)은 토지의 취득세율(4%)보다 적으므로 무주택자라면 멸실 전 주택인 상태에서 취득하는 것이 유리합니다.

2. 보유세(재산세, 종합부동산세)

관리처분계획인가 이후라도 멸실 전에는 건물에 대한 재산세 및 종부세가 부과되지만, 멸실이 됐다면 이후 준공까지 토지분에 대한 재산세만 부과되며 종부세도 부과되지 않습니다.

재산세 및 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재로 부과되는데 실무상 주택건물이 실제로는 멸실되었지만 조합에서 멸실 신고를 하지 않아 당해 연도의 종부세가 부과되는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 멸실된 사실을 입증하는 경우 경정청구를 통하여 환급받을 수 있습니다.

3. 양도소득세

소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가로서 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 입주권의 양도에 해당합니다.

① 비과세
입주권을 양도하는 경우 비과세는 소득세법 제89조 제1항 제4호로서 주택 비과세와 요건이 다름을 유의해야 합니다.

1. 관리처분계획 인가일 현재 2년 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.

2. 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없거나 1주택을 보유해야 합니다.

3. 입주권 보유자가 1주택을 취득한 경우 주택 취득일로부터 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다.

주택은 양도일까지 보유 및 거주기간을 충족하면 되지만, 입주권은 관리처분계획인가일 후에 양도하였더라도 관리처분계획인가일을 기준으로 보유기간 및 거주기간을 충족해야 합니다.

따라서 관리처분계획인가일 현재 2년 보유 및 거주하지 않은 주택이라면 관리처분인가일 후 양도일에 2년 보유기간을 충족하였더라도 비과세를 적용받을 수 없습니다. 다만, 관리처분계획 인가일 후 주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 해당 기간을 보유기간 및 거주기간에 합산하여 판단합니다.

② 다주택자 중과세율

다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지만, 입주권을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.

따라서 다주택자는 관리처분계획인가 후에 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다. 이때 입주권 일반과세의 적용세율은 다음과 같습니다.

승계조합원과 원조합원의 차이점

1. 비과세 및 일반세율
(1) 원조합원
:요건을 충족하는 경우로서 입주권 양도시 비과세가 적용될 수 있으며, 단기세율 적용시 취득일의 기산일은 관리처분인가일이 아닌 종전부동산의 최초 취득일입니다.
(2) 승계조합원
: 관리처분계획인가 후 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 입주권 양도시 비과세는 적용되지 않으며, 다주택자라고 하더라도 중과세가 아닌 일반과세가 적용됩니다.

2. 장기보유특별공제
(1) 원조합원
: 관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 가능하며, 관리처분인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
(2) 승계조합원
: 입주권을 승계 취득한 승계조합원은 3년 이상 보유하고 입주권으로 양도하더라도 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

4. 증여 및 상속세

관리처분계획인가 이후 증여 및 상속받는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 판단합니다. 멸실 여부와는 무관하며 입주권 역시 증여(상속)일 전 6개월 ~ 후 3개월(상속은 후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 및 유사매매사례가를 인정하고 있습니다.

시가가 없는 경우로서 보충적 평가 방법은 다음과 같습니다.
= 권리가액 + 증여일 현재 불입액 + 프리미엄가액

◆ 준공 후 단계

입주권이 준공되어 신축아파트를 취득하는 경우 조합원(승계조합원 포함)은 해당 아파트를 원시취득한 것으로 판단합니다. 원시취득이란 등기부등본상 등기원인이 ‘보존’으로 나게 되며, 직접 건설한 것으로 보는 것입니다.

따라서 일반적인 매매취득 또는 증여 및 상속취득과는 다른 별개의 개념이 적용됩니다.

1. 취득세

입주권이 아파트로 준공된 후 조합원은 추가분담금에 대한 잔금과 신축아파트에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.

이때 취득세는 원시취득으로서 다주택자라고 하더라도 취득세가 중과되지 않습니다. 현행 지방세법상 취득세 중과세율은 매매 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우에만 적용되므로 기본 원시취득세율이 적용됩니다.

“1. 재개발 : 추가분담금 x 원시취득세율 2.8%
2. 재건축 : 건축비용(세대별 평당 건축비 x 면적) x 원시취득세율 2.8%”

토지의 지분이 증가 되지 않는 경우라면 원조합원과 승계조합원의 취득세는 동일합니다.

2. 보유세(재산세, 종합부동산세)

조합원의 경우 준공되기 전까지는 토지에 대한 재산세만 납부하면 되지만, 준공 후에는 토지 위의 건물이 주택으로 인정되어 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부해야 합니다. 따라서 과세기준일인 6월 1일 이전에 준공이 이루어진다면 당해연도의 종부세를 부담해야 합니다.

3. 양도소득세

소득세법상 신축아파트의 취득시기는 빠른 날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용 승인일)입니다. 일반적으로 준공일에 신축아파트를 취득하게 되므로 준공일이라고 표현하겠습니다. 준공일 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것에 해당합니다.

① 비과세
원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 비과세 적용받기 위한 2년 보유 및 거주기간은 관리처분인가 전 종전주택과 신축아파트의 기간을 통산합니다.

승계조합원의 비과세 보유 및 거주기간의 판단은 신축아파트를 취득한 날부터 기산하게 됩니다. 따라서 입주권으로 보유한 기간이 길더라도 신축아파트가 준공된 이후부터 인정되는 것을 유의해야 합니다.

② 다주택자 중과세율

준공 후 양도는 소득세법상 주택을 양도하는 것에 해당하므로 원조합원, 승계조합원 모두 다주택자라면 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자의 경우 준공 전 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.

③ 장기보유특별공제

원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세는 기존부동산 양도차익과 청산금납부에 대한 양도차익으로 나눠서 계산합니다.

승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 장기보유특별공제의 기산일은 신축아파트의 취득일입니다. 따라서 입주권으로 보유하던 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.

④ 적용 세율

신축아파트를 양도시 보유기간에 따라 취득일로부터 1년이내 양도는 77%, 2년 이내 양도는 66%, 2년 경과 후 양도시에는 기본세율(6~45%)가 적용됩니다.

원조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을 종전부동산의 최초 취득일로 판단합니다. 승계조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을 준공일로 판단합니다. 따라서 입주권을 오래 보유했더라도 준공 후 바로 양도하게 되면 높은 단기세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.

⑤ 미등기전매

재개발·재건축사업 절차에 따라 신축아파트로 준공되었더라도 이전고시일 이전에는 소유권보존등기가 불가능합니다. 따라서 조합원은 이전고시 후 조합원 명의로 보존등기됩니다. 이때 준공이 되었지만 이전고시 전 단계에서 조합원으로 보존등기 전 양도하는 경우에는 주택을 양도하는 겁니다. 등기가 불가능한 자산에 해당하여 미등기전매에 해당하지 않습니다.

다만, 이전고시가 되었지만 보존등기 전 단계에서 양도하는 경우에는 등기가 가능한 상태이지만 등기를 하지 않고 양도하는 게 됩니다. 미등기전매에 해당할 수 있으므로 유의해야 합니다. 미등기전매에 해당하게 되면 여러 불이익이 적용됩니다.

미등기 전매시의 불이익

1. 1세대 1주택 비과세 및 조세특례제한법에 따른 감면 혜택 적용 불가능
2. 장기보유특별공제 적용 불가능
3. 양도소득 기본공제 적용 불가능
4. 77%(지방세 포함)의 높은 세율 적용
5. 무신고의 경우 부당무신고가산세 적용

4. 증여 및 상속세

조합원의 경우 준공 후 증여 및 상속시 신축아파트를 증여 및 상속 받은 것으로 판단되며 증여 및 상속시 평가액 산정은 다음과 같습니다.

준공 전 입주권 유사매매사례가액이 증여 및 상속일 전 6개월 이내의 금액이라고 하더라도 평가물건의 종류가 다르기 때문에 시가로 적용하기 어렵습니다.

또한 신축아파트로서 최근 매매거래가액이 없더라도 평가심의위원회 등 실무적으로 공시가격으로 평가하여 신고시 리스크가 존재하므로 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.

세부적인 내용은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있으니 취득 및 매매시 전문가와 상담하시어 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.


<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리| 이상웅 세무사

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