"서울 아파트, 하락거래가 절반 넘어…시장 변곡점 진입"

직방, 아파트 매매 추이 분석

서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 서울의 아파트 밀집지역. 사진=연합뉴스

서울 아파트 매매시장에서 상승 거래보다 하락거래가 많아진 것으로 나타났다.

직방은 서울에서 아파트 단지별로 '동일면적 직전 거래가격' 대비 5% 이상 상승한 거래와 하락한 거래를 나누어 집계한 결과, 하락거래가 상승 거래보다 더 많은 것으로 나타났다고 22일 밝혔다.

아파트 매매량은 2019년~2020년에 정점을 기록한 이후 꾸준히 하락하고 있다. 2022년 1분기 기준 전국 7만4902건, 서울 3333건으로 2013년 이후 분기별 최저치를 기록했고, 2분기 다소 상승했지만, 여전히 최근 10년간 최저치 수준을 보인다.

2021년 3분기 기준 하락 거래 대비 상승거래량은 전국 1.8배, 서울 3.98배로 최근 10년간 최고치를 기록했다. 그러나 2021년 4분기부터 크게 줄었고 올해 들어서는 엇비슷한 수준을 보인다.

2022년 1~2분기에는 전국과 서울 모두 ±1% 오차범위(보합)를 넘어서는 하락 거래 비율이 40%를 넘어섰다. 거래 및 신고 집계가 진행 중인 2022년 3분기 현재는 오차범위를 넘어서는 하락 거래의 비율이 전국 48.6%로 10년 사이 최고치를 기록했다.

서울 아파트 상승 및 하락 거래량 추이. 사진=직방

서울의 경우 하락 거래가 전체의 54.7%를 기록, 상승 거래보다 더 많아졌다. 2022년 전체로도 서울의 상승 거래는 2604건, 하락 거래는 2722건으로 하락거래가 상승 거래를 역전하는 모습을 보인다.

직방은 거래량 감소와 더불어 하락 거래 비율이 늘어나는 것을 두고 아파트 시장이 침체기로 전환되는 신호라고 분석했다. 2021년 4분기를 기점으로 매수세가 해소되고 올해 들어 매수심리가 크게 위축되면서 가격 하락과 거래량 감소 등 침체 국면으로 들어서고 있다는 것이다.

다만 하락거래량도 줄고 있다는 점에서 주택 보유자들이 아파트를 급하게 처분하는 대신 시장 상황을 관망하고 있다고 진단했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "고금리와 불경기 등 아파트 시장을 둘러싼 대외 여건으로 인해 거래 감소와 하락 거래 위주라는 상황은 당분간 이어질 것"이라며 "다만 매도자들의 패닉 셀과 아파트 시장 경착륙으로까지 이어지기는 어려울 것"이라고 전망했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com