중국 부동산 시장의 현황과 전망 [이규엽의 중국증시 파노라마]

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사진=게티이미지뱅크

중국 경제는 2분기 코로나 재확산에 따른 상하이시 등 일부 대도시에 대한 지역 봉쇄로 타격을 입었다가 이제 차츰 회복세를 보이고 있습니다. 상반기 중국 GDP 요소 가운데 투자 6.1%, 소비 –0.7%, 수출입 10.3%의 성장률을 기록했습니다. 소비는 지역 봉쇄 해제 직후인 6월 성장률이 3개월 만에 플러스로 전환되었습니다. 7월에도 전년 동기 대비 2.7% 상승하였습니다. 7월 수출은 전년 동기 대비 18% 상승하여 견조한 성장세를 이어갔습니다. 상반기 부동산 투자 성장률은 –5.4%입니다. 7월 부동산 투자 성장률도 전월 대비 낙폭이 커져 1~7월 성장률은 –6.4%입니다. 중국 부동산 산업은 중국 경제 발전의 주요 동력이며 전체 GDP, 재정 수입, 금융업 등의 분야에서 상당한 비중을 차지합니다. 중국 당국 입장에서 하반기 경제성장을 위해 부동산 시장의 안정은 중대한 과제입니다.

부동산 산업은 중국 경제의 중요 동력

중국 부동산 산업은 관련 산업 약 50여 개 업종의 발전을 견인하고 있습니다. 2021년 중국 부동산 산업(임차료 등 거주용 소비지출 포함) 규모는 약 20조 위안으로 중국 GDP의 17.6%를 차지입니다. 부동산과 부동산 전후방 산업을 합치면 그 규모는 약 28조 위안으로 GDP의 24.5%에 달합니다. 부동산 산업은 많은 일자리를 창출합니다. 2020년 산업별 고용자 수를 살펴보면 부동산업이 525만 명, 건축업이 5367만 명으로 두 산업에 종사한 고용자 수는 중국 도시 고용자 수의 7.8%입니다.

부동산 산업은 농촌 여유 노동력에 상대적으로 높은 수입의 일자리를 제공합니다. 2020년 약 2억 9000만 명의 농민공(农民工, 도시로 이주해 노동자의 일을 하는 농민) 가운데 18.3%가 건축업에 종사했습니다. 이들의 평균 소득은 전체 농민공의 평균 수준보다 15.4% 높습니다. 중국 정부 특히 지방 정부는 부동산 산업이 주요 재정 수입원입니다. 중국 정부 재정 보고서에 따르면 2021년 중국 재정 수입 중 약 36%는 부동산 산업이 기여합니다. 그 중 토지 사용권 양도소득의 비중이 29%에 달했습니다. 2020년 지방 정부 재정수입의 부동산 산업 의존도는 49.5%입니다.

부동산 산업 발전은 철강재, 시멘트, 가전제품, 가구 등의 제품 소비와 은행업 영역 확대를 동반합니다. 중국 상품방(商品房; 분양, 임대하는 건축물로 시장에서 거래되는 부동산의 총칭)의 연간 매출 면적은 1999년 1억 3000만 m²에서 2021년 17억 9000만 m²로 성장했습니다. 같은 기간 철강재, 시멘트의 연간 판매량은 6.9억 톤에서 37.2억 톤으로 증가했고 냉장고, 세탁기 및 에어컨 등 가전제품의 연간 판매량은 8000만 대에서 5억 8000만 대로 급증했습니다.

이처럼 부동산 관련 업종에 대한 소비 증가는 중국인들의 소비가 질적으로 향상되고 있음을 나타내고 있습니다. 최근 15년 동안 중국인의 기본 소비(의류, 요식 등) 비중이 52.4%에서 40.7%로 하락한 반면 거주 관련 지출 비중은 10.2%에서 24.4%로 상승했습니다. 중국 부동산 대출 잔액은 2014년부터 2017년까지 연간 20%씩 고속 성장했습니다. 부동산 대출 잔액이 전체 대출 잔액에서 차지하는 비중은 2014년부터 현재까지 20% 이상의 수준을 유지하고 있습니다. 2022년 1분기 중국 부동산 대출 잔액은 약 53조 2000억 위안으로 전년 동기 대비 6% 증가했고 전체 대출의 26.5%를 차지하고 있습니다.

2022년 상반기 중국 부동산 시장 현황

2022년 상반기 중국 부동산 시장은 2000년 이래 가장 큰 하방 압력에 직면했습니다. 중국통계청 발표 자료에 따르면 올해 상반기 중국 상품방의 판매면적은 6억 8923만 m²로 전년 동기 대비 22.2% 감소했습니다. 상반기 중국 상품방의 판매단가(상반기 총 판매액/총 판매면적)는 전년 동기 대비 8.6% 하락하여 1만 위안 아래로 떨어졌습니다. 이 하락폭은 2006년 이래 최대치입니다. 5월 말 코로나 봉쇄 해제, 기준금리 인하 및 지역 맞춤형 부동산 완화정책 등의 호재로 인해 6월 상품방 판매면적은 전월 대비 65.8% 반등하였습니다.

7월 상품방 판매는 7월 초 아파트 건설공사 중단에 따른 주택담보대출 상환 거부 사태가 발생한 후 다시 상황이 악화됐습니다. 판매면적이 전월 동기 대비 32% 하락했습니다. 7월은 부동산 비성수기이지만 과거 10년간 7월의 전월 대비 증가율이 평균 –5.2%임을 감안하면 올해 7월의 하락 폭은 상대적으로 큽니다. 작년 시행한 부동산 긴축정책과 올해 일부 대도시 지역 봉쇄에 따른 부동산 시장 수급 불안정이 현재 부동산 시장 침체의 주요 원인입니다.

중국 정부의 부동산 시장 부양

올해 들어 중국 부동산 시장의 안정세를 유지하기 위해 중앙정부부터 각 지역 지방정부까지 약 450여 개의 부양 정책을 실행했습니다. 생애 최초 주택구매자를 위한 모기지 금리는 기준금리인 LPR보다 20bp 인하했습니다. 8월 22일 중국 중앙은행인 인민은행은 5년물 LPR(대출우대금리)을 기존 4.45%에서 4.30%로 0.15%포인트 인하했습니다. 상반기 중국 국무원 회의에서 ‘지역별 맞춤형 부동산 부양정책(因城施策)’실시를 강조했습니다. 이에 따라 각 지역 지방정부는 과거 부동산 시장 과열을 방지하기 위해 시행했던 “구입제한, 대출제한, 가격제한, 판매제한” 등 4가지의 정책을 완화하기 시작했습니다.

중국 부동산 시장의 수요 측면을 장기적 관점에서 내다보면 점증하는 도시화율과 노후화된 주택에 대한 재건축 필요성은 안정세를 유지하는 기반입니다. 중국은 1978년 개혁개방 이후 도시화가 빠르게 진전됐습니다. 1978년부터 2020년까지 중국 도시 주민의 1인당 거주 면적은 8.1 m2에서 34.7 m2로 증가했습니다. 과거 5년 동안 도시화율은 56.1%에서 64.7%로 상승했습니다. 2021년 도시 인구는 9억 1400만 명에 달했습니다. 중국 사회인구발전 보고서에 따르면 2035년 중국 도시화율은 74.4%에 도달할 것으로 예상합니다. 한편 2020년 기준 연식 10년 이내 주택에 거주하는 가구의 비중은 30% 미만입니다. 연식 20년 이상 주택에 거주하고 있는 가구의 비중은 약 35%입니다. 향후 노후화된 도시 주택에 대한 재건축 수요도 적지 않을 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이규엽 한국대성자산운용(주) 대표

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