[가치를 창조하는 부동산자산관리] 준비 없이 거액 빌딩 상속받는다면…

한경닷컴 더 라이피스트

빌딩주의 세대교체가 마무리 단계에 진입하면서 중소형빌딩의 상속과 증여가 급증하고 있다. 이에 따라 가족공동소유 빌딩의 관리 문제가 핫이슈로 부각되고 있다. 20여 년 넘게 혼자서 빌딩을 관리해오던 1세대 빌딩주가 어느 날 갑자기 퇴장하면 대부분 자녀는 아무런 경험도 준비도 없는 상태에서 거액의 빌딩을 상속받게 된다.

이어서, 가족공동소유 빌딩을 누가 어떻게 관리하고 수입은 어떻게 배분할 것인 지를 두고 우왕좌왕하며 갈등을 겪다가 상당기간 동안 어느 누구도 빌딩관리에 신경을 쓰지 않는 관리공백기가 발생하게 된다. 이렇게 되면, 빌딩관리 서비스가 부재하여 기존 임차인의 불만이 쌓이고 임차인 이탈로 이어지고 신규 임차인 유치를 위한 임대마케팅 활동도 중단되어 공실이 장기화 된다. 임대수입의 감소는 빌딩가치의 하락으로 이어지게 된다.

선친이 혼자서 관리하던 빌딩을 건물관리 경험이 전혀없는 친지에게 임시방편으로 관리를 맡겼다가 관리 소홀로 임차인이 이탈하고 공실이 증가해 재산상의 손해를 보는 사례부터 자녀 간에 더 좋은 빌딩을 차지하려고 법적 다툼을 벌이고 있는 가족의 사례, 그리고 자녀 중 한 명이 빌딩관리를 맡고서 임대수익 배당약속을 지키지 않아 장기간 왕래가 단절되고 가족관계까지 와해된 사례까지 가족공동소유 부동산관리로 인한 갈등의 유형도 다양하다.

몇 년 전까지만 해도 건물주가 빌딩관리를 전문회사가에게 맡기는 경우는 크게 세가지였다. 첫째는 임대료 연체가 많아서 임차인관리가 힘든 경우, 둘째는 임차인을 구하지 못해 공실이 많은 경우, 셋째는 빌딩을 처음으로 매입했지만 직접 관리를 할 수 없는 경우였다.

그러나 최근 들어서는 빌딩관리를 전문 자산관리회사에게 위탁하는 사유가 바뀌고 있다. 바로 가족소유부동산의 공동관리로 인한 갈등 때문에 관리를 맡기는 사례가 급증하고 있다.

최근 2년간 당사가 중소형빌딩 관리상담을 한 30건 중에서 가족소유빌딩의 갈등과 관련한 상담이 16건(53%), 공실 및 임대료체납 등의 관리문제와 관련한 상담이 8건(27%), 신규매입한 빌딩의 관리관련 상담이 6건(20%)을 차지했다.

상속 또는 증여를 목적으로 하는 중소형빌딩의 매입사례가 꾸준히 증가하는 점을 볼 때 이러한 추세는 지속될 것으로 전망된다.

가족소유빌딩을 관리하다 보면 빌딩을 상속받은 자녀 중 다수가 어떻게 빌딩의 가치를 향상시킬 것인가에 대한 고민보다는 현재의 임대료 수익배분에만 관심이 있다는 것을 알게 된다. 빌딩관리에는 관심이 별로 없기 때문에 관리는 누가 해도 된다고 생각하고서 아무런 경험도 없는 사람에게 관리를 맡겼다가 낭패를 보고 결국 이를 두고 책임 추궁을 하면서 갈등으로 이어진다.

결국 전문 부동산관리회사를 찾아가 상담한 후 빌딩관리를 위탁함으로써 관리가 정상화 되고 수익배분도 공정하게 이루어지면서 가족간의 갈등도 해소됐다. 값 비싼 수업료를 지불한 후에야 관리의 중요성을 터득한 사례다.

따라서 이러한 가족간의 갈등을 미연에 방지하고 가족 공동소유빌딩을 효율적으로 관리하기 위해서는 상속 초기부터 신뢰할 수 있는 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 만나는 것이 무엇보다 중요하다. 결국 수익형부동산은 누가 어떻게 관리하느냐에 따라 빌딩의 가치가 달라지기 때문이다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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