서울 강서구 화곡동 빌라 모습. 사진=한경DB
서울 강서구 화곡동 빌라 모습. 사진=한경DB
전세 사기로 해마다 수천억원대 보증금 피해 사례가 나오고 수법도 점점 교묘해지는 가운데 정부가 이를 막기 위해 방안을 발표했다.

전세 사기 피해를 막기 위해 '자가 진단 안심 전세 앱(응용프로그램)'을 구축해 세입자에 많은 량의 정보를 제공한다. 공인중개사가 전세 사기 매물을 발견해 신고하면 포상금을 주는 등 거래 환경도 안전하게 조성한다. 세입자 대항력을 보강해 법적 권리도 강화할 예정이다.

어쩔 수 없이 전세 사기를 당한 경우엔 '전세 피해 지원센터'를 통해 지원하고, 보증금을 반환받지 못했을 땐 낮은 금리로 긴급 자금을 대출해 준다는 계획이다. 전세 사기 단속을 강화하고 처벌을 강화해 전세 사기를 미리 방지한다는 방침이다.

국토교통부는 1일 임차인 재산 보호와 주거 안정 지원을 위해 '전세 사기 피해 방지방안'을 발표했다. 최근 임대차 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해가 늘고 있고, 계약정보가 부족한 세입자를 노린 악의적 전세 사기가 급증한 데 따른 것이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 보증 사고액은 지난해 기준 5790억원이다. 2018년 792억원에서 2019년 3442억원, 2020년 4682억원 등 꾸준히 늘고 있다.

수법 정교해지는 '전세사기' 막자…세입자 권한 높인다
먼저 전세 사기 피해를 예방하기 위해 세입자에게 폭넓은 정보를 제공할 예정이다.

전세 사기는 집주인과 세입자 사이에 정보 비대칭 때문에 발생하는 경우가 많다. 정부는 '자가 진단 안심 전세 앱'을 만들어 세입자가 전세를 계약할 때 확인해야 할 주요 정보들을 확인할 수 있도록 한다. 들어가려고 하는 전세집의 적정 가격과 매매가격 수준, 악성 임대인 명단, 임대보증이 가입돼 있는지 여부 등이 앱에 들어간다.

세입자가 권리관계를 파악할 수 있도록 권한을 준다. 세입자가 계약하기 전 집주인이 체납한 사실이나 선순위 보증금 등 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청하면 집주인은 의무적으로 제공해야 한다. 계약 후에도 계약 시작일 전까지 미납 국세나 지방세 등 정보를 집주인 동의 없이 세입자가 확인할 수 있도록 개선한다.

거래 환경도 안전하게 조성한다. 임대사업자 관리를 강화한다. 등록임대사업자는 작년 8월부터 임대보증금 보증 가입이 의무다. 하지만 여전히 가입하지 않은 사업자가 많다. 이에 등록임대사업자가 보증가입을 신청하면 HUG가 직접 세입자에게 통보한다. 세입자는 HUG 홈페이지나 앞서 구축할 앱을 통해 보증가입 여부를 확인할 수 있다.

공인중개사가 직접 시장을 감시할 수 있도록 한다. 공인중개사가 전세 사기 의심 매물을 발견해 지자체에 신고할 경우 포상금을 받을 수 있도록 개선한다. 그간 시세를 확인하기 어려운 신축빌라 등 주택이 전세 사기 위험에 크게 노출됐는데, 주택 적정 시세가 반영될 수 있도록 감정평가사를 통해 가격을 산정하는 등 주택가격 산정체계를 개선할 예정이다.

세입자 법적 권리도 강화한다. 현재 '주택임대차보호법령'을 통해 세입자는 담보 설정 순위와 상관없이 보증금 중 일정 금액을 먼저 돌려받을 수 있다. 서울은 5000만원, 과밀억제권역은 4300만원, 광역시 2300만원 등이다. 정부는 올 4분기 최우선 변제금액을 올릴 계획이다.
대항력 발생 예시 사진=국토부
대항력 발생 예시 사진=국토부
세입자 대항력도 보강한다. 세입자 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용해 집주인이 세입자 대항력 발생 전 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인 보증금 보호가 취약한 사례가 많았다. 이를 막기 위해 세입자 대항력 효력이 발생할 때까지 집주인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 작성하도록 할 예정이다.

이미 전세 사기를 당한 세입자들에게는 피해를 지원한다. '전세 피해 지원센터'를 설치해 전세 사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시거처 마련 등을 원스톱으로 제공할 예정이다. 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금 지원에도 나선다. 주택도시기금을 활용해 전세 사기 피해 세입자를 대상으로 가구당 1억6000만원, 금리는 연 1%대 수준으로 자금 대출을 할 계획이다.

전세보증금 반환보증이라는 안전장치가 있지만 보증료 부담 등으로 가입률이 저조한 점을 고려해 청년과 신혼부부 등을 대상으로 보증료를 추가 지원해 가입을 유도할 계획이다. 당장 살 곳이 없는 경우엔 긴급 거처도 제공한다. HUG가 강제관리 중인 주택 등을 시세 30% 이하로 사용할 수 있도록 할 예정이다.
경찰, 전세사기 전담수사본부 설치 사진=한경DB
경찰, 전세사기 전담수사본부 설치 사진=한경DB
전세 사기 단속과 처벌도 강화한다. 국토부와 경찰청은 지난 7월부터 '전세 사기 특별단속'을 실시하고 있다. 이미 1만4000건의 전세 사기 의심 자료를 경찰청에 제공했다. 향후에도 분기별 자료제공, 단속 및 수사 진행방식 고도화로 전세 사기 근절에 총력을 다할 계획이다.

전세 사기에 공모한 임대사업자나 공인중개사, 감정평가사 등 관련자들도 엄중히 처벌할 예정이다. 이들은 처벌 근거가 형법상 사기죄에 국한돼 경각심이 크지 않았다. 향후엔 전세 사기에 연루된 임대사업자는 사업자 등록을 허가하지 않고 기존에 등록된 사업자는 등록을 말소할 예정이다. 공인중개사, 감정평가사 등 자격사들은 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상행위를 확대한다.

대부분의 과제는 연내 이행하는 것을 목표로 한다. 법률 개정이 필요한 과제들은 늦어도 내년까지는 시행될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의해 나갈 계획이다.

원희룡 국토교통부 장관은 "정부는 전세 사기를 확실하게 뿌리 뽑기 위해 피해를 미리 예방하고, 부득이하게 발생한 피해는 신속하게 구제할 것"이라며 "범죄자에 대해서는 일벌백계한다는 원칙 아래에 대책을 마련했다"고 했다.

그러면서 "청년층이나 서민들에게 전세자금은 전 재산이나 다름없다며 "더 이상 전세 사기 범죄로 가정이 망가지는 비극이 일어나지 않도록 정부의 모든 역량을 동원할 것"이라고 했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com