[마켓PRO]5~6%의 고금리, 채권이 아닌 상장 리츠에도 있다

마켓리더의 시각
김연태 삼성증권 랩운용팀장

요즘처럼 금리가 올라가는 상황에서 임대사업이 주를 이루는 리츠의 경우, 부채에서 발생하는 이자 부담이 커지기 때문에 사실 선뜻 투자를 하기 쉽지 않다. 따라서 금리 상승기인 요즘 같을 때 상장 리츠 투자를 권유하면 시장을 잘 모르는 사람 취급을 당하거나 욕 먹기 딱 쉽상이다.

그런데 재미있는 것은 금리가 올라가는 상황에서 투자 매력도가 떨어지는 것은 채권도 동일함에도 최근 개인투자자 사이에서 채권 투자가 급격하게 늘어나고 있다. 물론 만기 1, 2년 정도의 단기 채권의 경우 높은 금리로 이율을 확정 시킬 수 있기에 투자 매력도가 올라간 것은 맞으나, 어찌보면 상장 리츠와 유사한 신종자본증권 등 장기채권에 대한 투자도 점점 늘어나고 있는 상황이다.

한국리츠협회에 따르면, 국내의 상장 리츠는 현재 20개로 시가총액은 7조원에 달하는 상황이다. 맥쿼리인프라를 포함하면 12조원 수준에 달하는데, 물론 여전히 주식/채권 시장에 비하여는 초기 단계의 시장이지만 하나의 투자 대안으로 자리를 잡아가고 있는 상황이다.

시가 총액 상위 5개 인프라/리츠 종목을 살펴보면 여전히 배당 수익률은 5~6% 수준에 달하고 있다. 다만 연초 이후 주식시장 하락 및 금리 상승 기조와 맞물려 약 10% 수준 주가가 하락하고 있다.

* 자료: FnGuide, 삼성증권. 8/26 종가 기준

그런데 주가 하락 중 상당 부분은 금리 상승에 대한 우려 때문인데 현재 상장되어 있는 대부분의 리츠는 보통 2, 3년 후 금리 재조정이 이루어지기 때문에 실질적으로 당장 금리 상승에 따른 배당수익률 감소보다는 우려감으로 인한 주가 하락 요인이 크다고 볼 수 있다.

국내 최대 규모의 상장 인프라 주식인 맥쿼리인프라의 경우 21년말 기준 총 자산이 2.8조 수준인데 운용 부채는 2,710억 수준으로 총 자산의 10% 수준이며 이에 따라 발생하는 이자 비용도 운용수익 3,480억의 2% 수준인 50억~90억으로 금리 상승에 따른 실질적인 배당수익 저하가 크지 않은 상황이다.

또한 삼성증권 이경자 연구위원의 발간자료를 확인해보면 향후 3년간 발생 이자 비용도 90억 수준으로 배당수익률은 꾸준히 5~6% 수준을 유지할 것으로 추정되고 있다 (자료 출처 : 맥쿼리인프라, 삼성증권 추정)

최근에 부채 차환 목적으로 7월 말에 자금 차입을 한 롯데리츠의 사례를 보자.
19년 회사채 발행 시점보다 무려 금리가 3% 수준 올라가면서 4.5%~4.6% 수준으로 자금을 빌렸는데, 롯데리츠가 임대해 준 임대료 역시 상승하게 되므로 2023년 배당 수익률 하락폭은 0.12%pt로, 실질 배당률은 5.6% 수준으로 추정되고 있다.

이처럼 금리가 많이 올랐음에도 상장 리츠들의 실제 부채 만기는 보통 2,3년 뒤부터 돌아오는 경우가 많으며, 국내 상장리츠는 대부분 대기업 등 우수 임차인이 장기 임차를 하고 있는데 임대료 역시 물가 상승률에 연동되어 올리는 경우가 대부분으로 당장 배당수익률 하락이 급격하게 이루어지는 것은 아니다.

이지스레지던스리츠의 경우, 6월 450억 수준 유상증자를 실시한다고 공시하였다. 해당 리츠는 국내 리츠 중 유일한 주거 부동산 리츠인데, 인천 부평 민간 임대주택을 보유하고 있으며 특별 공급분 제외 시 100%에 근접한 분양률을 기록하고 있다.(특별공급분 포함 시 90%대).

해당 부동산은 판교에서 시행되었던 것과 유사한 공공지원 민간임대 주택으로서 2030년 매각이 가능한데, 최근 다소 하락한 부동산 가격을 감안하여 평당 1,700억에 매각을 하게 된다면 주당 처분이익 배당금은 약 4,400원 수준으로 추정되고 있으며, 매각 차익을 고려하지 않은 현재 배당수익률은 연 5% 수준이다.

이러한 상장 리츠들은 꾸준한 배당 수익률을 거두면서 약 10여년 뒤에 차익까지 기대할 수 있으므로, 퇴직연금 등에서 활용하기에 적합하다고 생각된다.

국내 상장 리츠는 20여개가 넘는 상황으로 어떤 리츠에 투자할 지 고르기 어려운 상황이라면, 여러 리츠에 분산투자가 가능한 상장 ETF나 ETN을 활용하는 방법이 있다. 국내 리츠에 투자하는 ETF나 월 배당을 하는 ETN 상품도 있으며, 미국, 싱가포르 등 다양한 국가에 투자하는 국내외 상장 ETF를 활용할 수도 있다.

다만 주의할 점도 있다. 국내 리츠의 예를 들면 주거 부동산, 오피스, 물류 등 다양한 자산에 투자하는 리츠가 있지만, 시장 하락 시점에는 동일 업종으로 묶여서 같이 하락하는 경향이 매우 높으므로 종목 간 분산 투자 효과는 그다지 높지 않다.

따라서 리츠에 투자를 하면서 분산을 하고자 한다면 국내 및 해외 상장 리츠에 투자하는 것이 바람직하다. 물론 이 경우에도 글로벌 금리 상승 / 주식 시장 하락 시점에는 동일하게 하락을 한다는 점은 있지만, 환율/지역 분산에 따른 위험 분산 효과는 분명히 존재한다.

또 다른 상장 리츠의 최대 장점이자 단점은 풍부한 유동성이다. 이에 따라 코로나나 금융위기처럼 주식시장이 급락을 하게 되면 유동자금 인출에 따라 주가가 급락하는 위험이 있다.

* 20년 1월 2일 각 종목 가격을 1,000으로 환산. 출처: 삼성증권, 거래소

위 그래프에서 보이듯이 20년 코로나 시기에 코스피가 30% 하락을 했을 때, 맥쿼리 인프라나 롯데 리츠 등 상장 리츠도 20% 수준 주가가 하락하는 모습을 보였다. 다만 높은 배당율을 지닌 리츠 특성 상 주가의 하방경직성 및 회복력은 높은 편이다.

따라서 상장 리츠는 높은 배당 수익률을 거두면서 주가가 급변해도 꾸준히 투자할 수 있는 연금등을 활용하여 투자하기에 적합한 수단이라 생각된다.