입주가 이뤄지고 있는 인천 서구 당하동 검단신도시 '신안인스빌 어반퍼스트'. 사진=오세성 한경닷컴 기자
입주가 이뤄지고 있는 인천 서구 당하동 검단신도시 '신안인스빌 어반퍼스트'. 사진=오세성 한경닷컴 기자
정부가 투기과열지구를 해제하면서 일부 지역에서는 시장이 안정세를 보이고 있지만, 인천 서구 검단신도시에서는 여전히 집값이 하락하고 있다. 2기 신도시인 검단은 각종 개발호재가 맞물리면서 한 때 국민평형(전용면적 84㎡) 분양권이 8억원대에 팔리기도 했지만, 시장이 냉각되면서 최근에는 분양가 수성마저 위태로운 상황이 됐다. 분양가의 두배로 집값이 뛰었다가 다시 반토막이 나는 롤러코스터 시세를 보이고 있다.

전문가들은 공공택지인데다 투기과열지구에서는 해제됐지만 조정대상지역은 유지되다보니 각종 규제는 여전하다는 점을 이유로 꼽고 있다. 금리인상기에 대출도 부담되는데다 입주물량을 비롯해 분양까지 공급부담이 이어진다는 점도 부담으로 지적한다.

수도권 아파트 평균값이 8억원인데…신축 국민평형이 4억원

28일 지역 부동산 업계에 따르면 인천 서구 당하동 검단신도시 '신안인스빌 어반퍼스트' 전용 84㎡ 시세는 약 4억1400만원부터 형성됐다. 약 20건의 매물이 4억5000만원 아래 가격으로 나왔는데, 2019년 같은 면적 분양가가 4억원 내외였던 점을 감안하면 3년 전 분양가에 근접한 셈이다.

여러 조건이 걸려있긴 하다. 이 단지는 12월에야 전매제한이 풀리기에 당장 입주할 수 없다. 가장 낮은 가격에 나온 매물은 에어컨 설치로 관리사무소와의 갈등을 빚어 입주열쇠를 받지 못한 곳이기도 하다.

지역 중개업소 관계자는 "옵션을 구매하지 않고 집주인이 개별로 천장형 에어컨을 설치하면서 문제가 있었다"며 "에어컨 설치비 등 500만원가량 추가금도 있다"고 설명했다. 다만 "추가적인 가격 조정이 가능하다. 분양가보다 약간 낮은 가격까지 기대할 수 있다"고 강조했다.
한 중개업소에 검단신도시 아파트 분양권 매물 안내문이 붙어 있다. 사진=오세성 한경닷컴 기자
한 중개업소에 검단신도시 아파트 분양권 매물 안내문이 붙어 있다. 사진=오세성 한경닷컴 기자
입주물량이 몰리면서 전셋값도 하락세다. 지난달 입주를 시작한 바로 옆 '모아미래도 엘리트파크' 전용 84㎡ 전셋값은 최근 호가가 1억9000만원까지 내려오며 2억원선이 무너졌다.

인근 중개업소 관계자는 "전체 658가구의 절반인 약 350가구가 전·월세 물건으로 나왔고, 주변 단지에서도 전·월세 물건이 쏟아지고 있다"며 "집주인들은 세입자를 받아 잔금을 치르려 하지만, 공급이 몰리고 최근 금리까지 높아지다 보니 문의가 뜸하다. 그 여파에 초반 3억원에 형성됐던 전세 호가도 최근 두 달 사이 1억원 이상 낮아졌다"고 귀띔했다.

검단신도시 같은 지역 구축 아파트 가격은 이보다도 낮았다. 2004년 준공된 당하동 '풍림아이원' 전용 84㎡는 최근 호가가 3억3000만원까지 내려왔다. 지난해 10월 4억4800만원까지 집값이 올랐지만, 최근 실거래가는 지난달 기록한 3억4600만원이었다.

인근의 '동문굿모닝힐' 전용 84㎡는 3억2500만원, '신안실크밸리' 전용 84㎡는 3억2000만원에 매물이 나와 있다. KB국민은행에 따르면 이달 수도권 평균 아파트값은 8억175만원으로 집계됐다. 입주가 갓 시작된 수도권 아파트이면서 평균값의 절반으로 저렴해진 셈이다.

분양가 수준까지 밀렸는데…전문가들 "더 떨어진다"

한 중개업소 관계자는 "부동산 시장이 얼어붙으니 신축 아파트 값이 구축 아파트 수준까지 내려오고, 구축 아파트 값은 더 내려가는 악순환이 벌어졌다"며 "매수 대기자들은 가격이 더 저렴해지길 바라니 거래가 도통 성사되지 않는다"고 토로했다.

한국부동산원에 따르면 인천 집값은 올해 들어 2.68% 하락했다. 검단신도시가 위치한 서구 하락률은 2.96%에 달해 전국 평균 하락률 1.35%의 두 배를 훌쩍 넘었다.
인천 서구 당하동 검단신도시 '모아미래도 엘리트파크' 모습. 사진=오세성 한경닷컴 기자
인천 서구 당하동 검단신도시 '모아미래도 엘리트파크' 모습. 사진=오세성 한경닷컴 기자
하락세가 도드라지는 이유는 금리인상과 더불어 공급 물량에서 찾을 수 있다. 검단을 비롯해 올해 인천에 입주하는 가구는 4만1943가구에 달한다. 인천시는 올해부터 2025년까지 총 18만5000가구가 입주할 것으로 관측했다.

전문가들은 검단의 하락세가 당분간 불가피할 것으로 내다보고 있다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "인천은 투기과열지구에서 해제됐지만, 조정대상지역의 규제가 그대로 유지된다"며 "향후 2~3년간 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 주택 공급 부담이 앞으로도 상당할 전망"이라고 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "매수자 입장에서는 주택담보대출 이자 부담을 고려하지 않고 주택을 구입하기 쉽지 않은 시기"라며 "입주 물량 증가로 인한 공급 부담 현실화로 단기 거래 증가를 기대하기는 제한적"이라고 말했다.

인천=오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com