심형석 우대빵연구소장 "집값 널뛰기 지역 피하고, 핵심지 투자하라"
"향후 1~2년은 서울 주거 선호지역에 집을 마련할 수 있는 좋은 기회입니다. 코레일 철도정비창부지 개발로 '아시아의 실리콘벨리'가 조성될 용산구 일대를 주목해야합니다."

심형석 우대빵연구소 소장은 지난 14일 서울 삼성동 코엑스에서 열린 '집코노미 콘서트'에서 "향후 주거 선호지역으로 용산이 떠오를 것"이라며 이같이 말했다. 심 소장은 한국건설산업연구원 연구위원과 부동산 리서치업체 부동산R114 이사를 지낸 부동산 전문가다.

심 소장은 시장 침체를 예상하면서 핵심지 부동산 투자를 추천했다. 심 소장은 "서울 주택 거래가 거의 이뤄지지 않는 것은 좋지 않은 신호"라며 "향후 1~2년 간 부동산 침체가 이어질 것"이라고 내다봤다. 그러면서도 "주거 선호지역은 고착성, 수요 확장성, 안정성 등의 특징을 갖고 있다"며 "전반적으로 집값이 내렸을 때 주거 선호지역 투자를 해볼만하다"고 했다.

주거 선호지역은 집 값의 급등락도 적고 안정적이란 특징을 갖고 있어 침체기에 투자하기 상대적으로 유리하다. 심 소장은 "강남구 대치동 같은 곳은 학군 수요 때문에 전세가율이 높고 아파트 시세 방어도 잘 되고 있다"며 "경기 의왕시와 안양시 인덕원 등 외곽 지역처럼 집값이 널뛰기 하지 않는다"고 말했다. 그는 "장기적으로 보면 강남 아파트 가격은 연간 5%정도 우상향했다"며 "이런 투자 상품은 자산가들이 선호한다"고 말했다.

고착성은 주거 선호지역이 여간해선 변하지 않는다는 뜻이다. 강남구와 서초구가 지난 30년 동안 주거 선호지로서 변함없는 위상을 유지한 게 대표적 사례다. 수요 확장성은 신규 수요자들이 끊임없는 진입을 의미한다. 심 소장은 "전국의 자산가들이 강남 아파트를 산다는 뜻"이며 "경계가 명확하고 재건축을 제외하면 추가적인 공급도 어려워 강남에 살고 싶어하는 사람들이 경쟁을 한다"고 말했다.

주거 선호지역의 중장기적 변화에 특히 관심을 기울여야한다고 조언했다. 변화는 대규모 업무지구의 개발과 관련 산업의 발전 등에 발맞춰 이뤄진다. 심 소장은 "과거 강남이 선호지역으로 떠오른 것은 '한강의 기적'과 함께 했다"며 "강남개발 시작되면서 과거 중심지 강북에서 8학군 명문고들이 이전하고 강북 인구가 1.2배 증가할 동안 강남인구 4.2배 증가했다"고 말했다. 다만 그는 "강남은 이젠 혼잡도를 해소하는 게 시급해 집중이 아닌 분산이 이뤄지는 단계"라며 "강남역에서 삼성역까지 거의 모든 곳에 빌딩이 들어서 있고 이면도로까지 개발돼 20층 빌딩 짓고 있다"고 설명했다.

새롭게 신산업의 중심으로 떠오를 핵심지로 용산국제업무지구를 꼽았다, 심 소장은 "용산의 대표적인 호재인 용산 철도정비창부지 개발사업이 가진 의미를 잘 봐야한다"며 "서울시는 용산을 글로벌 금융중심지구 여의도와 연계한 아시아의 실리콘밸리로 육성할 계획을 내놨다"고 강조했다. 그는 "서울시는 용산을 입지규제 최소 구역으로 지정해서 용적률 1800%의 허드슨 야드에 버금가는 곳으로 만들겠다는 것"이라며 "강남역에서 삼성역 사이 테헤란로 변 고층 빌딩들을 모두 넣을 수 있는 규모"라고 설명했다. 이어 "주택도 6000가구 정도 들어가는데, 용산에 임대아파트가 없다고 가정하면 민간 아파트 규모는 마곡지구에 버금간다"고 설명했다.

다만 용산국제업무지구 개발은 혁신 소프트웨어와 병원과 학교 등의 기반 시설이 변수가 될 수 있다고 지적했다. 심 소장은 "실리콘벨리와 같은 산업 집적지역을 조성하려면 소프트웨어가 있어야 한다"이라며 "아마존 등 해외 정보기술(IT) 공룡 기업에 접촉해 아시아태평양 본부를 유치하는 등의 노력을 해야한다"고 말했다. 이어 "한국인들도 해외에 나갈 때 교육과 의료를 걱정한다"며 "글로벌 기업들과 외국인이 들어오려면 국제교육시설과 병원 같은 외국인 생활인프라가 있어야한다"고 지적했다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com