토지분석 1타 강사 김종율의 집코노미 강의 "고속도로 IC에 주목하라"
"고속도로 IC(교차로)는 IC에서 끝나지 않습니다. 허허벌판에 왜 IC가 생길지 의문을 가져보는 것에서 토지 공부가 시작됩니다."

15일 서울 삼성동 코엑스에서 열린 국내 최대 부동산 축제 '집코노미 콘서트 2022' 의 마지막 코너 강사로 '토지 투자 달인'으로 꼽히는 김종율 보보스부동산연구소(김종율아카데미) 대표(사진)가 나왔다. 김 대표는 50분간의 강의에서 "IC는 IC로만 끝나지 않는다"며 "산업단지를 부르고 신도시를 부르기 마련"이라고 강조했다.

김 대표가 IC 투자에 주목하는 이유는 다양한 개발호재와 규제완화를 부르기 때문이다. 강의에서는 실제 IC 인근 개발 사례가 될 만한 수도권 토지들을 예시로 들기도 했다.

그는 "보통 신도시나 물류 거점이 IC 주변으로 많이 생긴다"이라며 "IC는 그냥 생기지 않고 이런 개발계획을 염두에 두고 생기기 마련"이라고 설명했다. 타이밍도 중요하다고 했다. 김 대표는 "이미 도로와 아파트, 공장이 다 들어선 뒤에 사면 누구나 갖고싶은 땅이 돼 비싼 값을 치러야 한다"며 "투자 수익률이 좋지 않을 것"이라고 말했다.

땅의 가치를 분석하는 법에 대해서는 "인근에서 비슷한 개발 사례의 땅 가격이 어떻게 변화했고 얼마나 올랐는지를 보라"고 조언했다. 인접한 신도시 개발지역에서 토지가격이 3.3㎡당 얼마인지 변화를 보면 내 땅의 가치가 그 이상이 될 것이라고 예상해볼 수 있다는 것.

김 대표가 강조한 부분은 투자 타이밍이다. 그는 "토지주에게 보상이 이뤄지고 착공하는 단계가 됐을 때도 좋은 투자 시점이다. 절대 늦은 때가 아니다"라고 강조한다. IC 주변은 농지로만 가능한 땅이라고 해도 보통 용도 변경의 규제 완화가 되는 경우가 많다는 점도 사례로 들었다.

"우리는 빌라 업자(주택 개발자)들보다 1년 더 일찍 사는 것을 목표로 합시다. IC 개통 1년 정도 전 쯤에 교통 호재를 예상하고 공장이 착공을 하는데 이 때는 빌라업자들이 많이 돌아다니지 않죠. 이럴 때 먼저 투자하는 겁니다."

김 대표는 IC 주변이라 해도 '옥석가리기'가 필요하다고 조언한다. 그는 "IC 바로 앞은 좋지만 인근 산업단지 코 앞에 사는 것은 권하지 않는다"고 말했다. 요즘은 공장이 대부분 자동화 돼 공장 당 일하는 인력이 10명도 안되는 경우가 많아 구매 가능한 인구 수가 많지 않다는 것이다. 산업단지, 공장 밀집지역 바로 앞은 먹거리 등 소비를 위한 상업용 시설을 염두에 두기는 적절치 않다는 분석이다. 대신 차량이 자주 드나드는 교통량이 많은 곳에서 편의점을 찾는 수요가 많다고 말했다.

"IC 바로 근처 편의점을 생각해볼 필요가 있습니다. 이렇게 들어선 모 편의점은 해당 프랜차이즈 브랜드 내에서 상위 1%의 매출을 찍고 있습니다."

김 대표는 "보통 택지지구 4년. 고속도로 5년 걸린다. 이 공식을 기억하는 게 좋다"고 주장했다. 착공이 시작된 이후에 매수해도 늦지 않은 만큼 공사 기간을 잘 파악해 두라는 것이다.

박종필 기자 jp@hankyung.com