[마켓PRO]"상장 리츠는 과매도 국면이 확실하다"

마켓리더의 시각
김연태 삼성증권 랩운용팀장

금융권에 속해 있는 사람으로서 항상 "시장이 옳다" 라는 마음가짐으로 임하고 있음에도 불구하고 정말 가끔은 이게 맞나? 라는 생각이 들 때가 있는데 지금 상장 리츠/인프라의 가격을 보면 역시 그 생각이 든다.

리츠는 물론 부동산 지분 투자이므로 주식의 성격도 지니고 있지만 임대 수익등을 바탕으로 채권의 대안으로서의 성격도 가지고 있는 상품이다. 그런데 최근 올 해 수익률을 보면 대부분의 리츠가 코스닥 시장보다도 더 크게 하락을 했고, 보통 부채 만기가 3~5년 수준인 리츠가 30년 국채보다도 더 크게 하락하고 있는 상황이다.

물론 최근 급격한 금리 인상과 부동산 PF 신용 경색 등에 따라 부동산 관련 자산이 어려운 상황인 것은 맞다. 또한 당장 이 위기가 쉽게 해결될 것으로 보지 않는 시장 분위기가 있다보니, 섣불리 투자를 하기도 쉽지 않다.

그럼에도 옥석 가리기는 분명 어느 시장에도 필요하다고 본다. 맥쿼리 인프라의 예를 들어보자. 2022년 6월 30일 기준으로 맥쿼리인프라 펀드의 부채비율은 20.5%이며 금액으로 3,560억원이다. 차입금의 가중 평균 금리는 3.1% 수준이고 평균 잔여 만기는 1.1년 수준으로 짧은 편이다. 이에 따라 부채 차환 시, 금리 상승에 따라 차입 금리가 올라갈 우려가 있다.

다만 현재 보유한 현금이 3,566억 수준으로, 금리 상황에 따라 추가 물건을 편입하지 않고 상환을 할 수 있는 여력을 가지고 있다. 맥쿼리 인프라 펀드는 현재 총 17개 사업에 투자하고 있는데 각 사업장 역시 부채를 가지고 있는데, 가중평균 만기는 7.6년으로 당장 금리 상승에 따른 노출 위험은 아주 높진 않은 상황이다.

*출처 : 멕쿼리 자산운용 공시

17개 투자 사업 중 15개는 주무관청과 실시협약을 통해 최소 통행료 수입보장, 비용 보전금 등을 통해 재정 지원을 적용받고 있으며 2개 사업은 영속사업으로 진행중이라 시장이 어려운 상황에서도 배당 수익은 꾸준히 늘고 있는 상황이며, 현재와 같은 부동산 위기 상황에서도 당장 배당금이 줄어들 가능성은 높진 않은 상황이다.

오피스 중심의 리츠인 이지스 밸류리츠를 보자. 서울 중구에 위치한 태평로 빌딩과 반포 이수화학 사옥을 중심으로 물류센터와 데이터 센터 등에 투자가 되고 있다.

가장 우려 되는 차입 현황을 살펴보면 24년 말까지 도래 하는 대출금은 전체의 약 10% 수준으로 높지 않은 상황이다. 또한 이지스 자산운용은 IR을 통해서 24년 이내 대출은 대부분 해당 자산을 매각하여 차익을 실현하고 대출도 상환한다는 계획을 밝혔다.

또한 여주 쿠팡 물류 센터를 편입하려고 했으나, 최근 금리 급등 상황에 대비하기 위하여 편입을 철회하면서 포트폴리오를 관리하고 있는 상황이다. 메인 자산인 태평로 빌딩의 임대율은 22년 8월말 현재 99.2%인 상황이다. 물론 금리 금등에 따른 경기 악화로 임대율이 떨어질 수 있는 위험은 있으나, 우량 임차인 중심으로 현재는 잘 운용이 되고 있다.

배당은 연간 300원 수준인데, 향후 자산 매각을 통한 특별 배당을 포함하여 연 400원 수준을 목표로 하고 있다. 현재 주가 4,100원대임을 감안하면 배당률은 특별 배당 제외 시 7.3%, 특별 배당 포함 시 9.5% 수준으로 추정되고 있다.

*출처 : 이지스 자산운용. '22년 9월말 기준

상장 리츠의 최고 장점이자 단점은 풍부한 유동성이다. 이에 따라 코로나 사태, 금융위기 또는 지금과 같은 부동산 경색 시장에서는 오히려 주식보다도 더 많이 하락하는 경우가 발생한다.

예를 들어 2020년 코로나 시기에 코스피가 30% 하락을 했을 때, 맥쿼리 인프라나 상장 리츠 등은 20% 수준 주가가 하락하는 모습을 보였다. 다만 높은 배당율을 지닌 리츠 특성 상 주가의 하방 경직성 및 회복력은 높은 편이다. 상장 리츠의 현재 가격들이 과매도 권역이라 생각함과 동시에 당분간 주가 회복은 어려울 것이라는 점 또한 동의한다.

상장 리츠들은 현재 부동산 경색의 주범이 되고 있는 PF들처럼 개발 사업도 아니고 이미 정상적으로 운영이 되고 있는 부동산들이 주를 이룬다. 물론 경제가 어려워지면 공실률 상승 위험 등을 고려해야 하나 대부분의 국내 상장 리츠는 우량 임차인이 장기간 책임 임차를 하고 있는 물건들이 대부분이다.

그럼에도 여전히 경제 상황이 어려워지는 관련 업종의 리츠 또는 부채를 단 기간에 상환 또는 차환해야 하는 리츠등에 대한 옥석 가리기는 필요하다고 보지만, 리츠 시장 전체적으로 본질 가치에 비해 매우 낮게 거래되고 있다고 생각된다.

기고를 하다 보면 시장이 좋을 때 관련 상품을 이야기하면 전문가로 대접을 받고 요즘같은 상황에서는 늘 '그렇게 좋으면 너나 사라'라는 말을 듣곤 했다. 그럼에도, 요즘같이 시장이 어려울 때에도 노후를 위한 재테크는 필요하다. 연금, ISA 등의 장기 투자를 활용하여 투자를 고려해야 할 시점이다.