사진=한경DB
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“둔촌주공을 오래 기다렸는데 대출이자가 부담돼 고민입니다.”

다음달 서울 강동구 핵심 입지에 나오는 역대 최대 재건축 아파트 단지인 둔촌주공 청약에 무주택자의 관심이 쏠리고 있다. 서울 반포, 방배 등 굵직한 사업장이 줄줄이 대기 중인 만큼 둔촌주공의 흥행 여부가 분양시장의 터닝포인트가 될 것으로 보인다. 둔촌주공 청약을 앞두고 청약 가점, 자금력, 현금흐름 등에 따른 맞춤형 청약 전략에 대해 알아봤다.

자금력 부족한 고가점자는 ‘강추’

실수요자의 관심이 가장 큰 주택형은 둔촌주공 전용면적 59㎡(전체 일반분양 4786가구 중 1488가구)와 전용 84㎡(1237가구)다. 이 중 중도금 대출이 나오는 전용 59㎡는 치열한 청약 경쟁이 예상된다. 청약 가점(만점 84점·4인 가구 만점은 69점)이 60점 중반 이상인 고가점자 중 자금력이 다소 부족하다면 전용 59㎡만큼 좋은 선택지를 찾기 어렵다는 게 전문가들의 조언이다.
둔촌주공 59㎡ 대출금, 연봉 '1억 부부'는 최대 5억
농협은행 NH ALL100자문센터에 따르면 분양가 9억5000여만원(3.3㎡당 3829만원)인 둔촌주공 전용 59㎡는 소득에 따라 4억4000만~5억3000만원의 중도금 대출을 받을 수 있다. 30년 만기로 총부채원리금상환비율(DSR) 40%와 담보인정비율(LTV) 50%를 적용해 시뮬레이션한 결과다.

연 소득 8000만원인 경우 최대 4억4000만원의 대출을 받을 수 있고, 1억원인 가구는 주택담보대출 4억8000만원과 신용대출 2000만원을 더해 최대 5억원을 빌릴 수 있다. 연 소득 1억2000만원이면 주담대 4억8000만원과 신용대출 5000만원을 더해 최대 5억3000만원을 금융권에 기댈 수 있다.

계약금 20%(약 1억9000만원)만 있으면 청약에 나설 수 있지만 갈수록 커지는 대출이자는 부담 요인이다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “둔촌주공 전용 59㎡의 9억원대 분양가는 최근 서울에 분양한 다른 단지에 비해 저렴한 편”이라며 “가점 높은 40~50대의 무주택자가 몰릴 것”이라고 내다봤다.

중도금 대출이 나오지 않는 전용 84㎡는 가점 50~60점대 초반인 무주택자들에게 매력적인 상품으로 여겨진다. 강남권 단지의 평균 당첨 가점은 70점을 웃돌 정도로 높은 편인데 둔촌주공은 공급 물량이 워낙 많아 평균 가점이 낮아질 것이란 관측이 우세하다. 부동산R114에 따르면 작년 강동구 민간분양 아파트의 평균 당첨 가점은 70점이다. 서초구 평균 당첨 가점은 75점에 이른다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “일반공급이 적은 강남권에서 가점 60점대 수요자가 둔촌주공을 ‘패싱’하면 사실상 서울에 분양받을 만한 곳이 없다”며 “과거와 비교하면 시세차익이 적은 편이지만 그럼에도 완판이 예상된다”고 말했다. 강남구, 서초구 등 다른 지역에 비해 분양가 대비 가성비가 좋다는 설명이다.

자금 충분하면 굳이?…신반포15차 등 대기

가점 70점을 넘는 고가점자에 20억원 이상 현금까지 보유하고 있다면 청약시장의 ‘치트키’(게임을 이길 수 있는 비장의 무기)를 보유한 셈이다. 이들은 굳이 둔촌주공에 목맬 이유가 없다. 내년에 강남권 인기 단지들이 줄줄이 분양 대기 중이기 때문이다. 서울 서초구 방배동의 ‘래미안원페를라(방배6구역)’, 반포동의 ‘래미안원펜타스(신반포15차)’, 송파구 신천동 잠실진주 재건축 등이 대표적이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “내년 강남권에 나오는 매물은 둔촌주공보다 분양가가 더 비싼 지역”이라며 “지금 둔촌주공을 선택할지, 내년 강남권 단지를 노릴지는 자금 상황에 달렸다”고 말했다.

일명 ‘줍줍’이라고 불리는 무순위 물량을 기다리는 수요자도 적지 않지만 둔촌주공 일반분양 중 전용 59·84㎡와 같은 인기 평형은 기회가 적을 것이란 관측이 우세하다. 박 대표는 “현재 투기과열지구에선 예비당첨자 비율이 공급물량의 500%인 만큼 당해 1순위 마감이 되지 않더라도 경기, 인천 등 기타 지역 1순위 무주택자들이 몰릴 것”이라고 내다봤다.

다만 소형 면적인 둔촌주공 전용 29~49㎡ 물량(일반분양 2061가구)은 비인기 평형인 데다 가격도 만만치 않아 미분양 우려가 나온다. 전용 29㎡(10가구) 분양가는 5억5000만원, 전용 39㎡(1150가구)와 전용 49㎡(901가구)가 각각 7억원, 8억원 중반대다. 원룸, 투룸 치고 가격이 비싸다는 평이다. 옆집 주방뷰, 복도식 구조 등의 논란이 된 주택형들도 외면받을 수 있다는 전망이 나온다.

심은지 기자 summit@hankyung.com