사진=게티이미지뱅크
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조정대상지역은 정부정책에 따라 수시로 지정되며 해제되고 있는 상황입니다. 문제는 조정대상지역의 지정여부에 따라 부동산 세금도 같이 변동되고 있어 납세자들이 혼란을 느낀다는 것입니다.
첫시간 부동산세금과 관련된 내용은 조정대상지역 지정과 해제에 따른 부동산 세금과 유의사항에 대하여 알려드리고자 합니다.

Ⅰ. 조정대상지역 지정과 해제에 따른 부동산 세금차이
(1) 취득세
① 유상취득
취득세법에서는 개인이 1세대 2주택이상을 유상으로 취득할 때 취득하는 주택이 조정대상지역인지 아닌지 여부에 따라 취득세율에 차등을 두고 있습니다.

< 적용세율 >
구분 1주택 2주택 3주택 4주택*
조정대상지역 1~3% 8%
※ 일시적 2주택 제외		 12% 12%
비조정대상지역 1~3% 1~3% 8% 12%

법인의 경우에는 주택수와 관계없이 주택 취득세율은 12% 적용
(출처 : 행정안전부)
예를 들어, 내가 1세대 2주택자였는데 이번에 A지역(조정대상지역)에 있는 주택을 1채 구입한다면 12%의 취득세율을 적용받습니다. 반면, A지역이 조정대상지역에서 해제된다는 정부발표 이후 주택 1채를 구입한다면 8%의 취득세율을 적용받게 됩니다.

② 무상취득
조정대상지역에 있는 주택을 무상으로 취득하는 경우 취득 당시 지방세법 제4조에 따른 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상이라면 해당 주택에 대한 취득세율은 12%를 적용받습니다.
구분 취득세율
조정대상지역 공시가격 3억원 이상 * 12%
공시가격 3억원 미만 3.5%
비조정대상지역 3.5%

* 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등일정한 사유의 경우 예외적으로 3.5% 적용

따라서, 1세대 2주택을 보유하고 있는 아버지가 조정대상지역에 있는 공시가격 8억원의 주택을 자녀에게 증여한다면 자녀는 무상취득에 따른 12%의 취득세율을 부담해야 하나, 조정대상지역에서 해제된다는 정부 발표 이후 증여한다면 비조정대상지역으로서 3.5%의 취득세율을 부담하게 됩니다.

(2) 종합부동산세
주택에 대한 종합부동산세는 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 하고 있습니다.
과세표준 2주택 이하 3주택 또는 조정대상지역 2주택
세율(%) 누진 공제 세율(%) 누진 공제
3억원 이하 0.6 - 1.2 -
6억원 이하 0.8 60만원 1.6 120만원
12억원 이하 1.2 300만원 2.2 480만원
50억원 이하 1.6 780만원 3.6 2,160만원
94억원 이하 2.2 3,780만원 5.0 9,160만원
94억원 초과 3.0 11,300만원 6.0 18,560만원

위의 표에서와 같이 조정대상지역에 있는 주택을 여러채 보유하고 있느냐 아니냐에 따라 종합부동산세 세율이 달라집니다. 예를 들어 개인이 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있는 경우 1.2%~6%의 종합부동산세 세율을 적용받지만 조정대상지역에 1채, 비조정대상지역에 1채의 주택을 보유하고 있는 경우라면 0.6%~3%의 종합부동산세 세율을 적용받습니다.

(3) 양도세
① 거주요건
취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우라면 보유기간 2년에 더하여 거주기간 2년을 만족해야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
다만, 아래의 어느 하나에 해당하는 경우에는 거주요건이 필요없습니다.
❶ 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택
❷ 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정)
❸ 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

② 양도세 중과제도
다주택자의 경우에는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본세율(6%~45%)에다 20%(2주택) 또는 30%(3주택 이상)를 더한 세율인 중과세율을 적용받습니다. 중과세율을 적용받는다면 장기보유특별공제를 적용받지 못합니다. 다만, 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 한시적으로 중과세율이 아닌 기본세율을 적용받고 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다. 만약, 2023년 5월 10일 이후 양도하는 분부터 다시 양도세 중과제도가 적용된다면 다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 중과세율 적용과 장기보유특별공제 미적용에 주의해야 할 것입니다.

Ⅱ. 조정대상지역의 지정과 해제에 따른 부동산 세금 유의사항
(1) 조정대상지역의 판단
조정대상지역의 지정과 해제에 따라 유의할 점은 취득세와 양도세는 거래세이기 때문에 거래 당시 즉, 취득 당시와 양도 당시에 조정대상지역인지 여부에 따라 취득세율과 양도세 중과세율이 적용됩니다. 종합부동산세는 보유세로 과세기준일인 매년 6월 1일 기준으로 조정대상지역인지 여부에 따라 종합부동산세세율이 적용됩니다. 예를 들어 다주택자인 B씨가 2021년 3월 1일에 취득한 A주택이 취득 당시에는 조정대상지역으로 지정되어 있었지만, 2022년 5월 1일에 조정대상지역에서 해제되었습니다. 이후 2023년 8월 1일에 A주택을 팔았다고 가정해봅시다. A주택의 취득 당시에는 A지역이 조정대상지역이었으므로 조정대상지역의 취득에 따른 취득세율을 적용합니다. 종합부동산세 세율을 적용함에 있어서는 2022년 6월 1일 기준으로 A지역이 비조정대상지역이므로 비조정대상지역으로 과세가 됩니다. 양도세 중과세율을 적용함에 있어서는 양도 당시에 비조정대상지역이므로 양도세 중과세율을 적용받지 않고 기본세율을 적용받게 됩니다.

(2) 1세대 1주택 비과세의 거주요건
1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 거주요건 2년은 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우로 만약 취득 당시에는 조정대상지역이었는데 파는 시점에서 보니 조정대상지역이 아니라면 거주요건은 필요없을까? 그렇지 않습니다. 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택을 취득하였기 때문에 파는 시점에 조정대상지역이 아니더라도 거주요건 2년을 만족해야 1세대 1주택자의 비과세를 적용받을 수가 있습니다. 실무적으로 조정대상지역에서 해제된 주택을 팔 때에 거주요건을 간과하시는 경우가 종종 보이는데 주의가 필요합니다.

Ⅲ. 맺음말
조정대상지역의 지정과 해제는 정부정책에 따라 주기적으로 변동되기 때문에 세금적인 부분에 대해서는 계속적으로 체크를 해야 합니다. 계속적으로 변화하는 부동산 대책속에서 특히나 이번시간에는 조정대상지역의 지정과 해제에 따른 부동산 세금과 유의사항에 대해 알려드리는 시간을 가졌습니다. 부동산을 투자함에 있어 부동산 세금을 배제하고 투자수익을 생각할 수가 없기 때문에 부동산 세금을 잘 이해하고 적용하는 것이 투자수익을 높이는 방법이 아닐까 싶습니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김리석 세정회계법인 이사

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