종합부동산세 납부가 시작된 지난 1일 서울 역삼동 삼성세무서를 찾은 민원인들이 상담을 받기 위해 대기하고 있다. 허문찬 기자
종합부동산세 납부가 시작된 지난 1일 서울 역삼동 삼성세무서를 찾은 민원인들이 상담을 받기 위해 대기하고 있다. 허문찬 기자
서울에 공시가 5억원짜리 아파트 한 채를 보유한 부부가 이사를 갈 목적으로 다른 지역에 공시가 5억원짜리 집을 매입해 2주택을 보유하게 됐다면 올해 종합부동산세를 내야 할까. 결론은 ‘내야 할 수도 있고, 아닐 수도 있다’다. 얼마를 내야 하는지도 사례별로 다르다. 한 푼도 안 낼 수 있지만, 한 달 월급에 가까운 종부세를 내야 할 수도 있다.

0원 VS 300만원, ‘고무줄 종부세’

'5억짜리 집 2채' 똑같은데…누군 종부세 한푼 안내고, 누군 301만원
남편 명의로 5억원짜리 한 채, 부인 명의로 5억원짜리 한 채를 보유하고 있다면 종부세를 걱정할 필요가 없다. 부부가 6억원씩 기본공제를 받아 종부세 대상에서 벗어나기 때문이다.

남편 명의로 5억원짜리 한 채를 소유한 상황에서 이사 갈 5억원짜리 집을 또다시 남편 명의로 샀을 때에도 올해 도입된 일시적 2주택 특례를 신청하면 종부세를 피할 수 있다. 일시적 2주택 특례는 이사 목적으로 산 집은 2년간 주택 수에서 빼주는 제도다. 작년까지는 없던 특례지만 ‘징벌적 종부세’란 비판이 커지자 여야 합의로 올해부터 구제 대상에 포함됐다.

이 특례가 적용되면 1가구 1주택자로 간주돼 기본공제액이 6억원에서 11억원으로 높아질 뿐 아니라 종부세율도 다주택자에게 적용되는 1.2~6.0%의 중과세율 대신 0.6~3.0%의 일반세율이 적용돼 종부세 부담이 줄어든다.

하지만 이런 특례 적용을 못 받는 상태에서 부부 중 한 명이 서울에서 5억원짜리 주택 2채를 보유하고 있다면 ‘조정지역 2주택자’로 분류돼 기본공제액이 6억원에 그치고, 나머지 4억원에 대해선 중과세율이 적용돼 301만원의 세금을 내야 한다.

부부 공동명의의 경우 셈법은 더 복잡해진다. 예컨대 기존 집에 대해 남편이 40% 지분(2억원), 부인이 60% 지분(3억원)을 보유하고 있는 상태에서 남편이 5억원짜리 새 집을 본인 단독명의로 구매했다면 일시적 2주택 특례를 못 받는다. 기존 집은 지분이 많은 부인이, 새 집은 단독명의자인 남편이 납세 의무자인데. 납세의무자가 일치하지 않으면 일시적 2주택 특례를 못 받는 것이다.

이 경우 부인은 기본공제(6억원)를 받아 종부세를 내지 않지만, 남편은 2억원 집과 5억원 집 두 채를 가진 2주택자로 분류돼 6억원의 기본공제 후 남은 1억원에 대해 약 74만원의 종부세를 내야 한다.

만약 두 집 모두 부부 공동명의이고 두 집 모두 부인 지분이 더 높다면 납세 의무자인 부인의 나이와 보유 기간에 따라 종부세가 또 달라진다. 이처럼 재산가액이 10억원으로 같더라도 상황에 따라 종부세가 0~301만원으로 달라지는 것이다.

부부가 소유한 집의 합산 공시가가 커지면 종부세 차이도 커진다. 합산 공시가가 15억원인 2주택자는 특례를 받느냐 못 받느냐, 보유 기간과 나이가 어느 정도냐에 따라 종부세가 최소 24만원, 최대 770만원으로 32배 차이 난다. 합산 공시가가 20억원인 2주택자는 최소 65만원, 최대 1436만원으로 22배 차이가 난다.

특례신청 안 하면 세 부담 커져

지방저가주택과 상속주택 특례도 종부세에 영향을 미친다. 예컨대 상속주택 소재지와 공시가에 따라 특례 가능 기간이 다르다. 수도권 등 도시지역에선 6억원 초과 주택, 지방에선 3억원 초과 주택의 경우 상속 후 5년간만 특례를 받을 수 있다. 또 1가구 3주택자 이상은 일시적 2주택 특례와 지방저가주택 특례는 못 받고 상속주택특례만 받을 수 있다.

본지가 따져 보니 이런저런 특례를 받느냐, 못 받느냐 등에 따른 ‘종부세 경우의 수’가 150개를 넘는다. 종부세 대상자들이 국세청으로부터 고지서를 받고 ‘왜 나는 세금이 더 나왔느냐’고 따지거나, 세무서 직원의 설명을 듣고도 ‘도무지 이해할 수 없다’고 하소연하는 이유다.

게다가 특례는 신청을 해야 적용받을 수 있다. 국세청은 9만2000명에게 일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택 보유에 따른 특례 대상임을 안내했지만 이 중 33.5%만 특례 신청을 마친 것으로 나타났다. 일시적 2주택자는 약 4만7000명 중 1만544명이, 지방저가주택은 3만5000명 중 1만1304명만 특례를 신청했다. 상속주택은 1만 명 중 8894명이 신청했다.

강진규 기자 josep@hankyung.com