사진=게티이미지뱅크
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1. 현황도로란
지적도상 공로로 통하는 진입로가 없는 땅인 ‘맹지’에는 원칙적으로 건축허가, 개발행위허가가 나지 않는데, 맹지이지만 공로로 통하는 사실상의 도로인 ‘현황도로’가 있다면 건축허가를 받을 수 있을까.
현황도로란 “지적도상 지목이 도로가 아니지만, 현재 사실상 도로로 사용되는 토지”를 뜻합니다.

2. 이해관계인의 동의얻어야 도로지정받아 건축허가 가능
현황도로를 이용하여 건축허가가 가능한지 여부는 용도지역 등을 나누어 살펴볼 필요가 있습니다.

국토계획법상 도시지역과 지구단위계획구역 또는 행정구역상 ‘동’과 ‘읍’지역(동,읍의 섬지역은 인구 500인 이상)은 건축법이 전면적용되므로 현황도로를 이용해서 건축허가를 받을 수 없습니다. 다만, 현황도로라도 이해관계인 동의를 얻어 도로로 지정·공고하면 당연히 건축이 가능합니다.

한편 국토계획법상 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 하나로서, 행정구역상 ‘면’과 ‘리’ 지역이면 현황도로를 이용하여 건축허가를 받을 수 있습니다. 다만 현황도로 소유자, 지상권자 등 이해관계인의 동의를 얻어야 합니다.
이렇게 ‘면, 리’지역, 비도시지역에 건축법 적용의 예외를 두는 것은 이런 지역은 개발압력이 낮아 도로에 대한 수요가 많지 않고 예산문제로 공로를 개설하기도 쉽지 않은 현실을 감안한 규정이라 할 것입니다.

이처럼 이미 현황도로를 이용해서 건축허가가 난 사실이 있더라도 신규로 건축허가를 신청하려는 경우 현황도로가 이미 도로로 지정이 되어 있지 않는 한 별도로 도로부지 소유자 등의 동의를 득해야 함을 유의해야 합니다.
현황도로 소유자 등의 동의요건과 관련하여 현황도로가 여러 명의 공유로 돼 있다면 모두 동의를 받아야 하고, 건축주가 일부 지분을 가지고 있어도 다른 공유자 전원의 동의를 받아야 합니다.

3. 조례로 이해관계인 동의없이 건축허가 가능
그런데 예외적으로 현황도로 소유자 등의 동의 없이도 건축허가를 받을 수 있는 경우가 있습니다.
즉, 건축법은 소유자 등 이해관계인의 동의를 받지 않고도 건축위원회 심의를 거쳐 현황도로를 진입도로로 사용하는 것을 결정·지정할 수 있다고 규정하고 있습니다.(45조 1항).

- 건축법 제45조(도로의 지정ㆍ폐지 또는 변경)
① 허가권자는 제2조제1항제11호나목에 따라 도로의 위치를 지정ㆍ공고하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다.
1. 허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우
2. 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우

즉, 건축법은 ‘허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우’와 ‘주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는 것인 경우’에는 이해관계인의 동의가 없어도 해당 시군구청 건축위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있게 함으로써 건축허가를 가능하게 하는 규정을 두고 있습니다.

특히 이해관계인 동의없이 현황도로를 도로로 지정하여 건축허가를 받을 수 있는 대표적인 사유인 ‘주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우’에 해당여부는 해당 지자체의 조례를 확인해 보면 알 수 있고, 조례의 규정에 따라 건축위원회 심의신청을 하여 도로로 지정받아 건축허가를 받으면 될 것입니다.

참고로 대구광역시와 경기도 평택시의 건축조례의 해당규정을 살펴보겠습니다.

-대구광역시 건축조례 제34조(도로의 지정)
법 제45조제1항제2호에 따라 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 허가권자가 이해관계인의 동의를 얻지 아니하고 위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있는 경우는, 너비 4미터 이상인 통과도로 또는 영 제3조의3에 규정된 기준 이상인 도로로서 다음 각 호의 어느 하나와 같다.
1. 통행로로 사용되는 토지의 소유자가 행방불명된 경우
2. 전기·수도·하수도·가스 등 공공기반시설이 설치되어 있는 경우
3. 복개된 하천, 구거부지로서 포장된 통로
4. 제방도로 및 공원내 도로로서 건축물이 접하여 있는 통로
5. 사실상 주민이 이용하고 있는 통로를 도로로 인정하여 건축허가 하였으나 도로로 지정한 근거가 없는 통로
6. 그 밖에 허가권자가 이해관계인의 동의가 필요하지 아니하다고 인정하는 경우

대구광역시 건축조례는 너비 4m이상의 통과도로여야 하는 점 외 상당히 폭넓게 이행관계인 동의 없이 도로로 지정할 수 있게 한 점이 특색입니다.
‘행방불명’, ‘공공기반시설 설치’, ‘복개된 하천’, ‘포장된 구거’, ‘제방도로’, ‘공원내 도로’, ‘현황도로로 인정되어 건축허가된 통로’, 그 외에도 포괄적인 기준인 ‘허가권자가 이해관계인 동의가 필요하지 않다고 인정하는 경우’까지 도로지정사유로 인정하고 있습니다.

- 평택시 건축조례 제32조(도로의 지정)
법 제45조제1항제2호에 따라 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상 통로란 다음 각 호의 어느 하나와 같다. 다만, 사유지인 경우에는 포장되어 사용 중인 통로에 한정한다.
1. 현재 주민이 사용하고 있는 통로를 이용하여 건축허가(신고) 처리된 사실이 있는 경우
2. 현재 통로를 2가구 이상 주민이 사용하는 경우(별도의 진입통로가 없는 경우에 한정한다)
3. 현재 통로로 사용되는 복개하천·구거·제방·공원 내 도로 등 그 밖의 모든 통로(별도의 진입 통로가 없는 경우에 한정한다)
4. 공공사업에 의하여 개설되어 주민들이 장기간 이용하고 있는 사실상의 도로

평택시 건축조례도 이해관계인 동의없이 도로로 지정이 가능한 현황도로에 대해, ‘포장된 도로’일 것을 전제로 하여, ‘현황도로를 이용해 건축허가된 사실’, ‘통로를 2가구 이상이 사용하고 별도 통로 없는 경우’, ‘복개하천, 구거, 제방, 공원 내 도로로서 별도 통로 없는 경우’, ‘공공사업으로 개설된 도로’등으로 인정범위를 넓게 보고 있습니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사

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