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원래 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용을 함에 있어서는 원칙적으로 주택의 양도일(즉, 잔금청산일) 기준으로 판단합니다.
다만, 예외적으로 거래당자사간의 매매특약에 따라 잔금을 치르기 전에 해당 주택을 매수자가 주택 외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 적용하도록 국세청에서 회신하고 있었습니다.
예를 들어, 2021년도 6월에 상가주택을 하나 매매했는데 계약일인 2021년 6월엔 주택부분이 40%, 상가부분이 60%였는데 매도자와 매수자의 매매계약의 특례에 따라 계약시점과 잔금사이에 상가 100%로 용도변경을 하고 2021년 12월에 상가로 잔금을 치르고 소유권을 이전하였습니다.
기존의 국세청 해석에 따르면 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 적용, 다주택자 중과세율 적용판정시 계약일인 2021년 6월을 기준으로 판정을 하였습니다. 계약시점으로 보면 나는 상가만 있는게 아니라 주택이 1채, 상가가 1채 이렇게 섞여서 있는 것입니다.
하지만, 요즘 다주택자에 대한 취득세 중과세율 때문에 매수자가 매매계약일 이후 잔금청산일 이전에 상가로 용도변경하는 경우가 많았습니다. 취득세는 취득 당시 내는 세금이기 때문에 취득세 측면에서는 상가부분에 대한 취득세율을 적용하지만 양도세는 기존 유권해석에 따라 계약시점을 따라야 했기 때문에 취득세와 양도세가 서로 일치하지 않아 납세자의 혼란이 있었습니다.
따라서, 최근 기획재정부는 기존의 유권해석을 변경하여 원칙대로 양도일(즉, 잔금청산일) 현재를 기준으로 판단하도록 회신하였고, 그 적용시점은 2022년 10월 21일 이후 매매계약을 체결하는 분부터 적용하도록 하였습니다.
이에, 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정하여 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자 중과세율을 적용한다고 생각하면 되겠습니다.
다만, '주택의 용도변경'에 따른 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자 중과세율 적용에 대한 기획재정부의 유권해석 변경이 있었지만 '주택의 멸실'의 경우까지 확장해서 해석하지 않았습니다. 이에 기획재정부에서는 주택의 멸실까지 확장하여 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 멸실한 경우 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일을 양도일(잔금청산일)로 하도록 하였으며 이는 2022.12.20. 이후 매매계약을 체결한 분부터 적용하도록 하였습니다.
주택의 용도변경과 멸실의 경우 주택 판단을 어느시점부터 적용할지에 대하여 기획재정부의 적용시점이 다르므로 잘 숙지를 할 필요가 있겠습니다.
<한경닷컴 The Lifeist> 김리석 세정회계법인 이사(leesuk1020@naver.com)
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