사진=게티이미지뱅크
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1. 세입자 주소 몰래 옮기고 담보대출

2022. 11. 2. 연합뉴스 내용이다.

“경기 안산시에서 세대주인 집주인(임대인)이 전세 세입자(임차인)의 주소지를 자신의 집으로 몰래 옮긴 뒤 주택담보대출을 받은 사건이 잇따라 발생해 주의가 요망된다. 안산시가 유사 피해사례가 잇따르자 전입신고시 전입자 신분증을 확인하도록 행정안전부에 제도개선을 제안했고, 행안부가 이를 받아들여 전국 읍면동 행정복지센터에 개선안이 적용됐다. (중략)
자신도 모르게 주소지가 옮겨진 A씨는 확정일자 효력이 상실돼 집이 경매라도 넘어가면 재산권 행사에 심각한 피해를 보게 된다. 또 전세계약 시 전세금 보증을 위해 체결한 주택보증보험의 효력도 없어져 전세금도 떼일 수 있다.”

이처럼 임차인이 모르는 사이에 허위 전입신고(퇴거신고)가 되거나, 주민등록이 직권말소된 경우, 임차인의 대항력이 유지되는지가 문제이다.

2. 문제의 해결

전입신고(퇴거신고)된 경우, 대법원은 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고, 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 한다.

직권말소된 경우, 대법원은 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 구 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 한다.


3. 결론

최근 자신의 의사와 무관하게 주민등록이 말소된 임차인의 문의가 많다. 법무법인강산은 이러한 경우에 임차인이 말소된 주민등록을 회복하여 대항력을 유지하도록 하고, 만일 경매절차에서 배당을 받지 못하였다면 배당이의의 소를 통해 보증금을 돌려받을 수 있도록 돕고 있다.

채권자는 반드시 배당기일에 출석하여 이의를 제기하여야 추후 배당이의의 소에서 원고적격이 되며, 채무자는 배당기일에 출석하여 이의를 한 경우뿐만 아니라 배당기일에 불출석 하더라도 배당표 원안이 비치된 이후에 배당기일이 끝날 때까지 서면으로 이의한 자도 원고적격이 인정된다(민사집행법 제151조 제1항 및 제2항).

배당이의를 제기한 채권자나 채무자는 배당기일로부터 1주일 이내에 집행법원에 배당이의의 소를 제기하여야 한다. 위 소제기 사실을 증명하지 아니한 때에는 배당이의가 취하된 것으로 보기 때문에(민사집행법 제154조 제3항) 배당이의 소제기 접수증명원을 집행법원에 반드시 제출하여야 한다. 또한 배당이의의 소를 제기한 당사자가 소의 첫 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 배당이의의 소가 취하한 것으로 간주되므로(민사집행법 제158조) 주의가 필요하다.

[부동산계약과 중개사고예방노하우] 책 참고
[법무법인강산]

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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