"보증금 무한정 묶이느니…" 경매 입찰 나선 세입자들 [심은지의 경매 인사이트]

사진=게티이미지뱅크

경매시장 한파로 유찰이 반복되면서 ‘깡통주택(매매가보다 전셋값이 높은 주택)’ 세입자들이 직접 낙찰받는 사례가 잇따르고 있다. 전세 보증금이 묶인 채로 무한정 기다리는 것보다 차라리 주택을 직접 매수하는 게 낫다는 판단에서다.

15일 부동산경매 전문업체 지지옥션에 따르면 최근 강서구 화곡동 A빌라 전용면적 53㎡는 감정가(2억300만원)의 76%인 1억5500여만원에 매각됐다. 매수인은 전세보증금 1억5500만원에 이 빌라에 사는 세입자였다.

이 세입자는 대항력(전입 신고 일자와 확정일자가 다른 권리보다 빨라 우선 배당권을 보유)을 갖췄지만 빌라가 두 차례 유찰되는 등 매각이 지연되자 세 번째 매각일에 직접 입찰에 나섰다.

대항력을 갖춘 임차인이 낙찰받으면 본인이 써낸 낙찰가는 모두 본인에게 우선 배당된다. 사실상 전세보증금에 집을 낙찰받는 셈이다.

최근 매각된 서울 은평구의 B빌라(전용 30㎡)도 마찬가지다. 이 빌라는 일곱 차례 유찰될 때까지 주인이 나타나지 않자 세입자가 감정가(1억300만원)의 21% 수준에 낙찰받았다. 낙찰금이 임차인 본인에게 배당돼 전세 보증금 1억500만원으로 이 집을 매수한 경우다.

임차인이 다른 매수자를 기다리지 않고 첫 매각일에 낙찰받는 사례도 적지 않다. 경매시장이 얼어붙으면서 다른 매수자를 찾는 게 어려워졌기 때문이다. 감정가가 시세보다 낮은 물건이라면 이익을 얻을 수도 있다. 서울 구로구 고척동 C빌라 전용 53㎡짜리는 매각 첫날 임차인이 감정가(1억3700여만원)의 108%인 1억5000만원에 낙찰받았다. 광진구 군자동 D빌라(전용 20㎡)도 2차 매각일에 기존 세입자가 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가) 100.2%인 1억5000여만원에 사들였다.

선순위 임차권을 보유한 세입자라도 집주인의 세금 체납 여부는 꼭 확인해야 한다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “세금 종류에 따라 대항력을 갖춘 임차인의 보증금보다 먼저 배당되는 것이 있다”며 “예컨대 지방세, 종합부동산세 등 매각부동산에 붙여진 당해세는 가장 먼저 뗀다”고 말했다.

심은지 기자 summit@hankyung.com