국회 입법조사처 보고서
윤석열 정부 부동산 대책 평가

세제·대출·재건축 규제완화에
“시장반응 아직 미온적”

수도권에 2주택 수요 쏠리면
지방 수요 줄어 침체 장기화 우려

원희룡 국토교통부 장관이 지난해 11월 23일 정부서울청사에서 부동산 공시가격 현실화 수정계획 및 2023년 보유부담 완화방안 브리핑을 하고 있다. /뉴스1

주택공급 확대와 세제·대출·재건축규제 완화 등을 뼈대로 한 정부의 부동산거래 활성화 대책이 수도권과 지방 간 주택시장 양극화를 초래할 수 있다는 국회 보고서가 나왔다.

16일 국회 입법조사처는 ‘최근 부동산시장 동향 및 리스크 요인과 정책과제’ 보고서를 발간했다.

보고서를 작성한 경제산업조사실 소속 장경석·박인숙 조사관은 지난해 5월 윤석열 정부 출범 후 발표된 부동산 대책에 대해 “부동산시장의 급격한 침체로 인한 충격을 완화하기 위해 부동산시장 연착륙 정책을 발표해 시행하고 있으나 시장반응은 아직 미온적인 수준”이라고 평가했다.

윤석열 정부 주요 부동산정책

앞서 정부는 지난해 8월 세법개정안, 12월 2023년 경제정책방향 등을 통해 양도소득세, 종합부동산세, 재산세 인하 및 재건축 부담금 인하 등을 발표했다.

같은해 8월엔 270만호 주택공급 계획을 내놓았다. 11월에는 2023년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 완화하기로 하면서 종부세와 재산세 인하를 시사했다.

이에 대해 보고서는 우선 주택공급확대 정책의 적정성 여부를 검토할 필요가 있다고 봤다. 윤석열 정부에서 발표된 주택공급 계획은 5년 간 270만호로, 문재인 정부가 내놓은 257만호 보다 13만호 더 많다.

윤석열 정부와 문재인 정부 주택 공급계획 비교

보고서는 “실수요자에 대한 분양주택공급 역시 최근 미분양주택이 증가하고 있는 상황 등을 고려할 때, 공급 시기와 물량을 조정할 것인지에 대한 논의가 필요해 보인다”고 지적했다.

정부가 추진하는 아파트 등록임대사업자제도 부활에 대해서도 정책적 신뢰성 측면에서 우려를 표했다. 윤석열 정부는 문재인 정부에서 2020년 폐지한 아파트 등록임대사업자 제도를 부활시키며 세제지원을 확대하기로 했다.

아파트 임대사업자제도 부활

보고서는 임대사업자제도가 5년여의 짧은 시간 동안 장려-폐지-부활이라는 과정을 거친 점을 지적하며 “정부 정책기조의 극적인 전환은 정부의 의도와는 달리 제도의 수범자인 국민에게 큰 혼란을 주고 정책 신뢰에 부정적 영향을 줄 가능성이 있다”고 지적했다.

다주택자의 주택구매를 유인하여 주택시장이 침체되지 않도록 하려는 제도 부활 취지에 대해서도 “부동산가격 하락 시기에 임대의무기간(10년), 임대료 인상 제한(연 5%), 임대보증금반환보험 의무가입 등 각종 규제를 받는 주택의 매입 의사 유인 부족 우려도 있다”고 봤다.

정부의 부동산세제 완화를 통한 거래 활성화 정책에 대해 보고서는 “주택가격 하락국면에서는 집주인은 과거 주택구매가격 기준으로 손해를 보고 팔지 않으려는 손실회피(loss aversion) 심리가 작용하게 된다”며 “주택가격하락 및 고금리 기조하에서 주택을 구매하려는 수요가 감소하여 전반적인 거래 활성화는 제한적일 것으로 추정된다”고 평가했다.

미분양 주택 추이. /한경DB

수도권을 중심으로 주택투자가 집중되는 반면 지방은 침체하여 주택시장이 양극화될 우려가 있어 주의가 필요하다고도 했다. 이번 세제 개편 등으로 2주택 이상 다주택자에 대한 중과세율이 완화되고, 규제지역 외에선 1주택자도 1순위 주택청약이 가능해진다.

그 결과 전통적으로 수요가 높은 서울 등 수도권 지역에 대한 2주택 투자의 수요 쏠림현상이 일어나는 반면, 지방 주택시장에 대한 수요는 줄어들어 침체 현상이 장기화할 가능성도 있다는 것이다.

아울러 금리 인상이 지속되는 상황에서는 부동산시장 연착륙을 위한 대출과 세제 정책이 필요하다고도 조언했다. 보고서는 “주택 실수요자를 위한 시세보다 저렴한 금리의 정책대출 상품과 주택대출 이자지급액에 대한 소득공제 범위를 확대하는 방안 등에 대한 고려가 있어야 한다”고 했다.

오형주 기자 ohj@hankyung.com