오는 30일부터 접수가 시작되는 특례보금자리론을 둘러싸고 벌써부터 ‘무용론’이 나오고 있다. 금융당국의 압박 속에 시중은행들이 대출금리를 앞다퉈 내리면서 특례보금자리론의 금리 경쟁력이 떨어진 탓이다. 하지만 특례보금자리론에서 다른 대출로 갈아탈 때 중도상환 수수료를 내지 않아도 되고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다는 점 등은 여전히 매력 포인트라는 평가다.
벌써 '무용론' 나오는 특례보금자리론…어떻게 활용할까

○“실제 3% 금리는 쉽지 않아”



고정금리형 주택담보대출인 특례보금자리론의 금리는 연 3.75~5.05%다. 하지만 실제로 연 3%대 금리를 적용받기는 쉽지 않다. 먼저 주택가격이 6억원 이하면서 부부 합산소득이 1억원 이하면 우대형 기본금리가 적용된다. 만기에 따라 연 4.65%(10년)부터 연 4.95%(50년)까지 금리가 형성돼 있다. 집값과 소득이 각각 6억원, 1억원을 넘으면 연 4.75~5.05%의 일반형 기본금리를 적용받는다.

여기에 우대금리는 최대 90bp까지 적용되는데, 조건이 까다롭다. 먼저 전자약정 및 등기 시 10bp의 ‘아낌e’ 우대금리를 받을 수 있다. 저소득청년 10bp, 사회적배려층 40bp, 신혼가구 20bp, 미분양주택 20bp 등 조건 충족시 최대 80bp 금리 할인도 가능하다. 모든 조건을 갖췄을 경우 연 3.75%까지 금리가 내려갈 순 있다. 하지만 서울의 아파트 중위가격이 10억원을 넘는다는 점을 고려하면 우대형 기본금리를 받는 것부터 쉽지만은 않다.

그런데 정치권과 금융당국의 압박 속에 은행권의 대출금리가 점점 내려가고 있는 추세다. 4대 시중은행의 지난 20일 기준 고정형 주담대 금리는 연 4.36~6.85%로 하단이 특례보금자리론과 엇비슷하다. 주담대 변동금리 하단이 연 5%대 초반까지 내려온 은행도 있다. 금융권에선 당분간 대출금리 내림세가 이어질 것으로 보고 있다. 정책금융상품인 특례보금자리론보다 시중은행 대출상품을 이용할 때 금리가 더 저렴한 차주 사례도 나올 전망이다.

○수수료·한도 측면엔서 장점



특례보금자리론의 금리 매력도가 다소 떨어졌더라도 중도상환 수수료가 없다는 장점을 십분 활용할 수 있다는 분석이 나온다. 시중은행도 변동형 주담대 차주가 고정형으로 갈아탈 땐 수수료를 매기지 않는다. 하지만 반대로 고정형에서 변동형으로 전환하려 할 땐 3년이 지나야 수수료를 면제해주는 경우가 대부분이다. 하지만 특례보금자리론은 기존 주담대에서 특례보금자리론으로 갈아타는 경우 뿐 아니라, 특례보금자리론을 중도상환할 때도 수수료를 부과하지 않는다.

한 시중은행 관계자는 “현재 특례보금자리론보다 금리가 높은 변동형 주담대 차주라면 일단 특례보금자리론으로 갈아탔다가 시장 상황을 봐가며 금리가 출렁일 때 한번 더 갈아타는 방식으로 금융비용을 아낄 수 있다”며 “주담대는 전세대출처럼 2년 정도만 보유하는 게 아니라 만기가 길기 때문”이라고 말했다. 은행권 대출은 고정금리라도 고객의 거래 실적 등에 따라 금리가 왔다갔다할 수 있는데, 특례보금자리론은 이런 우려가 없다는 점도 장점으로 꼽힌다.

금리 못지 않게 대출 한도가 중요한 소비자한테도 특례보금자리론이 선택지가 될 수 있다는 평가다. 특례보금자리론은 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제는 적용되지만, DSR에선 제외되기 때문이다. 특례보금자리론의 LTV는 최대 70%인데 연립과 다세대, 단독주택 등 비아파트는 5%포인트, 규제지역은 10%포인트가 차감된다. DTI는 규제지역이 50%, 비규제지역은 60%다.

한 은행권 관계자는 “DSR은 신용대출의 원금까지 상환금액에 포함되는데 DTI는 이자만 포함시키는 등 DTI가 DSR보다 허들이 낮다”며 “대출 한도를 많이 받는 게 중요한 차주라면 특례보금자리론을 이용하는 게 낫다”고 전했다. 단 특례보금자리론의 한도는 5억원이다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com