[바른 김도형의 금융 法 (36)] 해외부동산투자 관련 소송 증가세…앞으로가 더 문제
2020년 초 전세계를 강타한 코로나 사태로 금융시장이 얼어 붙으면서 약 2개월 정도 주가는 폭락하고 자금공급 · 투자 등이 중단되면서 금융계는 대혼란 상황에 빠졌다. 하지만 미국을 비롯한 주요 정부들은 엄청난 예산을 쏟아부어 경기부양에 힘썼고 그 결과 단기간에 금융시장은 정상화되었다.

이후 풍부해진 시장 유동성과 저금리 기조를 타고 부동산 및 주식의 가격이 급등하면서 ‘벼락거지’라는 신조어가 생겨났고, 인플레이션을 막기 위해 미국 연방준비제도이사회(FRB)가 ‘자이언트스텝’, ‘빅스텝’ 등 브레이크 없는 기준금리 인상에 나서면서 자산가치도 급격하게 떨어졌다. 2020년 3월 코스피지수는 제2의 금융위기가 오는 것이 아닐까 걱정이 되는 정도인 1439 포인트까지 떨어졌으나 약 2개월만에 회복되기 시작하여 2021년 6월에는 3316 포인트로 약 2배 이상 급등하였고, 다시 2022년 9월에는 2134 포인트까지 떨어졌다.

변호사 생활 18년 동안 가장 드라마틱한 변화를 겪었던 지난 3년이었고, 그만큼 금융관련 사건사고도 많았다. 소송의 경우 바로바로 결론이 나는 것이 아니라 적어도 2~3년 정도의 시간이 걸리는 만큼, 최근에 선고되는 1, 2심 판결들은 2020년 초 코로나 사태 초기의 금융시장 혼란상황에서 발생한 사건들이 주를 이루고 있다.

그중 필자가 받은 의미 있는 판결이 있어 이를 간략하게 소개하고자 한다. 이 판결은 해외 부동산 대체투자에 있어 대표주간사이자 총액인수자인 증권회사와 펀드 운용회사인 자산운용사 간의 역할 및 책임에 대해 명확한 결정을 내려준 의미 있는 판결이다.

사건의 개요

A자산운용사와 B증권회사는 2020년 초 해외 부동산을 매입 후 운영하면서 수익을 창출하는 방식의 투자상품을 만들면서 A자산운용사는 집합투자기구의 설정 및 운용업무를, B증권회사는 대표주간사이자 수익증권의 총액인수인로서의 역할을 수행하기로 하였다.

하지만 부동산 매수과정에서 코로나 사태가 터졌고 제때 매매대금을 조달하지 못함으로써 계약금을 몰취당했다. 몰취당한 계약금만 100억 원 가량에 이르다보니 양사 간에 이와 같은 손해의 분담비율에 대한 분쟁이 발생하였다.

초기 예치금(Soft Deposit)에 대해서는 양사가 균분부담 하는데 이견이 없었으나, 추가 예치금(Hard Deposit)에 대해서는 균분해야 한다는 입장과 총액인수인이 부담해야 한다는 입장으로 갈렸고 1심에서는 추가 예치금 또한 균분해야 한다고 판시하였다.

법원의 판단 및 필자의 조력


항소심 법원은 추가 예치금을 균분해야 한다는 1심 판결을 취소하고, 총액인수인인 B증권회사가 전액부담하는 것이 맞다는 결론에 이르렀다.

필자는 이 사건 추가 예치금은 사실상 계약금이라고 봐야 한다는 점, 추가 예치금과 초기 예치금의 법적 성격이 상이하다는 점을 강조하였다. 나아가 필자는 에스크로 계약서(Escrow Agreement)가 B증권회사의 추가 예치금 지급 의무를 명시적으로 규정한 처분문서임에도 1심에서는 이에 대한 중요성이 간과되어 충분한 심리가 이루어지지 않았다는 점을 지적하면서, 에스크로 계약서 작성 과정에서 당사자들이 주고받은 이메일, 계약서 수정본 등을 증거로 제출하여 계약서 해석상 당사자들 사이에 B증권회사가 추가 예치금 전액을 지급하기로 하는 의사의 합치가 있었다고 주장하였다.

필자는 복잡한 이 사건 거래구조에 대한 재판부의 이해를 돕기 위하여 법정 구술변론(PT)에 모든 역량을 집중하였고, 이를 통해 사건의 전말, 주된 쟁점 및 그 해석에 관한 재판부의 기존 관점을 변경하여 1심 판결 결과를 뒤집을 수 있었다.

해외 부동산 투자 관련 소송 증가세...앞으로가 더 문제


위 사건은 2020년 코로나 사태 발생 초기 극도로 위축되었던 자본시장의 자금경색으로 인하여 발생했던 사건으로 당시 비슷한 류의 사건이 꽤나 있었다. 하지만 당시 자금경색 기간은 약 2개월 정도로 상당히 짧았고 금리 또한 별로 높지 않았다.

하지만 최근의 상황은 다르다. 러시아 · 우크라이나 전쟁이 예상과 달리 1년 이상 지속되고 있고 미국발 금리인상도 멈출 기미를 보이지 않고 있으며, 인플레이션 등에 대한 우려로 인해 공적자금 투여 등의 유동성 공급 등도 쉽지 않은 상황이다.

고금리로 국내외 부동산의 가치하락이 가속화되면서, 부동산펀드 등에 투자한 펀드투자자들 · 펀드 판매회사 · 펀드 운용회사 사이의 분쟁이 급격히 증가하고 있으며, 이는 당분간 계속될 것으로 예상된다. 리파이낸싱(대환대출)을 받지 못해 어려움을 겪거나 도산하는 기업들이 속출하고 있으며, 금융기관 관계자들과 만나는 경우에도 다들 침울해하고 있다.

한동안 해외부동산투자와 관련한 분쟁의 증가 등은 불가피해 보이는바, 이와 같은 소송에서 각 이해관계인이 모두 만족하는 결론에 이를 수는 없겠지만 각자의 입장에서 적어도 억울한 상황에는 처하지 않도록 필자 또한 전문가로서 조력에 최선을 다할 생각이다.

오현아 기자 5hyun@hankyung.com