역대급 규제 완화…얼어붙은 부동산 시장 풀릴까

올 들어 주택 실수요자의 속내가 더 복잡해졌다. 얼어붙은 주택 시장 전망을 두고 전문가의 의견이 팽팽하게 엇갈리고 있어서다. 시장의 예상을 뛰어넘는 정부의 과감한 부동산 규제 완화 덕분에 사실상 개점휴업 상태인 주택 시장이 해빙될 것이란 전망이 나온다. 여전히 높은 수준의 대출 금리와 경기 둔화 우려 탓에 당분간 하강 국면이 이어질 것이란 의견도 만만치 않다.

직장이나 자녀 교육 때문에 거주지를 옮겨야 하거나 상급지 이동을 희망하는 실수요자와 아직 내 집을 마련하지 못한 무주택자는 모두 득실을 따지며 분주하게 계산기를 두드리고 있다. 통상 이사 등의 수요가 집중되는 설 연휴 이후 주택 시장의 향방에 관심이 모아지고 있다.

○청약·대출 등 부동산 규제 대거 풀려

정부는 이달 초 부동산 규제를 대대적으로 풀었다. 분양 시장 침체가 건설 경기와 주택 공급 위축으로 이어지는 걸 막기 위해서다. 또 부동산 하강 국면이 장기화하면 실물경제 침체까지 심화할 수 있다는 위기의식도 반영됐다.

우선 민간택지 분양가상한제 적용 지역과 규제 지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 4개 구만 남겨 놓고 전면 해제했다. 서울 등 수도권 아파트를 분양받을 때 최대 5년간 거주해야 하는 실거주 의무를 폐지키로 했다. 분양가 12억원까지만 가능한 중도금 대출도 분양가와 관계없이 받을 수 있도록 했다. 분양 아파트 전매 제한 기간도 대폭 줄였다.

이른바 ‘1·3 부동산 대책’으로 불리는 정부의 규제 완화는 결과적으로 수혜가 서울에 집중될 것이란 평가가 많다. 구체적으로 보면 정부는 2~5년의 분양가상한제 주택 실거주 의무를 없애기로 했다. 이에 따라 민간택지 분양가상한제가 유지되는 강남 3구와 용산구에서 분양한 아파트도 입주 때 실제로 거주하지 않고 세입자를 받을 수 있게 됐다. 물론 주택법 개정이 필요하다. 하지만 법 개정 이전에 실거주 의무가 부여된 단지에도 소급 적용하기로 해 수요자의 눈길을 끌고 있다.

법 개정과 별개로 서울 대부분의 지역이 민간택지 분양가상한제 적용 지역에서 풀리면서 실거주 의무가 사라졌다. 세입자에게 받은 보증금으로 잔금을 치를 수 있어 주택 매입 폭이 과거에 비해 넓어진다는 의미다. 그동안 가파른 금리 인상으로 자금 마련 어려움을 우려해 청약에 당첨되고도 포기하는 사례가 속출했다.

여기에 분양가 12억원이 넘는 청약 당첨자가 중도금 대출이 가능해진 것도 호재다. 전매제한 기간도 수도권은 기존 최대 10년에서 3년으로, 지방은 최대 4년에서 1년으로 대폭 줄어든다. 수도권의 경우 분양가상한제 적용 공공택지나 규제지역은 3년, 과밀억제권역이 1년, 그 외 지역은 6개월을 적용받는다. 이에 따라 둔촌주공(과밀억제권역)의 전매 제한 기간은 기존 8년에서 1년으로 줄고, 입주 예정일(2025년 1월) 전이라도 분양권을 팔 수 있다.

분양가 9억원까지만 가능했던 특별공급도 앞으로는 분양가와 상관없이 나온다. 그동안은 분양가 규제 탓에 소형 평형 위주로만 공급됐지만 이젠 중대형 평형까지 가능해진다. 조합 보유 물량이나 계약 취소분 등 이른바 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약에 주택이 있더라도 참여할 수 있게 된 점도 눈길을 끈다. 아울러 1주택자 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무가 폐지돼 기존 주택을 팔지 않고서도 아파트를 분양받을 수 있다.

○“연령·목적에 따라 전략 달라져야”

부동산 전문가들은 정책 변수를 고려해 연령대와 자금 여력·생애 주기에 따라 내 집 마련 전략을 달리해야 한다고 조언한다. 지난해와 마찬가지로 올해도 고금리와 경기 둔화에 따른 집값 하락 전망으로 선뜻 매수에 나서는 게 쉽지만은 않다고 전문가들은 말한다. 다만 학군이나 교통망 등 주거 환경이 양호하면서 비교적 가격 방어가 잘되는 서울 주요 지역에선 시세에 비해 10% 이상 낮은 ‘급매’가 나오면 매수를 고려해 봐도 좋다는 의견이 많다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “실거주를 목적으로 하는 실수요자는 정부의 부동산 정책 방향과 시행 시기, 경기 지표의 움직임을 면밀하게 살핀 뒤 전세가율 상승과 대단지 거래량 증가 시점을 포착해 매수를 고려하는 전략을 취하면 좋다”고 말했다.

충분한 자금 여력이 없는 20~30대 실수요자는 목돈이 한꺼번에 필요하지 않은 청약이 유리하다는 의견이 적지 않다. 최근 분양 경기가 악화하면서 중도금 무이자 등 금융 혜택을 제공하는 사업지가 늘고 있는 데다 추첨제 비중 증가로 가점이 낮은 젊은 층에도 청약 기회가 열리고 있다는 판단에서다.

올해 한시적으로 운영되는 특례보금자리론을 주목해야 한다는 조언도 있다. 주택담보대출 정책금융상품인 특례보금자리론이 이달 말부터 신청받는다. 시중은행 금리와 아주 큰 차이는 없다. 하지만 중도상환 수수료가 없어 앞으로 금리가 떨어지면 갈아탈 수 있는 데다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 해당하지 않아 활용 여지가 있다는 분석이다. 서울 영등포구에 있는 한 공인중개 대표는 “소득 요건을 따지지 않고, 갈아타기를 위한 중도상환 수수료가 없다는 장점 덕분에 20~30대 주택 수요자라면 적극 활용할 필요가 있다”며 “다만 집값 하락기라는 점을 고려해 청약을 결정할 땐 인근 ‘급매’보다 경쟁력 있는 분양가인지 따져보는 게 중요하다”고 설명했다.

40대 이상 실수요자 중 상급지로 이동을 희망한다면 발 빠른 대처가 필요하다는 조언도 나온다. 상급지일수록 부동산 하락 국면에서 상대적으로 하락폭이 작고, 시장 상황에 따라 가격 회복 속도가 빠르게 나타나기 때문이다. 여 연구원은 “현재 주택 하락기에 거래 절벽이 이어지고 있어 선매도·후매수가 유리하다”며 “여의치 않다면 전세를 낀 ‘급매’를 매수해 가격 부담을 덜고, 본인 집을 매도하는 것도 대안”이라고 설명했다.

김은정 기자 kej@hankyung.com