한화손해보험 여의도 사옥. 자료=한경DB
한화손해보험 여의도 사옥. 자료=한경DB
한화그룹 부동산에 투자하는 한화리츠가 다음 달 유가증권시장에 상장한다. 연 5%가 넘는 고금리에 대출하고, 여의도 63스퀘어, 장교동 한화빌딩 등 핵심 자산이 빠져 투자금 모집에 어려움을 겪을 것이란 전망이 나온다.

1일 증권업계에 따르면 한화자산운용은 한화투자증권과 한국투자증권을 공동주관사로 선정하고 상장을 준비하고 있다. 이달 초 증권신고서를 제출하고, 다음 달 공모를 통해 총 1160억원을 모집할 계획이다.

한화리츠는 여의도 한화손해보험 빌딩, 한화생명 노원 사옥, 한화생명 평촌 사옥, 한화생명 중동 사옥, 한화생명 구리 사옥 등을 기초자산으로 한다. 여의도 63스퀘어, 장교동 한화빌딩 등 그룹사 핵심 자산은 편입 대상에서 제외돼 "'자투리 빌딩'으로만 만들었다"는 지적도 나온다.

한화리츠는 자산 편입을 위해 3276억원의 대출을 일으켰다. 대출 금리는 연 5% 중반대로 알려졌다. 연 2~3%대의 금리로 자금을 조달한 다른 리츠에 비해 두 배 이상 높다.

한화자산운용은 한화리츠의 예상 배당수익률을 6.85%로 제시했다. 연 5~7% 배당수익률을 내세운 다른 기업 스폰서형 리츠와 비슷한 수준이다. 한화그룹 계열사들이 전체 자산의 약 68%를 임차하고 있어 안정적 배당이 기대되는 것이 장점이다.

증권업계는 흥행이 쉽지 않을 것이란 전망을 내놓고 있다. 리츠의 장기 수익률은 기초 자산으로 결정되는데, 여의도 한화손해보험 빌딩을 제외하고 우량 자산이 없기 때문이다. 종로구 SK서린빌딩, 분당 SK U타워, 종로타워 등 핵심 자산을 편입한 SK리츠와 대비된다.

투자자들의 기대만큼 임대료를 높이는 것이 어려울 것이란 전망도 나온다. 증권업계 관계자는 “기업 스폰서형 리츠는 대기업이 임차해 배당이 안정적이지만, 계열사 대상으로 임대료 인상을 요구하는 것이 어렵다는 단점이 있다”고 말했다.

자산 대부분이 비상업지구에 있다는 것도 부담이다. 5~7년 이후 한화그룹의 임차계약이 종료될 경우 임차인을 채우는 데 어려움을 겪을 수도 있다는 얘기다.

박의명 기자 uimyung@hankyung.com