사진=게티이미지뱅크
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1. 쟁점

1) 「주택법」시행령 제75조제3항의 ‘법 제66조제2항에 따라 리모델링에 동의한 소유자는 리모델링주택조합이 구청장에게 허가신청서를 제출하기 전까지 서면으로 동의를 철회할 수 있음’이라 함은 리모델링 주택조합설립 동의를 철회하는 것도 포함하는지?

2) 리모델링 주택조합설립 동의를 포함하지 않는다면, 리모델링주택조합 설립 동의 철회는 언제까지 가능한지?

2. 문제의 해결

○ 주택법시행령 제75조제3항은 행위허가에 대한 동의 철회를 규정한 것이지, 조합설립동의 철회를 규정한 것이 아니다.

주택법은 조합설립 동의 철회에 관하여 아무런 규정을 두지 않고 있다.
이에 대해 대법원은 “리모델링에 관한 유효한 결의가 있었는지의 여부는 반드시 총회에서의 결의에만 한정하여 볼 것은 아니고, 비록 총회에서의 리모델링 동의자가 그 인가에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 한 리모델링 추진과정에서 구분소유자들이 리모델링에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 리모델링결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 리모델링결의로서 유효하게 성립하며, 위와 같이 서면결의의 방법에 의한 리모델링결의에 있어 리모델링결의에 대한 동의의 철회는 그 결의가 유효하게 성립하기 전까지만 이를 할 수 있다고 볼 것이다.”라고 판시하여(2011. 2. 10. 선고 2010두20768, 20775 판결), 동의철회의 종기는 리모델링결의의 정족수를 갖추기 전까지라고 한다.

○ 따라서 리모델링 동의철회는 위 대법원 판례에 따라야 할 것이다.

▶보론
주택법 제11조제3항은 주택조합을 설립하려는 경우에는 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 함

주택법 제66조제2항은 “제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의(「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따른 입주자대표회의를 말하며, 이하 “입주자대표회의”라 한다)가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.”, 동법 시행령 제75조제1항, 별표 4는 1) 리모델링 설계의 개요, 2) 공사비, 3) 조합원의 비용분담 명세가 적혀 있는 결의서에 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받아야 하며(리모델링을 하지 않는 별동의 건축물로 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 소유자는 권리변동이 없는 경우에 한정하여 동의비율 산정에서 제외한다), 동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있음

즉, 주택법은 리모델링조합의 경우에는 조합설립 동의와 그 이후 다시 행위허가 동의를 받도록 하고 있는 것임

서울고등법원도 “주택법 제18조의2제2항이 명백하게 ‘리모델링 결의’에 찬성하지 않는 자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있는 이상 매도청구권을 행사하기 위해서는 유효한 리모델링 결의가 선행되어야 할 것인바, 그 결의는 구 주택법 시행령 제47조제4항에 따라 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 동의를 얻은 리모델링 행위허가 요건으로서의 결의라고 보아야 할 것이다(만약 이와 달리 조합설립에 필요한 2/3 이상의 결의만으로도 매도청구권을 행사할 수 있다고 한다면, 리모델링조합은 설립 후 매도청구권을 행사하여 리모델링행위허가에 필요한 동의 요건을 저절로 갖출 수 있으므로 결국 4/5 이상의 동의를 받지 않아도 리모델링 행위허가를 받을 수 있게 되어, 구분소유자의 의사를 존중하기 위하여 리모델링 행위허가 요건으로 구분소유자 및 의결권의 높은 동의율을 요구하고 있는 구 주택법 시행령 제47조를 사문화시키는 결과가 된다). 따라서 리모델링주택조합의 매도청구권 행사 요건으로서 리모델링 결의가 유효해지려면, …행위허가 요건을 동의를 각 얻어야 할 것이고, … 설립인가 당시에 4/5 이상의 동의가 있었다고 하여 매도청구권 행사에 필요한 행위허가 동의요건을 충족한 것으로 볼 수는 없다 할 것이다.”라고 판시(서울고등법원 2009. 11. 19. 선고 2009나19460, 19477 판결)

즉, 판례는 리모델링주택조합의 경우에는 행위허가 이후에나 매도청구가 가능하다고 보고 있는 것임

이에 한국리모델링협회에서 국토부에 법 개정 의견을 제시하여 2020. 1. 23. 법 개정이 됨

법 제66조제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다(법 제22조 제2항). <개정 2020. 1. 23.>

즉, 2020. 1. 23. 법 개정으로 이제는 행위허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 이후에 매도청구를 하는 것임

결국 조합설립동의와 행위허가 동의는 명백히 구별되는 개념임. 구청으로서는 조합설립인가여부 결정 시는 동의서상 행위허가동의는 무시하여야 하고, 오로지 조합립동의만 가지고 인가여부를 검토하여야 하는 것임.

[우리 아파트는 재건축 대신 리모델링한다] 책 참고
[법무법인강산]

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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