서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 전경 사진=연합뉴스
서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 전경 사진=연합뉴스
#. 생활안정자금 명목으로 대출받았습니다. 당시에 특약 사항에 '주택 추가 취득 금지'가 있었는데요. 현재 특약 때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황입니다. 주택 취득 자체가 안되기 때문에 이사할 집을 미리 계약하기도 어렵고, 분양권도 주택에 포함돼 청약도 넣을 수 없습니다. 다주택자도 대출이 가능하고 1주택자들도 청약이 당첨되면 기존 주택을 정리하지 않아도 된다고 하는데 손 놓고 지켜만 보는 상황입니다.(서울에 거주 중인 40대 최모씨)

생활안정자금 대출을 받은 1가구 1주택자들이 갈아타기에 어려움을 겪고 있다. 대출받을 때 계약에 포함됐던 '주택 추가 취득 금지' 특약 때문이다. 이 특약은 대출받은 이후 새로운 집을 취득하게 되면 대출을 모두 갚아야 하는 내용이다. 일부 차주들은 "갈아타기, 청약 등 아무것도 할 수 없다"고 토로한다.

4일 부동산 업계에 따르면 생활안정자금 대출을 받은 차주들이 갈아타기에 어려움을 겪고 있다. 대출받을 때 함께 냈던 '주택 추가 취득 금지' 약정서 때문이다. 약정서 내용을 살펴보면 차주가 있는 가구의 가구주 또는 가구원이 대출이 실행된 이후 전액 상환 전까지 신고한 주택 외에 추가로 집을 사면 대출을 즉시 갚아야 한다. 분양권, 입주권 등도 모두 포함된다.

만약 주택 취득 사실이 은행으로부터 발각될 경우 대출을 상환 여부에 상관없이 차주의 약정 위반 사실이 신용정보 기관에 제공된다. 이에 향후 3년 동안 금융기관에서 주담대, 전세 대출 등 주택 관련 대출을 받을 수 없게 된다.

생활안정자금 대출은 주택담보대출과는 구분된다. 보유한 주택의 소유권 이전 3개월 이후에 신청하는 대출로 주택담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 규제 내에서 연간 한도 2억원까지 대출받을 수 있다. 생활비나 전세보증금 반환용도 등으로 사용할 수 있다.

이 제도는 2018년 9월13일 부동산 대책에서 나온 규제다. 당시 신규 주담대 규제로 대출 한도가 줄어들면서 돈을 빌리기 어려워지자 가지고 있는 집을 담보로 대출을 받아 갭투자에 나서는 경우가 많았다. 이를 막기 위해 나온 규제다.
서울 시내 공인중개소가 밀집된 한 상가 사진=뉴스1
서울 시내 공인중개소가 밀집된 한 상가 사진=뉴스1
규제에 대해 불편을 토로하는 실수요자들이 많다. 생활안정자금 대출을 받은 한 실수요자는 "부동산 시장 분위기가 바뀌면서 갈아타기라도 시도해볼까 했는데 이 특약 때문에 시도조차 못하고 있다"고 했고, 또 다른 실수요자도 "부당하다고 생각해 민원을 넣고 있지만 큰 효과는 없다"고 말했다.

이 약정서를 무효로 하기 위해선 기존에 맺었던 대출 계약을 끝내는 게 유일하다. 즉 대출받은 자금을 모두 상환해야 한다는 뜻이다.

한 시중은행 관계자는 "대출 계약과 맞물려 있는 약정서기 때문에 대출받은 자금을 모두 상환해야 해당 특약도 끝난다"며 "대출이 유지되는 상황에서는 약정서의 효력도 유지되기 때문에 이사할 집을 미리 계약한다거나 청약을 넣는 등 주택을 취득하면 제재받는다"고 했다.

그러면서 "대출 갈아타기도 소용없다"며 "대환대출을 진행하면 이전 은행에서 맺었던 계약 사항을 대부분 그대로 옮겨오는 경우가 많고, 해당 규제 자체가 전 은행권에 내려졌던 만큼 다른 은행에서도 이 규제가 적용되기 때문에 약정서를 무효로 하긴 어려울 것"이라고 덧붙였다.

생활안정자금을 받은 1주택자들이 답답해하는 까닭은 부동산 시장에 묶여 있던 다양한 규제가 풀리고 있어서다.

먼저 지난 정부에서 징벌적 규제 일변도를 유지했던 다주택자에 대한 규제가 완화됐다. 금융당국은 지난 2일 다주택자가 규제지역 내 주택 구입을 목적으로 주담대를 받을 수 없도록 한 기존 규정을 개정했다. 규제 지역에선 집값의 30%까지 비규제지역에선 60%까지 빌릴 수 있게 됐다.
서울 시내 아파트 재건축 현장. 사진=뉴스1
서울 시내 아파트 재건축 현장. 사진=뉴스1
부부합산 연 소득 9000만원 이하, 무주택가구주가 규제지역 내 집을 살 때 적용하던 6억원 한도도 폐지됐다. '갭투자'를 막기 위해 도입했던 전세대출 제한 조치도 3년 만에 사라졌다. 9억원이 넘는 고가 주택 보유자와 부부합산 소득 1억원이 넘는 1주택자도 전세대출 보증을 받을 수 있다.

청약 부문에서도 규제가 대거 풀렸다. 이른바 줍줍이라고 불리는 무순위 청약에 대한 규제 완화됐다. 기존에는 아파트가 지어지는 지역의 무주택자만 신청할 수 있었는데 이를 풀어 전국 성인 누구나 신청할 수 있다.

금융권 관계자는 "다른 규제가 속속 풀리고 있지만 생활안정자금 대출과 관련된 규제가 해제된다는 소식은 아직 없는 상황"이라고 설명했다.

한편 최근 부동산 시장 분위기는 조금이나마 나아지고 있다. 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 기존 연 3.5%로 동결했다. 7회 연속 인상 행렬이 멈췄다. 그간 시장을 억누르던 금리의 위협이 잦아든 셈이다.

서울만 놓고 보면 거래도 살아나고 있다. 서울 부동산정보광장에 따르면 1월 서울 아파트 거래량은 1418건으로 전월(835건)보다 583건 늘었다. 2월 서울 아파트 거래는 1379건으로 1월보단 줄었지만 두 달 연속 1000건을 돌파했다. 지난해 1월 1099건, 2월 821건보다는 늘었다.

집값 하락 폭도 줄고 있다. 서울 집값은 올해 들어 5주 연속 낙폭을 줄였다. 지난달 첫째 주(6일) 다시 낙폭을 키웠다가 다시 3주 연속 낙폭이 줄어들고 있다. 수도권 집값, 지방 집값 역시 이런 흐름이 계속되고 있다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com